不動産投資會社(REITs)制度의 活性化에 관한 硏究

국문 초록 (Abstract)

우리나라는 1997년 외환위기 이후 심각한 경기 침체 및 자산 디플레이션 현상을 겪은 경험이 있다. 이에 정부에서는 일반 국민에게 건전한 부동산 투자 기회를 제공함과 아울러 수요 기반 확보를 통한 부동산 투자를 활성화하여 국민 경제 발전에 이바지하고자 부동산투자회사 즉 REITs제도를 도입하였다.
그러나, 본 제도의 시행되고 일정수준에 오르기 전에 부동산 시장의 급격한 투기 일변도의 움직임은 서민들에게 또 다른 어려움을 겪게 만들었다. 실수요자들에게 필요한 주택 부분의 일부 지역 부동산 가격은 급격히 상승한 반면 임대수익을 낼 수 있는 부동산의 가격은 그에 미치지 못했고 부동산 경기가 움직임에도 다른 실물 경기와 금융시장은 침체를 더해갔기 때문이다.
이것은 여전히 국내의 부동산 시장이 선진국에 비해 많이 낙후되어 있어 투명하지 못하고 고수익을 얻고자 하는 투기꾼들에 의해 좌지우지 된다는 것이 가장 큰 원인이라고 할 수 있다. 이런 문제점들을 해결하기 위해서는 무엇보다 부동산 관련 법령이나 제도가 잘 정비되고 적절히 수행되어야 하는데, 그 중에서도 제도는 이런 문부동산투자회사와 관련한 법률이 2001년 7월 1일 시행됨에 따라 우리나라에서도 본격적인 부동산간접투자시대의 막이 올랐다.
본래 REITs제도가 부동산 투자활성화를 위해서 시행되어 현재는 그 의미는 퇴색되었고 이 때문에 주목을 받지 못했지만 앞서 살펴본 많은 선진국들의 예에서 보았듯이 본 제도의 적절한 운용은 부동산 시장 활성화 뿐 아니라 투명성과 일반 소액 투자자들을 위한 성의의 제도가 될 수 있다.
더구나 한국과 같이 부동산 시장 자체가 불투명하고 왜곡도어 있는 경우에는 그 시장을 점차 투명하게 개방하고 전문 부동산 인력을 키워서 바람직한 방향으로 이끄는데도 한 몫을 할 수 있으므로 다시금 현 시점에서 REITs제도의 활성화가 필요하다고 하겠다.
우선, REITs제도의 활성화를 위해서는 일반 투자자들의 많은 관심과 참여가 필요한데 여기에 가장 중요한 역할을 하는 것이 수익률이다.
현행 REITs제도는 일반 REITs와 CR-REITs로 이원화 되어 있고, 일반 REITs의 경우는 세제 혜택이 별로 없어 전체적인 REITs 활성화에는 상당히 어려움을 겪고 있다. 단, 특혜로 신설된 CR-REITs만이 고수익으로 현재 주식시장에 상장되고 운용 중에 있으며, 앞으로도 당분간 CR-REITs가 계속 REITs시장을 이끌어갈 것으로 전망된다.
그러나 장기적으로 부동산 시장의 안정화와 규모 확대를 위해서는 일반 REITs를 활성화 시킬 필요가 있다. 이를 위해서는 이원화된 제도 중 일반 REITs도 설립 요건을 완화하고 세제 혜택을 늘려야만 한다. 특히 법인세의 경우, 외국의 모든 사례에서 보이듯이 투자 수익을 높이고 이중과세하지 않기 위하여 조세 혜택을 주고 있음에도 국내의 일반 REITs만 조세를 물리는 것은 형평성에서는 제도의 활성화에 전혀 도움이 되지 않는다. 이 부분은 REITs 활성화를 위해서 다른 어떤 방안보다도 최우선으로 해결되어야 한다.
다음으로 자금조달 및 운용에 있어서의 대안이 필요하다. 한국의 불투명한 부동산 시장에서 REITs를 운용하는 것은 REITs 운용 자체를 신뢰할 수 없도록 만들 수 도 있는 만큼 시급히 해결되어야 한다.
이를 위해서는 무엇보다 자산 운용 전문 인력을 육서하고 투자자를 보호하기 위한 설립시의 요건들을 분명하게 하여야 한다. 또한 경영의 투명성을 위해서 자산부채관리 시스템이나 위험가치평가 시스템 등을 도입하는 대안이 필요하다. 이 밖에 단순한 현 REITs제도를 보완하여 호주와 같이 개발형 REITs제도를 도입하는 것도 자금조달 및 운용의 개혁을 돕는 방법이 될 수 있다.
부동산투자회사법은 기본적으로 외국의 REITs제도에 근간을 두고 있지만, 국내 금융시장과 부동산시장의 여건을 감안하여 국내실정에 맞게 도입을 추진하였다. 이러한 부동산투자회사법에서는 부동산투자의 유동성 확보를 위하여 부동산투자회사 주식의 상장을 염두해 두고 조직형태를 회사형으로 하고 있으며, REITs제도 도입단계에서 소규모 부동산투자회사의 난립을 방지하고자 회사규모의 대형화 등 규제적 내용을 많이 포함하고 있다.
또한 위험성이 높은 부동산개발사업을 제한하여 부동산투자회사의 안정성을 유지하기 위한 조치내용, 부동산투자에 대한 일정기간 처분금지로 부동산에 대한 투기적 요소를 사전에 차단하는 내용을 포함하고 있으며, 현행 부동산투자회사법의 제한 사항 및 구조조정중인 기업 부동산에 대한 처분을 위하여 구조조정부동산투자회사법의 특례 부여 등으로 일반 REITs 준비하던 대부분의 업체들이 구조조정부동산투자회사로 관심을 돌리는 계기를 정부가 마련하여 주는데 일조하였다. 따라서 구조조정부동산투자회사로 쏠린 관심을 일반 REITs제도로 전환하여 빠른 시일 내에 정착될 수 있도록 하기 위해서는 정부의 각종 법규상의 규제 완화 및 지원책이 전제가 되어야 할 것이며, 또한 선진국들의 예에서 보았듯이 본 제도의 적절한 운용은 부동산 시장 활성화 뿐 아니라 투명성과 일반 소액 투자자들을 위한 성의의 제도가 될 수 있다.

