부동산펀드의 발전방향에 관한 연구 = Study on development direction of real estate fund

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

While both the government and the private firms of Korea consider the financial sector as the important area for the growth policy around the manufacturing business, they haven't properly prepared the near future. The buildings, banks and companies of Korea were sold at a giveaway price during the foreign exchange crisis. Even in 2007 after 10 years from then, Korea is in the position to protect the financial sector and service business in the free trade agreement negotiation between the USA and Korea, still far from the competition. The indirect real estate investment system was introduced as the Trust Business Act in 1988 in the real estate financial sector and the Indirect Investment Management Act in 2003. The Capital Market Consolidation Act will be implemented in 2008. Accordingly, this study examined the management structure of real estate fund that the investors can effectively get access to the capital market as well as we cope with such social environmental changes, in the market and institutional aspects.
Korea implemented the Indirect Investment Management Business Act that could be considered as the consolidation act of investment fund from Jan. 5, 2004. However, we have still many areas requiring consolidation including Real Estate Investment Company Act and Ship Investment Company Act. The competitiveness shows difference depending on the allowance level because of the different allowance level even though the purposes are the same. For example, if the competent ministry of indirect real estate investment system is Construction and Transportation Ministry, the investment is considered as the REITs and if it is the Financial Supervisory Board, the investment as the fund. In the investors' position, it is not easy to adapt to the new investment approaches. Even worse, the different provisions of Acts may cause lots of troubles in investment.
Most real estate funds in Korea that were established in June 2004 were the PF fund rather than the development and lease fund with high investment risk. The PF fund(including special assets) among 369 real estate funds of 13 Trillion 800 Billion Won, which accounted for 306 funds(77%) valued at 8 Trillion 76.4 Billion Won(58%) in Jan. 2007. The foreign real estate fund investment were 40 funds at 4 Trillion 369.4 Billion Won and the domestic lease fund was 47 items(1 Trillion 340.8 Billion Won. However, the development type funds were only 3 items(44.8 Billion Won). The profitable office buildings in Korea were not left. The privately placed real estate fund has been increasing because it accepts the compensation on performance as compared to the publicly placed real estate fund with the accounting and auditing rules and provides the tax credits for the corporations.
The real estate fund in the USA was started from the syndication and overcame the crisis of Savings and Loan Association between late 1980s and early 1990s. It has been favored by the investors losing their assets in the stock market since 2000 as the alternative investment.
While the individuals and the government of Japan are the great capital power, Japan is the developing country in terms of the financial system enough to experience the real estate bubble in 1990s. J-REITs was listed in the Tokyo Stock Exchange in 2001 and has been investing around the offices.
Australia is the developed country in terms of the real estate fund techniques as holding 4 asset management firms of top 10 asset management firms in the world. James Fielding Group became the big real estate fund just in 2~3 years since its establishment with the social overhead capital and hotel equity investment beyond the office business showing serious competition in the earning rate. It built the successful cases including Macquarie Way, stapled securities approach, record reality and westfield.
The problems of real estate fund in the market aspect for the development direction of real estate fund include the followings; 1) according to the statistics, about 53% doesn't know the real estate fund well and the stagnation of real estate market lowers the earning rate of real estate fund; 2) there are no sufficient data and experts to help the investment decision; 3) there is the illegal privately placed fund insisting that it will increase the profits within a short period of time using the long-term utilization plan of land that the investors have difficulty in identifying; and 4) there are not sufficient cases that the investors restored the profits.
The problems in the institutional aspects are explained below; 1) CR-REITs has advantages in terms of tax systems and privately placed type is more favorable than the publicly placed type. The real estate fund is advantageous more than REITs in the loan aspect. Thus, the fund has been developed toward the direction different from the original purposes of indirect investment system. Accordingly, it is required to properly correct the ways from the beginning; 2) We need the resolution of board of directors for the important investment decision and independent audit and independence of capital management firms, the subsidiaries of banks and security firms to protect the investors; 3) It is required to cultivate the capital management firms, the professional area, which the investors can rely on, and to develop the policies to be ready against the crisis; 4) There will be tough competition because the real estate management experts of the USA with various and long-term investment experience will enter into the Korean market due to the free trade agreement negotiation between the USA and Korea. Thus, we need to bring up the real estate management experts. Korea needs the financial firms specialized in or skilled in small and medium enterprises or bonds as well as promotes the growth of firms to the big firms to cope with the foreign IB out of the financial firms aiming at the commission.
