농수산물도매시장 내 소매점포의 임대료특성 연구 -가락시장을 중심으로- = A Study on the Rent Characteristics of Retail Store at Garak Agricultural and Marine Products Wholesale Market in Seoul

국문 초록 (Abstract)

본 논문은 국내최대의 농수산물도매시장인 가락시장내 소매점포의 임대료특성 분석을 목적으로 한다. 일반적인 소매점포와 차별적인 농수산물도매시장 내 소매점포의 임대료특성을 분석하기 위하여 2단계 분석방법을 활용하였다. 분석방법으로는 공공의 관리기준 절차상의 특수성으로 인해 가락시장에서 시장기능과는 무관한 임의적이고 일률적인 임대료가 형성되는지를 파악하기 위해 허프확률모형을, 그리고 가락시장 내 소매점포의 임대료특성을 비교 분석하기 위해 다중회귀분석을 사용하였다. 분석 결과는 다음과 같다. 첫째, 일부 특이치를 제외하고는 허프확률모형의 시장점유율 기준 임대료와 실제 임대료 간에는 밀접한 상관관계를 보였다. 둘째, 가락시장 주변 일반상가에 비해 가락시장 내 직판상가와 편의시설의 회귀모형의 설명력이 월등히 높게 나타났다. 이를 통해 시설건물동 간의 임대료분포는 어느 정도 시장점유율이 반영되어 상권개념이 작용하는 것으로 해석할 수 있었으나, 개별점포단위에서는 수요와 공급의 원칙 및 점포별 경쟁력을 고려하는 시장지향적인 방식 보다는 관리운영주체의 형식적인 기준이 적용되고 있음을 재확인할 수 있었다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study aims at analyzing the rent characteristics of Garak market which is the biggest domestic Agricultural & Marine Products Wholesale Market in Korea. The main methodology used in this study is a two stage method using Huff's probability model and multiple regression analysis. In general, the rent characteristics of retail stores in the Garak market differ from those in general markets around the Garak market. Therefore the two stage methodology enables to estimate and analyze the rents and the rent characteristics of retail stores in the Garak market. The main results are as follows. First, as expected, the basic rental rates based on market-share and actual rental rates showed a substantial correlation with the exception of some outliers. Second, coefficient of determination of both direct sales stores and convenient facilities in the Garak market were much higher than those of general stores around the Garak market. Since the functions of market share and market area affect rents of stores among building facilities, as a result of examining the dispersion of the rents among building facilities, it could be evaluated that their stores’ rents work according to market mechanism. However, the authors reconfirmed that rents in the individual store units were worked by the formal criteria of operating management corporation rather than by market oriented way based on both a supply and demand principle and each store’s competitiveness.

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