부동산중개업의 대형화방안

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The expansion of real estate brokage industry is a periodical problem which has to be solved to evolve with rapid changes like domestic market transparency's improvement by revisions of the aliens landownership law, deregulation of the remittance limit for acquisitions of foreign estate and declarations of estate transactions and to compete with foreign brokage corporations under circumstances that foreign brokage corporations with tons of capital, organizational capabilities, experiences try to enter into korean domestic market.

However, for now, there is not a concrete conception of the expansion of real estate brokage industry. Also, discussions on direction of expansion, scale, method of enlargement of brokage corporations are rarely made. In-depth researches and data about how brokers think about this expansion barely exist.

This research is studied to meet various demands of consumers and to suggest the direction of brokage corporation expansion which is to secure international competitiveness in the opening of domestic brokage market. This research is specialized in pursuing the enlargement of corporation for brokage marketers to secure global competitiveness through incorporating, in dealing with some problems and specific conditions for incorporation by estate brokers and in proposing applying researches related to expansion of other professional corporation like property appraising to real estate brokage industry. It would help individual brokers achieve competitiveness.

To sum up brokage expansion measures, the government should let unlicensed brokers run corporations which have a starting capital of 10 billion won and should limit foreign brokage corporations to a fixed market to counteract them. Large corporations having a starting capital over 0.5 billion won should expand the business sectors for enhancing estate trading service and operate management teams enabling comprehensive service to be run. Also, both corporations and individual brokers have to involve estate leasing services and estate trading in their tasks.

A law which legislates requested contracts and that brokers can claim brokage commissions to their clients should be enacted for systematizing brokage services. The trait of brokage as public goods is so influential that its role has to be reinforced. It is necessary to make stable income structures of brokers and to have brokers participate in public services through ways like transferring tasks like estate trade reporting from ministry of land to KAR(Korea Association of Realtors).

Although further researches are needed to understand the very specific characters of estate brokage, it is desirable to expand its scale of market and corporations by the way appraisers did. And to make real estate brokage into complex real estate services, a switch of paradigms in regulation-centred provisions and estate-trade systems is the first thing to be taken care of. Political efforts are requested to improve the treatments and functions of realtors who is working as an expert in the brokage market to enhance safety of real estate trades and efficiency of real estate market. It is important to realize that licensed realtors have their own domain in real estate market and the information about estate trading, price is public property. Also, it is crucial to help realtors to do their duties by systematic supports which let them work as competitive experts and to contribute to the society as experts of real estate market.

국문 초록 (Abstract)