In conclusion, the development direction of real estate fund requires the followings in the market aspect; 1) the real estate fund shall protect the investors by notifying the expected risks to the investors to make them have confidence. The Blue Ocean definitely exists even though the real estate market is stagnated. We need to consider the remodeling market or secondary market; 2) The 6-month rent index evaluation by the Korea Chamber of Commerce is different from the rapidly changing market and the rent index by Korea Association of Property Appraisers can't easily estimate the change due to insufficient basic data. The association needs to collect and publicize the data from the business sector for the market activation. The Ministry of Finance and Economy with overall responsibility for the financial policies and the Ministry of Construction and Transportation, the competent ministry, have to help accurate judgment by making the affiliates or evaluation firms to publicize the data using the scattered data from the national institutions and markets; 3) it is necessary to develop various fields including medical facilities or warehouse facilities or loans for investment and development projects of object real estate by diversifying the real estate investment items. Furthermore, it is required to activate the legitimate funds by immediately reporting the illegal funds; 4) Since the investment area shall not be limited only to Korea, it needs to exploit the overseas markets. Moreover, it is required to reduce the risk and create the profits using the portfolio investment.
Second, the development directions in the institutional aspects are described as follow: 1) it is required to cultivate the real estate investment market with competitiveness by tax benefits; 2) It is necessary to form the system securing the minimum investment and the items reducing the profits of management firms in case of any losses while the investment is the responsibility of investors; 3) It needs to launch the items that fully consider the surrounding conditions, which have less risk and attract the investors for continuing investment, not as the temporal items. While it is still not familiar in Korea, there is the investment profit creation combining the social responsibility investment movement; 4) We need the asset management system and human resource training system in the long-term perspectives for the confidence from the investors.
While Korea and Japan show weak growth trend in the indirect real estate investment market because of the emphasis on the realization of profits rather than the real estate management and the manufacturing-oriented development, this study suggested the real estate fund market and its institutional development approaches that will be more effective for investors as the basic research data for the development of indirect real estate market.

국문 초록 (Abstract)

우리나라는 제조업위주의 성장정책으로 금융부문이 있어서 정부나 민간기업 모두가 중요하다고 생각하지만 곧 다가올 미래에 대한 대비가 부족하였다. 외환위기 때 우리나라의 빌딩과 은행, 기업이 헐값에 매각 하였고, 10년이 지나서, 2007년 한·미FTA에서도 금융과 써비스업에서 아직도 경쟁이 아니라 보호해야 할 입장에 있다. 부동산금융부문에서 1998년에 신탁업법으로 부동산간접투자제도가 도입되고 2003년에 간접투자자산운용업법, 2008년에 자본시장통합법의 시행을 눈앞에 두고 있다. 따라서 이 같은 사회적 환경변화에 대응하고 투자자들이 자본시장에 효율적으로 접근할 수 있는 부동산펀드의 운용구조 중 시장·제도적 측면에서 살펴보았다.
최근 우리나라는 2004년 1월5일 투자펀드의 통합법이라 할 수 있는 간접투자자산운용업법 시행되었다. 하지만 여전히 부동산투자회사법과 선박투자회사법 등에서 통합이 안 된 부분이 많다. 이는 부동산간접투자제도의 정부주무부서가 건설교통부이면 리츠, 금용감독원이면 펀드로 목적은 같으나 허용범위가 달라 허용수준에 따라서 경쟁력이 차이가 난다. 투자가의 입장에서 새로운 투자방법에의 적응도 쉽지 않은데 법의 규정이 다르면 투자하는데 애로가 많다.
