소규모주택정비사업 활성화 방안 연구 = A study on the activation of small-scale housing renewal

국문 초록 (Abstract)

우리나라는 1960년대 이후에 급격한 산업화 및 도시화로 인해 대기업 위주의 대규모 주택정비사업이 이루어졌다. 아파트 위주의 현재의 대규모 주택정비사업은 불패신화를 내세우며 오랜 기간 대기업들이 앞 다투어 뛰어들었고 그 안에서 온갖 비리들이 난무하였다. 현재 30년이 넘는 노후주택이 전체 주택의 약 20%가 넘을 만큼 많은 수를 차지하고 있고 중소규모로 정비해야 될 주택들이 도심에 넘쳐나지만 대기업 건설사들은 사업성이 낮다는 이유로 선뜻 시행에 나서지 않고 있다.
수천세대 이상을 정비하는 대기업 위주의 대형재건축, 재개발 사업의 경우 규모가 큼으로 낮은 건설단가를 통해 높은 수익성을 가질 수 있다. 하지만 수많은 중소기업들에게는 그 기회가 돌아가기 힘들뿐더러, 소규모로 정비할 수밖에 없는 소규모의 노후주택 단지에서는 수익성을 기대하기 힘들다. 심지어 용적률이 남거나, 층수를 더 올릴 수 있는데도 불구하고 낮은 사업성 때문에 민간 중소건설사들이 선뜻 시행에 나서지를 못 하고 있는 실정이다.
2017년 2월 8일 제정되고 18년 2월 9일에 시행된 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」은 기존의 대기업 위주의 주택정비사업을 타파하고 소규모주택정비사업의 시행에 필요한 사항들을 법령으로 정하여 소규모주택정비사업이 간소화된 절차 및 제도, 융자 지원 등으로 수월하게 진행되기 위해서 제정 및 시행되었다. 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」을 토대로 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업으로 구분하여 지자체 및 정부가 많은 지원을 하고 있지만 실질적인 활성화가 많이 부족한 상황이다. 실제로 허가가 나는 경우도 드물뿐더러, 지금까지 준공(사용승인)이 났던 가로주택사업의 경우 서울에 1개의 사업지라는 사실이 놀라울 뿐이다.
정부와 지자체의 지원과 더불어 소규모로 주택정비를 간소화하여 할 수 있는 중요한 주택정비사업 방식이지만 사업의 시행이 이처럼 잘 이뤄지지 않는 이유는 사업성이 부족하다고 판단할 수밖에 없다. 또한 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 포함된 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업의 동일하게 시행이 잘 되지 않는다고 보았을 때, 소규모주택정비사업의 전반의 공통의 문제점을 가진다고 판단할 수 있다.
이에 본 연구는 소규모주택정비사업의 시행 사례들을 통해서 제도적 문제점과 그 제도 개선 방안을 위해 선행 연구들에 대해서 심도 있게 문헌을 고찰하여 진행하였다. 2장에서는 소규모 주택정비사업의 상위 개념인 정비사업의 의의를 알아보고 소규모 주택정비사업의 의의를 통해 기본적인 목적과 배경 등을 알아보았다. 또한 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업의 개념과 방식, 배경 등을 통해 각 사업의 특징을 확인하여 3장에서 각 사업들의 문제점과 그를 통한 소규모 주택정비사업의 종합적인 문제점을 확인하였다. 위에 내용을 토대로 지자체별 조례 및 가이드라인 제시와 지역, 사업지의 여건에 따른 융통성 있는 정책을 적용하여 소규모주택정비사업을 활성화하며 용적률 인센티브 조항 개선 등의 제도 개선을 통한 활성화 방안을 제시하였다. 또한 시공자 선정에서의 공공지원과 소규모주택정비사업 추진단체 및 민간정비업체 교육을 실시할 것을 제시하여 공공지원을 통한 활성화 방안을 연구하였다. 현재의 소규모주택정비사업을 활성화하기 위해서는 사업성을 높이는 것이 최우선이다. 용적률과 공공지원을 통해서 사업성을 높이고 지방자치단체별 정보제공과 교육, 홍보, 사업지에 맞는 정책 적용 등을 통해 소규모주택정비사업을 활성화해야 될 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Since the 1960s, big-scale housing renewal projects centered around big corporations were carried out due to rapid industrialization and urbanization. The current apartment-oriented big-scale housing renewal project has long been dominated by big businesses, citing the undefeated myth, and riddled with all kinds of corruption. Currently,
homes more than 30 years old account for more than 20 percent of the total number of homes, and there is a large number of homes both small and medium-sized located in cities that require renovations.
However, big construction companies have not been keen on restoring these homes due to their low business feasibility.
Big-scale redevelopment projects managed by conglomerates that overhaul thousands of generations or more, and redevelopment projects can achieve high profitability through construction unit costs that are
low in scale. However, for many small and medium-sized enterprises,
the opportunity is hard to come by, and achieving profitability can be an uphill task when handling small or old residential complexes that need minor repairs. Even though the floor space ratio remains intact or
can be increased further, small and medium-sized private contractors lack the capacity to implement such projects due to their low business feasibility.
