주거재정비계획시 공공과 민간의 적정 역할 연구 : 서울시 도시재정비촉진지구 사례를 중심으로 = The Study of Public vs Private Role for Housing Renewel Planning : The Case Study of the Urban Renwell Promotion Area in Seoul city

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Korean housing renewal projects which was promoted by private construction companies for improvement of old-faulty estate and building of mass housing urgently, became the slum to old-faulty estate because of inferior housing environment and non-life convenient facilities and needed urgent urban renewal. In order to solve this problem, the government integrated existing urban renewal related laws for converting into renewal projects by public section. The government established 'Urban Housing Environment Renewal Law,' 'New Town Law' and 'Urban Renewal Promotion Law' for wide area renewal in order to progress systematically fast renewal projects.

Housing renewal projects haven't met the requirements of wide area base facilities, qualitative improvement of housing environment, resettlement of residents, solution of conflicts with groups and fast project completion, and the projects have other problems, differences between the public and the private, and the renewal planning problem by public section, the dependence on private groups at project expenses, pursuit of private project profit etc, so there are many difficults to progress project.

The study seeks the solution for problems of the housing renewal planning by public section and finds out public private roles between the public and the private.
We find out the purpose of introduction and the transition of housing renewal planning related laws and find out the process and results of the newtown area and the urban renewal promotion area, go through public private coordinated system and indicate general roles between them. we conduct case studies on 4 urban renewal promotion area in Seoul, find out problems and ways of improvement.

In order to work out the housing renewal promotion planning effectively by public section, the public could solve many problems on land use planning, use area change, urban housing renewal planning change, renewal promotion district designation, development scale planning, base facility charge planning, rental housing construction and tenant housing counterplan and phases by project process planning through improvement of related laws, project feasibility study, private understanding, positive resident participation.

The role of the public processing housing renewal projects efficiently keeps up publicity, rationality, consistency to make satisfactory progress and secure the place of laws.
The role of the private on efficient housing renewal projects enhances project participation and minimizes the conflict, considering the public.

The researcher solves the problem on public control and private project feasibility on housing renewal projects and proposes the way of the project process smoothly through the progressing direction and improvement on great-sphere housing renewal projects between the public and the private.
The study is purposed to find a desirable direction from invisible problems of housing renewal projects.

국문 초록 (Abstract)

과거 우리나라의 주거재정비사업은 시급한 노후불량주거지의 개선 및 대량 주택건설을 위해 민간주도형 정비사업이 주를 이루고 있었으며 이렇게 건설된 주거지는 열악한 거주환경과 생활편익시설의 부재로 노후불량주택지로 슬럼화되면서 시급한 정비가 필요하였다. 이를 해결하기 위해 정부는 공공주도형 정비사업으로 전환을 위해 기존 재개발 관련 법을 통합하여 ‘도시및주거환경정비법’을 제정하였고 광역적 정비를 위한 ‘뉴타운특별법’, ‘도시재정비촉진특별법’을 제정하여 체계적이며 신속한 정비사업을 추진하였다.

그러나 주거재정비사업은 본래 도입 취지인 광역 기반시설 확충, 정주환경의 질적 향상, 원주민 재정착, 추진세력간 이해분열 해소, 신속한 사업완료와 달리 공공과 민간의 다양한 이해관계 갈등과 공공주도형 정비기본계획의 문제, 사업추진비용의 민간 의존, 민간위주의 사업성 추구 등으로 인해 진행에 많은 어려움이 있는 실정이다.

본 연구는 공공에서 수립하는 재정비촉진계획에서 나타나는 문제점의 해결방안과 공공과 민간의 적정 역할을 도출하기 위해, 다음과 같은 단계별 접근을 수행하였다. 주거재정비계획 관련 법제도의 도입과 변천과정, 뉴타운지구와 도시재정비촉진지구의 추진현황과 성과를 알아보고 민∙관의 역할분담 기준과 현황을 정리, 서울시내 4개 도시재정비촉진지구를 대상으로 사례조사를 실시하여 각 지구별 재정비촉진계획의 문제점과 개선방안을 도출하였다.