부동산펀드의 현황에서 우리나라는 2004년 6월이후 설정됐던 부동산펀드의 유형은 투자위험이 큰 개발형, 임대형보다 PF형 펀드가 대부분이다. 2007년 1월 369개 13조8천억원의 부동산펀드 중 PF형(특별자산 포함)이 306개(77%), 8조764억원(58%)으로 압도적이다. 해외부동산펀드 투자형이 40개 4조3,694억원, 국내임대형이 47건(1조3,408억원)에 달했으나 개발형은 3건(448억원)에 불과하였다. 그리고 국내 수익성 있는 오피스빌딩물량의 소진과 회계감사의 규제가 있는 공모형 부동산펀드보다 성과보수도 인정하고, 법인의 경우 세제상의 혜택이 있는 사모부동산펀드가 증가하고 있다.
미국의 부동산펀드는 신디케이션에서 시작하여 80년대 후반에서 90년대 초에 발생한 저축대부조합 위기를 극복하고 2000년 이후 주식시장에서 돈을 잃은 투자자들의 대체투자 상품으로 각광을 받고 있다.
일본은 개인도 국가도 자본대국이나, 90년대 부동산버블을 경험할 정도로 금융시스템에 있어서는 후진국이다. 2001년도에 J-REITs가 도쿄증권거래소에 상장되어 오피스위주의 투자를 하고 있다.
호주는 세계10대 자산운용사중 4개를 보유할 정도로 부동산펀드의 기법이 발달한 나라이다. 제임스 필딩그룹은 수익률 경쟁이 심한 오피스위주에서 벗어나 사회간접자본, 호텔지분투자의 유치로 설립2~3년 만에 대규모부동산펀드로 성장하였다. 그리고 맥쿼리웨이, 스테플드 증권방식, 레코드 리얼티와 웨스트필드 등의 성공적인 사례를 만들었다.
부동산펀드의 발전방향에서 부동산펀드의 첫째, 시장의 측면에서 문제점은 1) 통계에 의하면 약53%가 부동산펀드에 대해서 잘 모르고 있고 부동산시장의 침체는 부동산펀드의 수익률도 낮아진다. 2) 투자결정에 있어 데이터가 부족하고 전문가도 부족한 상태이다. 3) 투자자가 판별하기 어려운 토지의 장기이용계획을 이용하여 단기간에 수익을 올려주겠다는 불법사모펀드도 문제점이다. 4) 수익을 가져간 사례가 부족하다.
둘째, 제도적인 측면에서 문제점으로 1) 세제에 있어 REITs보다 CR-REITs가, 공모형 보다는 사모형이 유리하며 대출에 있어 리츠보다 부동산펀드가 유리하여 간접투자제도의 본래의 취지와는 다른 방향으로 발전하기에 초기에 바로 잡아야 한다. 2) 투자가 보호를 위해 외부감사와 중요투자결정의 이사회결정과 대부분이 은행과 증권사의 자회사인 자산운용사의 독립성이 필요하다. 3) 위기가 오기 전에 대비하는 정책과 투자가가 신뢰할 수 있는 전문적인영역의 자산운용사의 육성이 필요하다. 4) 한·미FTA로 다양하고 오랜 투자경험이 있는 미국의 부동산운용전문인력이 한국시장에 진출하여 힘겨운 경쟁이 예상된다. 우리의 부동산운용전문인력의 육성이 필요하다. 수수료 위주의 금융회사에서 벗어나 외국의 IB에 대비하여 우리도 대형금융회사를 지향도 하고 중소기업, 채권등의 특화나 전문성 있는 금융회사가 필요하다.
결론적으로 부동산펀드의 발전방향은 첫째, 시장의 측면에서 1) 예상되는 위험을 투자가에게 고지하여 투자자를 보호하여 신뢰를 가지게 하여야 한다. 그리고 부동산경기가 침체되어 있어도 분명히 Blue Ocean이 있다. 리모델링시장이나, Secondary시장도 살펴보아야 하며 2) 상공회의소가 6개월 단위의 임대료지수평가는 급변하는 시장의 현실과 차이가 나고 감정평가원의 임대료지수도 기초자료가 적어 변화의 예측이 어렵다. 시장 활성화를 위해 협회에서도 업계의 자료를 모아 공시를 하고, 금융정책을 총괄하고 있는 재경부와 주무부서인 건설교통부는 산재되어 있는 국가기관의 자료와 시장의 자료로 산하기관이나 평가회사로 하여금 공시하게 하여 정확한 판단에 도움을 주어야 한다. 3) 부동산펀드 투자 상품의 다양화를 통해 실물부동산의 투자와 개발 사업에 대한 대출이나 의료시설, 창고시설 등 다양한 영역의 개발이 필요하고 불법펀드는 즉시 신고하여 합법적인 펀드를 활성화시켜야 한다. 4) 우리나라만으로는 투자처가 한계가 있으므로 해외시자의 개척이 필요하다. 그리고 포트폴리오투자로 위험은 줄이고 안정적인 수익창출이 필요하다.
