택지 개발 판매시설용지에 있어서 몇 가지 문제점과 해결방안 = In Housing Site Development Sale Facility site Some Problems and Solutions

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Among the lands supplied by the housing site development, the “resident residential land, support facility land, neighborhood living facility land” (hereinafter referred to as “sales facility land”) are those who bid at a higher bid price as the land is supplied in a competitive bidding manner. It is taking a way to supply land.
The problems that occurred by reviewing the laws on the supply of sales facilities in the 「Act on the Promotion of Housing Development」, 「Urban Development Act」, and 「Act on Industrial Location and Development」, which can supply development of residential land, and investigating the bidding price, winning bid price and winning rate of sales facilities among representative residential development areas based on each law were derived.
After the land development, the land price is set high because the bid is made with the highest bidding price on the sales facility site using the highest bidding method. Inevitably, there is a butterfly effect of transferring high rents to tenants who enter the facility. In this situation, there was a problem of high profit of the business entity according to the bidding method of the sales facility land.
Therefore, in this study, as a solution to the problems, ① The prospective bidding rate is investigated through pre-sale surveys on land that is likely to be overheated before the supply of the sales facility site. ② Restrictions on the sale of the site for sales facilities were introduced, and it was proposed that real users could receive the winning bid by making it difficult for entry of the singers who participated in the bid for the purpose of receiving royalties.

국문 초록 (Abstract)

택지 개발이 공급하는 용지 중 “준주거용지, 지원시설용지, 근린생활시설용지” (이하 “판매시설용지“라 하겠다.) 등은 토지를 경쟁 입찰 방식으로 공급함에 따라 높은 입찰가격으로 입찰 한 자에게 토지를 공급하는 방식을 취하고 있다.
택지 개발 공급이 가능한 「택지개발촉진법」, 「도시개발법」 및 「산업입지 및 개발에관한 법률」의 판매시설용지 공급에 대한 법률 검토 및 각 법률에 근거한 대표적 택지 개발 지역 중 판매시설용지의 입찰가격과 낙찰가격 및 낙찰률을 조사하여 발생된 문제점을 도출하였다.
택지 개발 후, 최고가 입찰 방식으로 판매시설 용지에 대해 높은 입찰 금액으로 낙찰이 이루어짐에 따라 토지 원가가 높게 책정 되다 보니, 낙찰 받은 실수요자가 낙찰 받은 용도에 맞는 건축물을 일반 수요자에게 공급할 시, 높은 분양가로 분양 할 수밖에 없게 되고, 이는 그 시설에 입점하게 되는 임차인에게 높은 임대료를 전가하게 되는 나비효과 문제가 발생 되며, 민간 기업의 진입이 어려울 뿐 아니라, 부동산 정책 등의 영향으로 공사 및 지자체가 주로 사업주체가 되는 상황에서, 판매시설용지의 최고가 입찰 방식에 따른 사업주체의 고수익의 문제가 발생 되었다.
이에 본 연구에서는 문제점의 해결 방안으로 ① 판매시설 용지 공급 전, 낙찰 경쟁이 과열될 것으로 판단되는 토지에 대해서는 사전 분양성 조사 등을 통해 예상낙찰률을 조사하여 일정 낙찰률 이상 예상낙찰자에게는 추첨제를 도입 하는 방안을 제시하였으며, ② 판매시설용지의 전매 제한 도입하여, 로열티를 받을 목적으로 입찰에 참가하는 가수요자들의 진입을 어렵게 하여 실수요자가 낙찰 받아 공급 할 수 있도록 제안 하였다.

참고문헌 (Reference)

1 설경진, "판교 중심상업용지 최고 낙찰률 273%"

2 김인수, "판교 상업용지 평당 최고9218만원에 팔려"

3 최혜민, "택지개발사업에서 행정의 역할에 대한 연구: 촉진과 절차를 중심으로" 한국공간환경학회 28 (28): 112-141, 2018

4 장옥선, "택지개발사업과 민간참여" 한국부동산법학회 20 (20): 2016

5 윤정란, "택지개발 촉진법 35년, 회고와 과제" 한국토지보상법연구회 16 : 2016

6 장인규, "상업용지의 공급가격 결정요인 - 강원원주혁신도시를 중심으로 -" 한국주거환경학회 17 (17): 97-109, 2019

7 한자선, "상업용부동산 투자선호도에 대한 연구" 대한부동산학회 36 (36): 133-147, 2018

8 이재탁, "산업단지 입지 결정요인 분석" 한국융합학회 8 (8): 343-349, 2017

9 김종하, "민간제안형 도시개발사업의 갈등완화에 관한 법적 고찰" 충남대학교 대학원 2010

10 장종회, "땅값 뛰자 상가분양가도 천정부지"

11 박정임, "도시개발사업에서의 공용수용에 관한 법적 연구" 동아대학교 2017

12 이상대, "도시개발법 제정의 의의와 한계" 한국공간환경학회 (13) : 298-311, 2001

13 조현호, "경향-SH공사, 은평뉴타운 땅값 뻥튀기 공방"

14 강문수, "「도시개발법」의 과제와 전망" 10 : 2015

15 김남욱, "“우리나라 공영개발의 문제점과 향후 나아갈 방향”에 대한 토론문" 한국토지공법학회 2019

16 김현수, "2기 신도시의 평가에 관한 연구- 1기 신도시와의 비교를 중심으로 -" 한국지역개발학회 19 (19): 249-270, 2007