서울 오피스 빌딩의 층별 임대료 결정요인 분석 = A Study on the Office Rent Determinants by Floor in Seoul Office Market

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In accordance with change of real estate investment environment, real estate is regarded as an object that is invested of financial instrument as of securities and bonds. The office building is one of the secured investment destinations for REITs and real estate fund in commercial real estate market. Commercial or income producing real estate is purchased to gain expected future income as an object of investment which value is related by income gaining. Rent is the most effective factor for value estimation of office building based on income approach. The highest effective factor effects to the revenue of office building based on income which may be the rent. Thus, the study of economical, location & environmental and physical factors effects to an office rent which is to be the essential of the decision making to investors to analyze value of real estate, level of risk and estimate profitability of real estate securitization products. Therefore, office rent determinants analysis shall provide useful information when the investor should make decision for development, owning or maintaining of real estate property.
This study aims to positively identify the determinants of office rent for large office buildings in CBD, KBD and YBD which are the major three office markets in Seoul.
For this purpose, at first, a variety of factors (variables) that affect office rent for standard floor are drawn.
Second, factors that are affect office rent for 1st and 2nd floor are drawn.
Third, through the analyzed conclusion, it calculates the office rent index by floor.
In this study, factors of the rent determinant for standard floor are distance from subway, total floor, purpose of possession dummy variable (applied for investment 1, 0, private owned 0, 1, company use 0, 0), district dummy variable (applied for CBD 1, 0, KBD 0, 1, YBD 0, 0), parking facility dummy variable (applied for self parking 1, 0, car lift 0, 1, both 0, 0) and efficiency rate. The factors that effect office rent for 1st and 2nd floor are availability of signage installment (applied for available 1, not available 0), with private gateway or not (applied for having private gateway 1, none 0). Each office rent determinants for 1st and 2nd floor are drawn by including such added factors.
The major conclusions of this study are as fallows.
The first, the result of analyzed determinants of office rent for standard floor is shown that are highly affected by location factor especially office district and parking facility. This implies that the request of convenience of parking facility on the office building is continuously increasing as increased vehicle users. In accordance with purpose of possession factor, rather purpose of investment is higher than others. It can be analyzed to investor expects more higher returns compared with private owner and company use.
The second, 1st and 2nd floor rent is determined not only by building factor, location factor and purpose of possession factor but also by signage installment and having individual entrance or not. Thus, this implies that 1st and 2nd floor rent can be largely different with standard floor rent according to availability of signage installment and having individual entrance or not unless other building factors are the same.
The third, as a result of calculate office rent index by floor, if it is possible to install signage and have individual entrance 1st floor that rent is 65% higher than standard floor rent and 2nd floor rent is shown 24% higher than standard floor rent. If there are nothing both signage and individual entrance that 1st floor rent is 9% higher than standard floor rent and 2nd floor rent is even shown 4% lower than standard floor rent. Through these results, unless it is impossible to install signage and has no individual entrance, 1st floor has competitiveness for tenants of financial company and retail shop for supporting office use but, 2nd floor is unfavorable as if it is the same conditions.
This study has vital significance that is developed existing studies that are covered only standard floor rent variable but this study also analyzed standard floor and 1st and 2nd floor rent variable data together. The result of this study can be applied following use.
At first, it is possible to apply for office rent estimation when operating real estate asset management, feasibility study of office development in accordance with location factor, building factor and purpose of possession. The second, it can be easily applied to estimate 1st floor rent and 2nd floor rent through substitute standard floor rent, using availability of signage installment and individual entrance, to office rent index by floor.

국문 초록 (Abstract)