둘째, 제도적인 측면에서 발전방향은 1) 세제지원으로 경쟁력 있는 부동산투자시장을 육성한다. 2) 투자는 자기책임 하에서 이루어지지만 최소한의 투자금은 보장하는 제도와 손해가 나면 운용사에도 수익이 줄어드는 상품의 구성이 필요하다. 3) 일시적으로 현혹시키는 상품이 아니라 투자가가 계속 투자하고 싶고 위험도 적도록 주변사항을 충분히 고려한 상품의 출시가 필요하다. 그리고 아직 우리나라에서는 생소하지만 사회책임투자운동을 겸한 투자수익창출도 있다. 4) 투자가의 신뢰를 위해 장기적인 관점에서 인력의 양성과 자산관리시스템이 필요하다.
우리나라를 비롯하여 일본은 제조업위주의 발전과 부동산의 운용보다 차익의 실현에 치중하여 부동산간접투자시장의 발전이 취약하나 본 연구에서 제시되고 있는 부동산펀드의 시장과 제도적 발전방안이 투자가들에게 보다 효율적인 투자방안으로 제시되고, 부동산간접시장 발전의 기초연구로서 제시하였다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위와 방법 = 2
• 제3절 선행연구 = 2
• 1.부동산펀드의 활성화 = 2
• 2.부동산간접투자의 구조 = 4
• 제2장 부동산펀드의 이론적 고찰 = 6
• 제1절 부동산 간접투자제도 = 6
• 1. 부동산 간접투자의 제정과 변화 = 6
• 2. 간접투자자산운용업법 제정이전 = 9
• 3. 부동산간접투자제도의 성숙기 = 12
• 제2절 부동산펀드의 구조와 비교분석 = 13
• 1. 부동산펀드의 운영구조 = 13
• 2. 부동산의 투자대상과 비교분석 = 18
• 3. 부동산펀드세제 = 26
• 제3절 자본시장통합법과 부동산펀드의 발전방향 = 39
• 1. 자본시장통합법의 기본방향 = 39
• 2. 부동산펀드에 미치는 영향 = 41
• 제3장 부동산펀드의 현황 = 47
• 제1절 우리나라 부동산펀드의 현황 = 47
• 1. 부동산 펀드 설정 현황 = 47
• 2. 부동산 펀드 설정 추이 = 47
• 3. 상환된 부동산 관련 펀드 수익률 분석 = 50
• 4. 부동산 펀드 수익률 = 51
• 5. 부동산 펀드 전망 = 52
• 제2절 외국의 부동산펀드의 추세 = 53
• 1. 미국의 사례 = 55
• 2. 일본의 사례 = 57
• 3. 호주의 사례 = 61
• 4. 싱가포르의 사례 = 65
• 5. 영국 = 67
• 6. 홍콩의 사례 = 68
• 제3절 부동산펀드의 유형 = 69
• 1. 프로젝트 파이낸싱(Project Financing)형 = 69
• 2. 임대형 = 75
• 3. 경·공매형 = 80
• 4. 개발형 = 83
• 5. 해외투자형 = 85
• 6. 인프라형 = 89
• 제4절 지역사회개발에 부동산펀드의 적용 = 93
• 1. SOC시설 민간투자사업과 프로젝트 파이낸싱 = 93
• 2. 지방화시대에 지역사회개발사업의 재원조달 = 94
• 제4장 부동산펀드운용의 발전방향 = 96
• 제1절 부동산펀드의 문제점 = 96
• 1. 시장의 측면 = 96
• 2. 제도적 측면 = 99
• 제2절 부동산펀드운용의 발전방향 = 102
• 1. 시장의 측면 = 102
• 2. 제도적 측면 = 108
• 제5장 결론 = 112
• 참고문헌 = 114
• Abstract = 118