퇴직연금 자산의 부동산간접투자시장 유입 규모 추정 및 활성화 방안 = Study on volume estimation of indirect real estate investment in retirement pension plan and advance preparation for investment

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 양적으로는 비약적으로 발전하고 있으나 이에 상응하는 질적 성장이 이루어지지 않고 있는 부동산 간접투자시장과 퇴직연금 시장의 상호 보완적인 관계에 초점을 맞추어 향후 퇴직연금 자산의 부동산 간접투자시장 유입액을 추정한 후 이에 따른 국내 부동산 간접투자시장의 영향에 대해 예상하고 퇴직연금 자산의 부동산 간접투자 활성화 방안을 제시하였다.
퇴직연금 자산의 부동산 간접투자 시장 유입액은 2016년부터 2035년까지 중장기적 기간을 대상으로 하였다. 먼저, 퇴직연금 자산 규모는 2020년 148조, 2030년 233조, 2035년 271조로 증가하는 것으로 추정되었고, 해외사례를 통하여 추정한 결과 퇴직연금 자산의 최소 3.05%에서 최대 8.15%가 부동산 간접투자시장으로 유입되는 것으로 나타났으며, 국내 자본시장 현황을 통하여 추정한 결과 퇴직연금의 자산의 최소 2.44%에서 최대 6.96%가 부동산 간접투자시장으로 유입되는 것으로 추정되었다.
부동산 간접투자시장의 성숙기간을 고려한 퇴직연금 자산 유입액은 국내 부동산 간접투자시장의 규모에 대비하여 상당한 비중을 차지하여 직접적인 영향을 줄 것으로 예상된다. 현재 부동산 간접투자시장은 자금 공급원이 제한적이어서 과점시장과 유사한 형태를 보이고 있으나 자금 공급원이 다양해짐에 따라 완전경쟁시장화 될 것이고 이에 따라 단기적으로는 부동산 가격이 상승할 것이며, 장기적으로는 국내 부동산 투자시장 자체가 확대될 것으로 예상된다.
퇴직연금 부동산 간접투자 활성화를 위해서는 퇴직연금 시장의 경우 첫째, 퇴직연금 자산 일부의 기금화가 필요하고, 둘째 형식적으로 진행되었던 퇴직연금 교육의 내실화가 필요하며, 셋째, DC형 및 IRP형 가입자의 리츠 투자 허용 등 위험수준이 낮은 부동산 상품에 대한 폭넓은 투자를 허용하여야 하고, 마지막으로, 대표포트폴리오의 자동가입 정착 및 대표포트폴리오의 부동산 간접투자 상품 편입이 필요하다. 부동산 간접 투자시장의 경우 첫째, 부동산 간접투자시장 유통시장의 활성화가 필요하고, 둘째, 퇴직연금 자산에 특화된 부동산 간접 투자 상품 개발이 필요하며, 마지막으로, 부동산 간접 투자시장 확대를 통하여 퇴직연금 유입액을 원활히 소화할 수 있어야 한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Korean retirement pension plan and indirect real estate investment market have been growing by leaps and bounds in recent years. But, the quality of growth has few problems. The asset management of retirement pension plan is extremely conservative and the funding sources of indirect real estate investment are only institutional investors and few wealthy persons.
This study focused on complementary relation between retirement pension plan and indirect real estate investment market. First, this study estimates volume of indirect real estate investment in retirement pension plan up to 2035. The result is Minimum 2.44% and maximum 8.15% of retirement pension plan asset will be invested in indirect real estate investment market. When comparing total amount of current real estate market, it is considerable amount. Due to investment from retirement pension plan, the return of indirect real estate investment will be lower and indirect real estate investment market will expand continuously.
Finally, this study suggests advance preparation for smooth indirect real estate investment of retirement pension plan. Government's asset management of defined ratio of retirement pension plan, substantiality of retirement pension plan education, deregulation of retirement pension plan’s real estate investment, inclusion of indirect real estate product in default portfolio, vitalization of indirect real estate investment secondary market, development of specialized indirect real estate product for retirement pension plan and expansion of indirect real estate investment market are suggested.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 4
• 제2장 이론적 검토 6
• 제1절 선행 연구 고찰 6
• 제2절 선행연구와의 차별성 14
• 제3절 부동산 간접투자시장의 개요 15
• 1. 리츠의 개요 15
• 2. 부동산 펀드의 개요 22
• 3. 부동산 간접투자시장의 문제점 29
• 제4절 퇴직연금 시장의 개요 31
• 1. 퇴직연금의 도입 31
• 2. 퇴직연금 시장 현황 33
• 제3장 부동산 간접투자시장의 퇴직연금 자산 유입 규모 추정 38
• 제1절 퇴직연금 자산 규모 추정 38
• 1. 퇴직연금 자산 규모 추정 과정 38
• 2. 퇴직연금 자산 규모 추정 결과 45
• 제2절 부동산 간접투자시장 유입 규모 추정 46
• 1. 해외사례를 통한 추정 46
• 2. 국내 투자시장의 현황을 통한 추정 53
• 제3절 설문을 통한 퇴직연금 현황 조사 63
• 제4절 퇴직연금 자산 유입으로 인한 국내 부동산 투자시장 영향 71
• 제4장 퇴직연금 자산의 부동산간접투자 활성화 방안 75
• 제1절 퇴직연금 관련 개선 방안 75
• 제2절 부동산 간접투자시장 관련 개선 방안 82
• 제5장 결론 85
• 제1절 연구결과 85
• 제2절 논문의 한계 및 향후의 연구과제 88
• 참고문헌 89
• 부 록 92
• ABSTRACT 98