부동산중개업의 대형화는 외국 대형 부동산업체가 막대한 자본력과 조직력, 경험 등을 갖추고 국내시장에 진출하고 있는 상황하에서 외국인 토지법의 개정, 해외부동산 취득을 위한 송금 한도 확대 등의 규제 완화, 부동산 실거래신고 등을 통한 국내시장의 투명성 등 급격한 변화 속에서 외국 대형업체와 경쟁하며 발전하기 위한 시대적 과제다.
그러나 현재로서는 부동산중개업의 대형화의 개념조차 정립되어 있지 않은 상태이며, 중개법인 대형화의 추진방법이나 규모, 추진방향 등에 대한 논의조차 이루어지지 않고 있는 실정이며, 현업중인 중개업자들은 어떤 의견을 가지고 있는지 등에 대한 심층적인 연구나 자료가 거의 없는 실정이다. 본 연구는 점차 다양해지는 중개서비스수요자의 욕구를 충족시키고, 부동산중개서비스시장의 개방에 따른 대외경쟁력을 확보하기 위한 대책으로 보다 전문화되고 체계화된 부동산중개법인의 대형화 방향성을 제시하기 위한 목적에서 시작되었으며, 본 연구와 선행연구와의 차이점은 부동산중개업이 국제적인 경쟁력을 확보하기 위해서는 법인화를 통한 대형화의 추구와 구체적인 법인화의 유형 및 조직형태의 정비 등에 대해 다루었다는 점이며, 중개업대형화를 위한 선결과제로 중개업의 문제점을 분석하여 해결책을 제시하고, 감정평가업 등 타전문자격사들의 대형화 관련 연구자료를 통해 중개업대형화에 적용하여 발전방향을 제시했다는 점이다. 이는 현재 부동산중개업이 개인사무소형태를 벗어나지 못하고, 소자본화에 의한 경쟁력 저하를 해결하는데 일조할 수 있을 것으로 판단된다.
중개업 대형화를 위한 방안을 종합하자면, 외국 부동산업체에 대응, 경쟁하기 위해서는 외국 부동산업체를 업무영역에서 제한하고 자본금 100억 이상 우리나라 대형법인의 대표를 공인중개사가 아닌 자도 가능하도록 진입을 완화해야 한다. 자본금 5억 이상의 대형법인은 부동산거래서비스 고도화를 위해 업무영역을 확대하고 소유와 경영을 분리하여 부동산거래관련 종합서비스가 가능하도록 해야 한다. 그리고, 법인과 개인인 중개업자 모두에게 부동산매매업, 부동산임대업을 중개업자의 업무영역에 포함되어야 할 것이다.
중개서비스를 체계화하기 위해 중개의뢰 계약을 법제화하고 중개수수료를 청구할 수 있도록 하는 법안을 개정하고 무엇보다 부동산거래업무가 공공재의 성격을 띤 업무가 상당부분 있으며 그 역할을 강화해야한다. 국토해양부의 실거래신고 관련 업무 등을 중개업협회에 이관하는 등의 방법으로 공공의 업무에 중개업자가 참여하도록 하고, 중개업자의 안정적 수입구조를 만들어 주어야 할 필요가 있다.
부동산 중개의 특성을 파악하여 연구가 더 진행되어야 하겠지만 감정평가사의 절충식 구조형태, 대형화 절차와 유사한 방향으로 중개업 대형화의 추진을 제안한다. 그리고, 부동산중개업이 종합부동산서비스업으로 성장하기 위해서 우선적으로 개선해야 할 점은 현행 규제위주의 법률규정과 부동산거래제도에 대한 패러다임의 전환이다. 부동산거래의 안전성과 부동산시장의 효율성을 제고하기 위해서는 중개시장에서 전문가로 활동하고 있는 공인중개사의 기능과 처우의 개선을 위한 정책적 노력이 필요하다. 공인중개사는 국가에서 전문자격을 부여하고 있다는 점, 부동산시장에서 하나의 업역을 구축하고 있는 전문자격자로서의 공익성을 가지고 있다는 점, 부동산거래정보 및 가격정보가 공공재라는 점 등을 새롭게 인식하고, 이들이 부동산시장의 전문가로 공익에 기여하고, 대외경쟁력을 확보한 전문가집단으로서 활동할 수 있는 제도적인 뒷받침과 그 역할에 따른 책임과 의무를 다할 수 있도록 육성해야 가야 한다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 2
• 제3절 선행연구 3
• 1. 선행연구 3
• 2. 선행연구와 차이점 6
• 제2장 이론적 고찰 8
• 제1절 부동산중개업 대형화의 개념 8
• 제2절 중개법인 대형화의 필요성 10
• 1. 국내 부동산시장환경의 변화(개방화) 10
• 2. 국내 주요 전문가 집단과 경쟁 12
• 3. 대형화에 따른 장점 14
• 제3절 부동산서비스업 법인 대형화의 유형 15
• 1. 감정평가업 15
• 2. 건축업 19
• 3. 법률서비스업 22
• 4. 타 전문서비스업의 시사점 23
• 제3장 현황 및 실태분석 25
• 제1절 부동산중개업의 현황 25
• 1. 전국 업종별 중개업자 수 25
• 2. 사무소 규모 및 종사자 수 27
• 3. 전국 부동산 거래 신고 건 수 29
• 제2절 중개업의 실태 및 문제점 분석 32
• 1. 부동산거래 규제제도 32
• 2. 중개업자 종별 영업기간 비교 34
• 3. 외국 부동산중개제도와의 비교 35
• 4. 부동산중개업의 문제점 37
• 제4장 중개법인의 대형화 방향 43
• 제1절 조사설계 43
• 1. 조사목적과 조사방법 43
• 2. 설문지 구성 45
• 3. 표본의 특성 46
• 제2절 중개법인의 대형화에 대한 인식 47
• 1. 현 중개사무소의 운영실태 47
• 2. 중개업의 발전방향에 대한 인식 50
• 3. 대형화의 장애요인 54
• 4. 중개업 대형화의 방향성 인식 57
• 제3절 부동산중개법인 대형화의 추진과제 및 방향 61
• 1. 대형법인화로의 진입장벽 완화 63
• 2. 업무 영역 확대 및 중개서비스체계화 64
• 3. 중개서비스의 공공재 인식강화 65
• 4. 법인화에 적합한 벌칙규정으로 개정 66
• 제5장 결론 67