신탁방식에 의한 재건축사업과 재건축부담금에 관한 연구 = A Study on the Reconstruction Business and Reconstruction Charges by Real Estate Trust

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The housing reconstruction projects have been led by the associations, which lack expertise, uncertainty in operation of associations, and lack of ability to procure the costs of the projects, resulting in a lack of business feasibility and delay or suspension of the projects. Also, the Reconstruction Charges(RC), which has been re-imposed since 2018, has emerged as a new issue in the implementation of the reconstruction project. To solve the problem of the Association-led Housing Reconstruction Business(AHRB), Trust company-led Housing Reconstruction Business(THRB) is proposed in which the real estate trust company becomes the project implementer.
The purpose of this study is to verify the reliability of the THRB as an alternative to the AHRB by comparing the AHRB with the THRB and comparing the AHRB' RC with the THRB's RC.
To this end, the following systems were studied sequentially: Reconstruction business, real estate trusts, how trust companies participate in reconstruction, and the recovery of excess profits from housing reconstruction.
The AHRB and the THRB comparison analyses were then performed for the project period, income and expenditure, and the calculation of the Reconstruction Charges.
Comparisons between the AHRB and the THRB identified the following: First, the THRB's business period is shorter than the AHRB's. Second, the THRB's business value is likely to be superior to the AHRB's. Third, the THRB's expertise, project management capabilities, transparency in business processes and business financing capabilities are superior to the AHRB's in terms of project implementer performance. These differences ensure the stability of the project and increase the overall likelihood of the project completion of the project.
Depending on the comparison between the AHRB's RC and the THRB's, the following details are identified: First, due to differences in the calculation period of excess profit for housing reconstruction if other options are constant while housing prices are rising, the THRB's RC will be less than the AHRB's RC.
Second, if options such as the calculation period of excess profit for housing reconstruction, construction cost, and finance cost are the same, the THRB's RC will be less than the AHRB's RC due to differences in the cost items related to implementer.
This study was able to partially confirm the stability of the THRB as an alternative to the AHRB. The THRB has not been completed so far and there is a limit. In the future, if the projects that have been completed by the THRB are accumulated, it is necessary to expand the study and conduct a detailed empirical analysis.

국문 초록 (Abstract)

주택재건축사업은 재건축조합에 의해 주도되었고, 이러한 재건축조합은 조합의 전문성 결여, 운영의 불투명, 자금 조달 능력의 부재로 인하여 사업성이 악화되거나 지연 또는 중단되기도 하였다. 또한 2018년부터 다시 부과되는 재건축부담금도 재건축사업의 추진에 있어 새로운 화제가 되고 있다. 조합방식 재건축사업의 문제점을 극복하는 방안으로 신탁회사가 사업시행자가 되는 신탁방식 재건축사업이 제시되고 있다.
본 연구는 조합방식 재건축사업과 신탁방식의 재건축사업에 대한 비교 분석, 조합방식과 신탁방식의 재건축부담금에 대한 비교 분석을 통해 조합방식 재건축사업의 대안으로서 신탁방식 재건축사업의 안정성을 검증 확인하는 데 목적이 있다.
이를 위해 재건축사업, 부동산신탁제도, 신탁회사의 재건축사업 참여 방법, 재건축부담금제도 등을 먼저 살펴보고, 조합방식과 신탁방식의 사업 기간, 사업 수지, 재건축부담금 산정내용 등의 비교분석을 진행하였다.
조합방식과 신탁방식의 재건축사업 비교분석을 통하여 다음과 같은 사항을 확인하였다. 첫째, 사업 기간은 신탁방식의 재건축사업이 조합방식의 재건축사업보다 짧다. 둘째, 사업성은 신탁방식이 조합방식보다 좋을 가능성이 크다. 셋째, 시행 주체로써 신탁사와 조합을 비교하면 신탁사가 전문성, 사업관리능력, 업무처리의 투명성, 사업비 조달 능력 등이 뛰어나다. 이러한 차이로 인하여 신탁방식이 조합방식보다 재건축사업의 안정성을 제고시킴으로써 사업의 완료 가능성을 높여주게 된다.
조합방식과 신탁방식의 재건축부담금 비교분석을 통해서는 다음과 같은 사항을 확인할 수 있었다. 첫째, 주택가격 상승기에 다른 조건이 일정하다고 한다면, 재건축초과이익 산정 기간의 차이로 인하여 신탁방식이 조합방식보다 재건축부담금을 적게 부담하게 된다.
둘째, 재건축초과이익 산정 기간이 같고, 공사비, 금융비용 등의 조건도 일정하다고 한다면, 시행 주체 관련 비용 항목의 차이로 인해 신탁방식이 조합방식보다 재건축부담금을 적게 부담하게 된다.
본 연구는 조합방식 재건축사업의 대안으로서 신탁방식 재건축사업의 안정성을 부분적으로 검증하여 확인할 수 있었으나, 신탁방식의 재건축사업은 현재까지 완료된 곳이 없어서 실증적인 분석이 어려운 한계가 있다. 향후 신탁방식 재건축사업이 진행 완료된 사업의 사례가 축적되면 연구를 확대하여 다양한 관점에서 세부적인 실증분석을 할 필요가 있다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 2
• 제3절 선행연구 고찰 3
• 1. 정비사업의 신탁방식에 관한 연구 3
• 2. 재건축초과이익환수제도에 관한 연구 3
• 3. 선행연구와의 차별성 4
• 제2장 재건축사업과 재건축부담금의 고찰 5
• 제1절 재건축사업의 개요와 현황 5
• 1. 재건축사업의 의의 5
• 2. 재건축사업의 시행 주체 6
• 3. 재건축사업의 추진 절차 7
• 4. 재건축사업의 현황 14
• 제2절 부동산신탁과 재건축사업 18
• 1. 신탁의 의의 18
• 2. 부동산신탁의 개요 20
• 3. 신탁회사의 재건축사업 참여 22
• 제3절 재건축부담금의 개요와 현황 27
• 1. 재건축부담금의 의의 27
• 2. 재건축부담금의 납부의무자 28
• 3. 재건축부담금 산정 방식 28
• 4. 재건축부담금 부과 절차 32
• 5. 재건축부담금의 현황 36
• 제3장 조합방식과 신탁방식의 비교 39
• 제1절 조합방식과 신탁방식의 재건축사업 39
• 1. 재건축사업의 단계별 추진 현황 39
• 2. 조합방식과 신탁방식의 사업 기간 차이 41
• 3. 조합방식과 신탁방식의 재건축사업 사업 수지 비교 시뮬레이션 45
• 제2절 조합방식과 신탁방식의 재건축부담금 50
• 1. 조합방식과 신탁방식의 재건축부담금 비교 시뮬레이션 50
• 2. 조합방식과 신탁방식의 재건축부담금 비교 소결 58
• 제4장 신탁방식의 안정성 및 재건축부담금의 비교 60
• 제1절 신탁방식 재건축사업의 안정성 60
• 1. 조합방식 재건축사업의 한계점 60
• 2. 신탁방식 재건축사업의 안정성 61
• 제2절 재건축부담금의 비교 65
• 1. 재건축부담금의 논란 65
• 2. 재건축부담금의 비교 66
• 제5장 결론 67
• 제1절 연구의 결과 67
• 제2절 연구의 한계 69
• 참 고 문 헌 70
• ABSTRACT 73