주택재개발정비사업조합과 조합설립추진위원회와의 관계 : 보상 등에 관한 약정의 승계 여부를 중심으로 ― 대상판결 : 대법원 2024. 12. 12. 선고 2024다260405, 260412 판결 ― = Succession of Compensation Agreements between a Housing Redevelopment Association and Its Promotion Committee

국문 초록 (Abstract)

본 평석은 대법원 2024. 12. 12. 선고 2024다260405, 260412 판결을 대상으로, 주택재개발정비사업의 조합설립추진위원회가 체결한 현금보상 약정이 법적 권한 범위를 벗어난 경우 그 효력이 차후 설립된 조합에게 승계되는지 여부를 고찰하였다. 현행 도시 및 주거환경정비법은 정비사업 초기 단계의 무분별한 비리와 주민 갈등을 방지하기 위해 추진위원회의 업무 범위를 조합설립 준비행위 등으로 엄격히 제한하고 있다. 대상판결은 추진위원회가 토지등소유자에게 현금보상 약정을 체결하는 것은 법령이 정한 추진위원회의 업무 권한 범위를 초과한 것으로서 조합에 효력이 없다고 판시하였다. 이는 강행규정인 구 도시정비법 제14조(현행 제32조)의 입법 취지에 부합하는 타당한 결론이다.
본 평석은 추진위원회의 법적 지위와 권리·의무 승계, 상법상 설립중의 회사 및 무효행위 추인의 법리를 원용하여 추진위원회의 권한 초과 행위의 승계 한계를 검토해 보았다. 나아가 약정 무효에 따른 후속적 법률관계와 책임 소재를 불법행위 책임 및 계약체결상의 과실, 진술보장위반 책임의 법리를 통해서도 분석하였다. 추진위원회의 권한 일탈 행위는 강행규정 위반으로 원칙적으로 조합에 승계될 수 없으며, 강행규정에 위반되어 무효임을 고려하여 묵시적 추인을 부정하고, 진술보장 위반에 따른 이행이익의 배상 역시 인정될 수 없다. 다만, 무효인 행위로 인해 선의의 상대방에게 발생한 피해를 구제하기 위해, 추진위원회가 무효 약정을 유효한 것처럼 체결하여 신뢰를 침해한 데 대한 ‘신뢰이익 배상 책임’을 물을 가능성을 검토하였다. 더불어, 이와 같은 신뢰이익 배상 책임이 추진위원회의 업무 수행 과정에서 파생된 경우에 조합에게 포괄승계될 여지가 있는지에 대한 법리적 해석의 여지를 제시하였다. 요컨대, 추진위원회의 권한 초과 행위에 대해서는 승계를 엄격히 제한하여 정비사업의 안정성을 도모하되, 선의의 상대방 보호를 위한 합리적인 사법적 구제 방안이 병행되어야 함을 제언한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This paper, based on Supreme Court Decision 2024Da260405, 260412, examines whether a housing redevelopment association must pay cash compensation under an agreement concluded by its promotion committee, where that agreement exceeds the committee’s statutory authority. The current Act on the Improvement of Urban Areas and Residential Environments strictly limits a promotion committee's functions to preparatory acts, so as to prevent corruption and resident conflicts during the early stages of redevelopment projects. The subject decision held that such an agreement exceeds the committee’s legal authority and does not bind the association. This conclusion is sound, as it conforms to the legislative purpose of Article 14 of the former Act on the Improvement of Urban Areas and Residential Environments (now Article 32). Drawing on the doctrines of a promotion committee’s legal status, succession of rights and obligations, the “company in the process of formation” under commercial law, and ratification of void acts, this paper examines the limits on succession to a committee’s unauthorized acts, and reviews the legal relationships and liability allocation that arise once the agreement is deemed invalid. Because such an act violates a mandatory provision and is void, the association cannot succeed to it, implied ratification must be denied, and expectation damages cannot be recognized. This paper nevertheless considers reliance damages where the committee held out the agreement as valid, proposing that succession to ultra vires acts be strictly limited while reasonable remedies concurrently protect bona fide counterparties.