목차 (Table of Contents)

• 第Ⅰ章 序 論 12
• 第1節 硏究의 背景 및 目的 12
• 第2節 硏究의 範圍 및 方法 14
• 1. 硏究의 範圍 14
• 2. 硏究의 方法 15
• 第Ⅱ章 不動産投資會社(REITs)制度의 考察 16
• 第1節 REITs制度의 槪觀 16
• 1. REITs制度의 意義 16
• 2. REITs의 歷史 17
• 3. REITs의 類型 20
• 4. REITs의 構造 21
• 第2節 不動産 證券化에 대한 理解 24
• 1. 不動産 證券化의 槪要 24
• 2. 不動産 證券化의 類型 28
• 第Ⅲ章 外國의 不動産投資會社(REITs)制度 30
• 第1節 美國의 REITs制度 30
• 1. 美國 REITs制度의 槪要 30
• 2. 美國 REITs의 資格要件 34
• 3. 美國 REITs의 投資收益率 37
• 第2節 濠洲의 不動産信託證券(LPT) 38
• 1. 濠洲 LPT의 槪要 38
• 2. 濠洲 LPT의 資格要件 40
• 3. 濠洲 LPT의 運用現況 41
• 第3節 日本의 J-REITs制度 42
• 1. 日本 J-REITs制度의 槪要 42
• 2. 日本 J-REITs의 資格要件 44
• 3. 日本 J-REITs의 稅制惠澤 45
• 4. 日本 J-REITs의 運用現況 45
• 第4節 獨逸의 REITs制度 47
• 1. 獨逸 REITs制度의 槪要 47
• 2. 獨逸 REITs制度의 種類 48
• 3. 運用方法 및 現況 50
• 4. Open and fund의 特徵 51
• 第5節 外國制度의 時事點 52
• 1. 各國의 導入背景과 政府의 支援策 52
• 2. 美國 REITs의 成功秘訣 53
• 第Ⅳ節 國內 REITs의 導入과 現況 55
• 第1節 REITs의 導入背景 55
• 1. REITs의 導入過程 55
• 2. REITs의 內容 56
• 第2節 國內 REITs 市場 現況 61
• 1. 일반 EITs 現況 61
• 2. CR-REITs 現況 61
• 第Ⅴ章 REITs制度 問題 및 活性化 方案 63
• 第1節 法制度上의 問題와 活性化 方案 63
• 1. 設立認可 節次상의 問題와 活性化 方案 63
• 2. 開發事業에 대한 規制의 問題와 活性化 方案 64
• 3. 借入制限의問題와 活性化 方案 65
• 4. 現物出資 制限의 問題와 活性化 方案 66
• 5. 最低 資本金 500억원 規定의 問題와 活性化 方案 67
• 6. 租稅制度의 問題와 活性化 方案 68
• 第2節 運用上의 問題와 活性化 方案 70
• 1. 專門的인 運用技法 및 人力의 確保 問題와 活性化 方案 70
• 2. 投資說明書 檢證시스템 不在의 問題와 活性化 方案 71
• 3. 적절한 企業支配 構造 構築의 問題와 活性化 方案 73
• 4. 運用不動産 또는 事業對象 不動産 確保의 問題와 活性化 方案 75
• 5. 적절한 事業規模를 運用할 수 있는 수준의 資本金(또는 펀드) 募集의問題와 活性化 76
• 6. 不動産運用의 透明性 確保의問題와 活性化 方案 77
• 7. 고유의 會計處理시스템의 開發 問題와 改善方案 79
• 第Ⅵ章 結 論 80
• 參考文獻 82
• ABSTRACT 85
• 附錄(不動産投資會社法) 88