부동산 투자 환경의 변화로 부동산은 주식, 채권과 함께 금융상품의 투자 대상으로 여겨지고 있다. 투자대상 사업용 부동산 중 리츠 및 부동산펀드 상품의 가장 안정적인 투자처 중 하나는 오피스 빌딩이다. 투자대상으로서 의 수익용 또는 상업용 부동산은 장래 기대수익을 목적으로 구입하는 것으 로 그 부동산의 가치는 수익에 비례한다. 소득에 근거한 오피스 빌딩의 수 익에 가장 큰 영향을 주는 요인은 임대료라 할 수 있다. 따라서 임대료에 영향을 주는 경제적, 입지환경적, 물리적 요인들의 검토는 투자자 입장에서 는 부동산 상품의 수익과 위험 수준 확인과 증권화 상품의 수익성 판단의 근거가 된다. 따라서 오피스 임대료 결정요인에 대한 분석은 오피스의 개 발.소유.관리환경과 관련한 의사결정 시 유용한 정보를 제공할 수 있을 것이다.
본 연구는 이러한 배경 하에 서울 3대 오피스권역인 도심권역, 강남권역, 여의도권역의 대형오피스를 대상으로 오피스의 층별 임대료 결정요인을 실 증적으로 밝히는 것을 목적으로 하였다. 이를 위해 첫째, 오피스 기준층 임 대료에 영향을 미칠 수 있는 다양한 변수들을 도출하였다. 둘째, 오피스 1 층과 2층 임대료에 영향을 미칠 수 있는 변수들을 도출하였다. 셋째, 분석 된 결과를 가지고 층별 오피스 임대료 지수를 산정하였다.
본 연구에서 기준층 임대료 결정요인 변수로는 지하철역거리, 총 층수, 소 유목적 더미변수(투자용일 때 1, 0, 개인소유일 때 0, 1, 사옥용일 때 0, 0 적 용함), 권역별 더미변수(도심권역일 때 1, 0, 강남권역일 때 0, 1, 여의도권역 일 때 0, 0 적용함), 주차시설 더미변수(자주식일 때 1, 0, 기계식일 때 0, 1, 자주+기계식일 때 0, 0 적용함), 전용률의 6가지 변수를 설정하여 기준층 임 대료 결정요인을 분석하였고, 1층과 2층 임대료 결정요인 변수로는 간판설치 가능여부(가능할 때 1, 불가능할 때 0 적용함), 외부출입구 유무(있을 때 1, 없을 때 0 적용함)의 2가지 변수를 더 추가하여 1층과 2층 각각의 임대료 결 정요인을 분석하였다.
본 연구의 주요 결론은 다음과 같다.
첫째, 기준층 임대료에 영향을 미치는 요인의 분석 결과로 입지적 특성에서 권역에 따른 임대료 차이가 뚜렷이 나타났고 건물적 특성 중 주차시설이 자 주식과 기계식 모두 가능할 경우 임대료에 큰 영향을 미치고 있음을 분석해 냈다. 이는 차량의 이용과 보유가 지속적으로 늘어나면서 오피스시설에도 주 차의 편리성에 대한 요구가 점점 더 높아져 간다는 것을 시사한다. 소유의 특성에서 법인 투자용 빌딩일수록 임대료가 높게 나타나며 이는 국내외 펀 드, 리츠 등이 개인소유와 사옥용 빌딩에 비해 높은 수익률을 요구하는 결과 로 해석할 수 있다.
둘째, 1층과 2층의 임대료는 입지적 특성과 건물적 특성, 소유의 특성과 함 께 간판설치 가능여부와 외부출입구 유무에 의해 임대료 수준이 결정된다. 즉, 1층과 2층의 임대료는 기준층과는 달리 오피스의 입지와 시설이 동일하 더라도 간판설치가 되는지, 외부출입구가 있는지 여부에 따라 임대료가 큰 폭으로 차이가 날 수 있음을 시사한다.
셋째, 층별 오피스 지수를 산정해 본 결과, 간판설치와 외부출입구가 모두 있을 때 기준층 임대료와 비교하여 1층은 65% 높았으며, 2층은 24% 높은 임대료 수준을 보였고, 간판설치와 외부출입구가 모두 없을 때 1층 임대료는 기준층에 비해 9% 높았으며, 2층 임대료는 4% 낮은 결과가 나타났다. 이 같 은 결과를 통해 1층의 경우 간판설치와 외부출입구가 없어도 기준층에 비해 금융권이나 업무지원시설이 입점할 수 있는 경쟁력을 가지지만 2층의 경우는 간판설치와 외부출입구가 없다면 금융권이나 업무지원시설 뿐만 아니라 업무 시설로도 비선호 되고 있음이 분석되었다.
본 연구는 오피스 임대료 결정요인 분석에 있어서 기준층 임대료의 데 이터와 변수만을 다루었던 기존의 연구들에서 한걸음 나아가 1층과 2층의 임대료 데이터와 변수를 함께 분석하였다는 점에서 의의를 갖으며, 다음과 같은 활용성을 지닌다. 첫째, 오피스 자산운용이나 개발 사업에 대한 타당 성 평가에서 입지특성 및 건물특성, 소유목적에 따른 오피스의 임대료 예 측에 활용이 가능하며 둘째, 간판설치와 외부출입구 유무에 따른 층별 오 피스 임대료 지수를 통해 쉽게 1층과 2층의 오피스 임대료 예측 및 산정 에 활용할 수 있다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 3
• 1. 연구의 범위 = 3
• 2. 연구의 대상 = 4
• 3. 연구의 내용 및 방법 = 4
• 제2장 이론적 고찰 = 6
• 제1절 오피스 빌딩의 정의 = 6
• 1. 오피스 빌딩의 기능적 정의 = 6
• 2. 오피스 빌딩의 분류 = 8
• 제2절 오피스 빌딩 임대료 분석 이론 = 14
• 1. 도시지대론의 확장 = 14
• 2. 헤도닉 가격 이론(Hedonic Price Theory) = 15
• 제3절 선행연구 고찰 = 18
• 제3장 서울 오피스 시장의 현황 및 특성 = 30
• 제1절 서울 오피스 시장의 형성 = 30
• 제2절 서울 오피스 시장의 현황 = 33
• 1. 서울 오피스 임대시장 현황 = 33
• 2. 서울 오피스 매매시장 현황 = 37
• 3. 부동산 펀드 시장 현황 = 39
• 제4장 임대료 결정요인 분석 = 41
• 제1절 분석의 틀 = 41
• 1. 분석의 전제 = 41
• 2. 종속변수 : 비교 가능한 임대료 산정 = 43
• 3. 독립변수 = 44
• 4. 분석방법 = 47
• 제2절 서울 오피스 임대료 특성 분석 = 48
• 1. 기준층 임대료 특성 = 48
• 2. 1, 2층 임대료 특성 = 54
• 제3절 오피스 임대료 결정요인 분석 = 59
• 1. 기준층 오피스 임대료 결정요인 분석 = 59
• 2. 1, 2층 오피스 임대료 결정요인 분석 = 64
• 제5장 결론 = 73
• 제1절 요약 및 결론 = 73
• 1. 층별 오피스 임대료 결정요인 분석의 요약 = 73
• 2. 층별 임대료 지수 산정 = 75
• 3. 결론 = 77
• 제2절 한계 및 향후 연구 방향 = 78
• 1. 연구의 의의 = 78
• 2. 연구의 한계 = 79
• 3. 향후 연구방향 = 80
• 참고문헌 = 81
• ABSTRACT = 84