공공주도형 재정비촉진계획의 효율적인 정비계획 수립을 위해 공공은 토지이용계획, 용도지역 변경, 도시주거환경정비기본계획의 변경, 재정비촉진구역 지정, 개발규모계획, 기반시설부담계획, 임대주택건설 및 세입자 주거대책, 단계별 사업추진계획에서 나타나는 부문별 계획의 문제점을 법제도의 개선과 사업성 검토, 민간의 이해관계 파악 및 적극적인 주민참여를 통해 보완하여 수립하여야 한다.

효율적인 주거재정비사업을 위한 공공 역할은 사업의 주도적 역할과 지원, 법제도의 지위 확보를 위해 공공성과 합리성, 일관성을 유지해야 하며 도시재정비촉진사업에서 도출된 개선방안은 다음과 같다.
첫째, 도시재정비촉진특별법과 재정비촉진계획이 지속가능한 사업제도로 유지되기 위해 민∙관 협동체계의 법제도로 개선이 이뤄져야 한다.
둘째, 주민간 내부갈등 문제를 구체적으로 파악하여 사업의 강제시행을 지양하여야 한다.
셋째, 개발주체간 경쟁체계의 제어와 사업절차를 구체화하여 법제도의 잦은 개정을 최소화하여야 한다.
넷째, 공공과 민간의 기반시설 부담 기준을 명확히 하고 공공의 기반시설 투자 재원을 확대하여야 한다.
다섯째, 민간 사업의 사업성을 검토하여 당해 주민에게 정보공개를 하여야 한다.
여섯째, 영업활동인구의 일자리 재정착 대책을 마련하여야 한다.

효율적인 주거재정비사업을 위한 민간 역할은 사업의 참여 역할 증대와 주민갈등의 최소화, 공공성 고려로써 도시재정비촉진사업에서 도출된 개선방안은 다음과 같다.
첫째, 주민참여제도에 긍정적이고 적극적인 태도로 동참하기 위해 주민간 이해∙협력하는 계기 마련이 필요하다.
둘째, 공공과 민간의 중간적 역할인 전문가는 공공성 확보를 위한 노력을 다하여야 한다.
셋째, 사업성에 확보를 위한 고밀개발과 기반시설 부족에 따른 주거환경 질적 하락에 대한 인식과 교육이 필요하다.
넷째, 투기세력에 대한 조기 억제를 위한 주민의 신고정신과 자구책을 마련하여야 한다.
다섯째, 민간주도의 주민토론 기구 창설을 통해 주민간 합의를 도출해야 하고 이를 위해 정비사업전문관리자는 민∙관의 조율 역할을 이행하여야 한다.

이로써 연구자는 주거재정비사업의 공공제어와 민간사업성에 대한 문제점을 제기, 광역적 주거재정비사업시 민∙관 역할의 추진방향과 개선방안을 통한 원활한 사업수행방법을 제안하여 미흡하지만 주거재정비사업의 보이지 않는 문제점과 올바른 추진방향을 제기함에 그 의의를 찾을 수 있다.

목차 (Table of Contents)

• 요 약
• 표 목 차 Ⅵ
• 그림목차 Ⅷ
• Ⅰ. 서 론 1
• 1.1 연구의 배경 및 목적 1
• 1.2 연구의 범위 2
• 1.3 연구 방법 및 진행 3
• Ⅱ. 주거재정비계획에 관한 이론적 고찰 5
• 2.1 주거재정비계획관련 법제도 변천 5
• 2.2 주거재정비계획의 절차 및 사업성 검토 비교 20
• 2.3 주민참여 방식 관련 연구 29
• 2.4 용어 정의 34
• Ⅲ. 도시재정비촉진지구 현황 및 민․관의 역할 36
• 3.1 도시재정비촉진지구 현황 36
• 3.2 민-관의 역할분담 기준 및 현황 50
• 3.3 민∙관 협동체계 거버넌스 구축현황 62
• 3.4 민∙관의 역할분담 및 추진방향 64
• Ⅳ. 도시재정비촉진지구 문제점 및 개선방안과 민∙관의 역할 68
• 4.1 분석의 개요 및 목적 68
• 4.2 각 재정비촉진지구별 개요 및 관련계획 69
• 4.3 각 지구별 재정비촉진계획의 문제점 및 개선방안 80
• 4.4 재정비촉진사업시 공공의 역할 및 개선방안 103
• 4.5 재정비촉진사업시 민간의 역할 및 개선방안 109
• Ⅴ. 결론 116
• 5.1 연구의 요약 및 결론 116
• 5.2 연구의 한계 및 향후 연구과제 123