The "Special Act on the Empty House and Small-sized housing renewal" enacted on February 8th, 2017 and implemented on February 9th, 2018 was enacted and implemented to facilitate small-scale housing renewal projects through simplified procedures, systems, and loan support by breaking down existing big-sized housing restoration projects. Based on the "Special Act on the Empty House and Small-sized housing renewal" local governments and governments offer support by dividing these projects into autonomous housing renewal projects, street housing renewal projects and small-scale reconstruction projects. However, there is lack of practical activations. In fact, it is surprising that the street housing project, which has already been approved for use is still one business site in Seoul.
It is an important method of housing renewal project that can be carried out on a small scale basis with support from the government and local governments, however, the reason why the project's implementation is not making meaningful strides is due to a lack of business feasibility. In addition, it is safe to conclude that the projects experience common problems in the overall small-scale housing renewal schemes, given their equally poor implementation strategies based on the "Special Act on the Empty House and Small-sized
housing renewal" This study was conducted by examining literature based on institutional problems and the prior studies on the improvement of systems through implementation cases of small-scale housing renewal
projects. Chapter 2 looked at the significance of the renewal projects, which is a top concept in a small housing renewal project, and identified the basic purpose and background through the significance of
the small housing renewal project. In addition, we studied the characteristics of each project through the concepts, methods and backgrounds of autonomous housing renewal projects, street housing renewal projects, and small-scale redevelopment projects to identify the problems of each project and the comprehensive problems of small-scale housing renewal projects through them in Chapter 3. Based on the above, the Act also proposed measures to activate small-scale housing renewal projects and improve the floor space ratio incentive clauses by applying local governments' ordinances and guidelines and flexible policies as per the local and business conditions.
In addition, the Activation Plan was studied through public support by suggesting that public support should be provided through the selection of contractors and providing education to organizations that promote small-scale housing renewal projects, and businesses that carry out maintenance. In order to boost the current small-scale housing renewal project, the projects need to be promoted through the floor space ratio and public support, and the provision of information by local governments, education, public relations, and application of policies suitable for their business sites.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 2
• 제2절 연구 범위 및 방법 3
• 제3절 선행연구의 검토 4
• 1. 선행연구의 특징 4
• 2. 선행연구와의 차별성 7
• 제2장 소규모주택정비사업의 이론적 검토 8
• 제1절 정비사업의 개요 8
• 1. 정비사업의 의의 8
• 2. 정비사업의 유형 및 절차 9
• 가. 재개발사업 9
• 나. 재건축사업 15
• 다. 주거환경개선사업 22
• 제2절 소규모주택정비사업의 의의 26
• 1. 소규모주택정비사업의 목적 26
• 2. 소규모주택정비법 제정배경과 과정 26
• 3. 소규모주택정비사업의 개념 및 활성화 지원사항 27
• 제3절 소규모주택정비사업의 유형 및 특성 31
• 1. 자율주택정비사업 31
• 가. 자율주택정비사업의 개념 31
• 나. 자율주택정비사업의 주요내용 32
• 다. 해제된 정비구역 안에서의 자율주택정비사업 33
• 라. 자율주택정비사업 사업방식 34
• 2. 가로주택정비사업 37
• 가. 가로주택정비사업의 개념 37
• 나. 가로주택정비사업 시행방법 38
• 다. 서울특별시의 가로주택정비사업 지원 방안 39
• 3. 소규모재건축사업 40
• 가. 소규모재건축사업의 의의 40
• 나. 소규모재건축사업의 추진배경 41
• 다. 소규모재건축사업의 사업방식 41
• 라. 소규모재건축사업의 사업대상 41
• 마. 소규모재건축사업의 시행자 41
• 사. 소규모재건축사업의 지원내용 41
• 제4절 소규모주택정비사업의 추진절차 및 비교분석 43
• 1. 소규모주택정비사업의 정비사업과의 추진절차 비교 43
• 2. 자율주택정비사업 추진절차 44
• 3. 가로주택정비사업 추진절차 45
• 4. 소규모재건축사업 추진절차 46
• 5. 소규모주택정비사업 간 상호 비교 분석 46
• 제3장 소규모주택정비사업의 현황 및 문제점 48
• 제1절 소규모주택정비사업의 현황 및 문제점 48
• 1. 소규모주택정비사업의 현황 48
• 가. 자율주택정비사업 48
• 나. 가로주택정비사업 51
• 다. 소규모재건축사업 55
• 2. 소규모주택정비사업의 문제점 56
• 제4장 소규모주택정비사업의 활성화 방안 57
• 제1절 제도 개선을 통한 활성화 방안 57
• 1. 지방자치단체별 조례 및 가이드라인 제시 57
• 2. 지역·사업지의 여건에 따른 융통성 있는 정책 적용 58
• 3. 용적률 인센티브 조항개선 59
• 제2절 공공지원을 통한 활성화 방안 62
• 1. 시공자 선정에서의 공공지원 62
• 2. 소규모주택정비사업 추진단체 및 민간정비업체 교육 실시 62
• 제5장 결론 64
• 참고문헌 66
• ABSTRACT 68