건설동향브리핑 887호

국문 초록 (Abstract)

‘도심 공공주택 복합사업’(이하 공공복합사업)은 2021년 2·4 대책에서 도입되었으며, 도입 초기부터 일방향식 구역 지정, 과도한 현금청산 대상자 기준, 민간사업 대비 과도한 특례 제공 등에 대한 논란이 컸음.
- 공공복합사업은 “주택공급 획기적 확대”를 위해 도입한 핵심 사업 수단이며 3년 한시로 시행됨.
- 별도의 법률을 만들기보다는 「공공주택 특별법」 개정을 통해 별도 조항을 신설하고, 빠르고 “공공성” 있는 사업추진을 위해 LH 등 공공주택사업자가 시행하고 통합심의를 도입하며, 토지주 동의를 확보하기 위해 ‘추가 수익’ 보장과 동시에 동의하지 않은 자의 토지는 수용할 수 있도록 했음.
- 또한, 사업시행자의 재무적 부담 경감을 위해 ‘현물선납 후 현물보상을 통한 정산’ 방식을 도입하고, 용적률을 상향하며 기부채납을 제한(사업지 면적의 15% 수준)함.
- 하지만, 도입 초부터 토지주들의 동의를 얻지 않은 일방향식 구역 지정과 “투기수요 유입 방지”를 위한 목적으로 대책발표일 이후 해당 구역 내 부동산 취득 시 현금청산으로 과도한 사유재산권 침해라는 비판을 강하게 받았음. 이 중 후자는 사업 후보지조차 발표되지 않은 상황 속에서 대책 발표일 이후 부동산을 신규 취득하는 모든 거래에 잠재적으로 적용될 수 있었기에 특히 강한 비판을 받음.
- 또한, 당시 여러 규제를 통해 민간 정비사업 추진은 상당히 억제해 놓은 상황 속에서, 공공이 시행하는 사업에만 이례적으로 과도한 인센티브를 제공하는 것에 대한 비판도 컸음.
공공복합사업은 ‘전 정권 사업’으로 인식될 뿐 아니라 민간주도 공급을 강조하는 현 정부 국정 기조와도 맞지 않아 정권교체 후 사업이 표류할 수 있다는 우려도 있었음. 하지만, 8·16 대책에서 기존 논란이 있었던 부분을 보완하고, 민간이 주도하는 ‘민간 도심복합 사업’을 신설하며, 공공사업은 사업성이 부족한 곳 중심으로 추진하는 것으로 정책 방향이 결정됨.
- 기존 후보지는 원칙적으로 기존의 공공방식 유지하고, 예정지구 지정 등 신속한 후속 조치를 이행하나, “호응이 낮은 사업장(예 : 동의율 30% 미만)은 공공후보지 철회 후 민간 사업으로의 전환을 적극 지원”하도록 했음.
- 현금청산 규정도 개선하여, 후보지 발표 전 매수한 1주택 소유자에게도 특별공급권을 부여토록 함.
- 무엇보다도, 과거 사업성이 양호한 곳에 후보지를 대거 지정했던 것에서 선회하여, 향후 신규 공공복합사업은 노후주거지 밀집, 낙후지역 등 민간개발이 어려운 지역에 집중할 계획임을 밝힘.
지난 10월에는 시공사 선정과정에서 토지등소유자로 구성된 주민협의체의 권한을 강화하고, 과거에 구역 내에서 추진하였던 타 사업의 매몰비용 등 초기 사업비를 지원하며, 지구지정과 지구계획 승인을 일원화하는 등의 내용을 담은 공공주택 특별법 일부개정안이 국회에 상정되었음. 법률이 개정되면 갈등 완화와 신속한 사업추진에 상당한 도움이 될 것으로 예상됨.
이러한 정책 방향을 반영하여 12월 7일, 국토부는 현 정부 들어 처음이자 지난 2월 인천 제물포역 일대 인천 제물포역 일대는 인천도시공사(IH)가 시행하는 사업으로, 국토부가 아닌 인천시가 지구를 지정함.
이후 11개월 만에 부산 부암지구를 공공복합사업지구로 지정했음. 지금까지 발표된 76개 후보지 중 9번째 본 지구 지정이자 비수도권 가운데서는 처음으로 지정되었음.