公認仲介士 仲介手數料 規制制度의 問題點과 改善方案

국문 초록 (Abstract)

부동산은 사인에게 재산권의 중요한 부분이다. 국민의 재산권은 법률을 통해 보장되며, 이러한 기본권에 대한 제한은 그 본질적 내용을 침해할 수 없다. 부동산의 경제적 가치는 재산권의 기본을 형성한다고 생각되며 우리사회가 중요한 재산형성을 위하여 부동산을 통하는 것이 오래된 일반적인 방법이다. 하지만 부동산을 통해 투기 될 것을 우려하여 그에 대한 행정적·입법적 통제와 규제가 이루어지고 있는 현실이다. 오늘날 부동산 거래를 둘러싸고 부동산에 관한 경제적 가치판단 및 법적인 규제 등에 관한 정보의 중요성이 나날이 높아지고 있는바, 이에 전문가의 개입이 필수불가결한 것이며 공인중개사제도를 두고 그를 통한 부동산 거래를 하고 있다.
따라서 우리법제는 중개사고가 발생시 손해배상액은 중개보수액의 수십 배 이상 되는 금액을 배상해야 한다고 요구하고 있다. 이렇듯 중개업자에 요구되는 책임은 무거운데 비해 그 업무로 인한 대가는 건설교통부령 및 조례로 그 요율과 상한이 정해져 있는바, 시장주체의 창의성을 저해할 정도로 심각한 문제이다. 법이 달성하고자 하는 목적을 공인중개사가 받는 수수료를 통하여 책임 영역이 아닌 부분까지 강제하게 되는 모습을 보여준다. 여기에 우리나라의 중개수수료는 세계에서 가장 낮은 요율체계를 가지고 있으며 이것이 입법자의 결단이라고 할지라도 중개업자의 직업의 자유를 침해하거나 타 전문자격사와의 비교하여 볼때에 평등권을 침해하는 것이라고 한다면 이는 위헌적이라고 보여 진다.
현행 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제32조 제3항은 그 구체적인 수수료율을 주택과 주택외의 물건으로 나누어 주택에 대해서는 건설교통부령에서 일차적으로 한도를 정하고 그 구체적인 한도는 다시 각 지방자치단체가 조례로 정하도록 위임하고 있다. 그러나 부동산 거래의 안정성 확보를 위하여 부동산 중개수수료에 관한 어느 정도의 통제가 필요하다는 것을 감안 하더라도, 변호사·법무사 등 여타의 전문가와 비교해 보았을 때에 과연 공인중개사의 중개수수료를 규제하는 것이 부동산 중개업자의 기본권을 과도하게 침해할 여지가 있으며, 그 구체적인 규제한도를 정하는 절차 또한 건설교통부령이나 지방자치단체의 조례로 정하도록 하는 것이 타당치 않다. 이는 대통령령이나 건설교통부령으로 일률적으로 정하되, 그 구분하는 기준을 거래금액으로 한다면 가장 타당하다고 본다.
즉, 전국에 통일적인 요율을 적용하게 되면 국민의 편의성을 도모하는 것이 바람직한 길이다. 지적한 바와 같이 대통령령이나 건설교통부령이 아닌 공인중개사협회와 같은 이익단체가 그 요율을 정하는 것은 대한법무사협회가 법무사의 수수료 요율을 정하는 것과 유사하다는 점에서 역시 검토할 만하다. 또한 중개수수료의 현실화 방안으로서 주택의 임대차와 매매 부분은 현행수수료 요율을 유지하되, 기타 주거용 부동산을 제외한 중개대상물의 중개수수료는 다른 전문자격사의 보수와 같이 중개업자와 중개의뢰인 간의 당사자 합의에 의하여 받을 수 있도록 개선하여야 시장 경제원리에도 부합할 수 있을 것이다.
다만, 공인중개사나 법무사 또는 감정평가사의 경우 어떠한 규제방식을 통하든지 간에 그렇게 하여 결정된 전문자격사 보수는 경쟁 제한적 규제로서 그 효율성이 현저히 떨어지고 사회통합기능 등도 달성하지 못하여 이러한 규제는 폐지되는 것이 바람직하며 이와 같이 현행 부동산 중개수수료율이 비합리적이고 비현실적이어서 앞으로 합리적이고 미래지행적인 측면으로 개선되어야 하겠다.
그렇게 될 때에 중개업자도 확고한 전문직업인 의식을 갖고 중개활동에 임할 수 있으며 보다 건전한 방향으로 부동산중개업의 선진화를 이룩할 수 있을 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 목적 1
• 제2절 연구의 범위 4
• 제2장 부동산중개제도와 중개수수료 규제제도 5
• 제1절 부동산 중개제도와 공인중개사 일반 5
• Ⅰ. 부동산 중개제도의 의의 5
• 1. 연혁 5
• 2. 부동산 중개제도의 의의 6
• Ⅱ. 부동산 중개의 전문가로서 공인중개사 6
• 1. 공인중개사의 개념 6
• 2. 공인중개사 제도의 목적 7
• 3. 업무내용 및 의무사항 7
• 제2절 중개 수수료 규제의 근거와 현황 8
• Ⅰ. 중개수수료 규제의 근거 8
• 1. 규제의 근거 8
• 2. 기본권 제한의 형식 9
• Ⅱ. 중개수수료 규제의 현황 10
• 1. 현행 조례의 내용 10
• 2. 건설교통부령의 내용 12
• 제3절. 소결 13
• 제3장 현행 중개수수료 규제제도의 문제점 14
• 제1절 위임입법에 의한 중개수수료 규제의 문제 14
• Ⅰ. 위임입법의 헌법적 근거와 한계 14
• 1. 위임입법의 헌법적 근거로서 법률유보 15
• 2. 위임입법의 대상의 한계 19
• 3. 포괄적 위임입법 금지 위반 여부 22
• Ⅱ. 공인중개사법상의 위임입법의 타당성 검토 24
• 1. 죄형법정주의 위반 여부 25
• 2. 헌법 제75조 포괄적 위임입법 금지 27
• Ⅲ. 소결 31
• 제2절 조례에 의한 중개수수료 규제의 문제 32
• Ⅰ. 조례제정권 의의 32
• 1. 법적 성질 33
• 2. 조례제정권의 범위 34
• 3. 조례제정권의 한계 35
• Ⅱ. 조례에 의한 중개수수료 규제의 타당성 검토 38
• 1. 조례준칙의 부동산중개수수료 검토 40
• 2. 조례제정 이후의 부동산수수료 검토 43
• 제3절 공인중개사의 평등권 침해 문제 46
• Ⅰ. 중개수수료 규제에 의한 공인중개사의 차별 46
• 1. 공인중개사의 차별 46
• 2. 조례규정의 수수료규제 48
• Ⅱ. 헌법재판소의 입장 48
• 1. 평등권의 의의 49
• 2. 보수 한도 법정제의 존속 49
• 3. 보수범위에 대하여 50
• Ⅲ. 소결 51
• 제4절. 기타의 중개수수료 규제의 문제 52
• Ⅰ. 중개수수료율 산정상의 문제 52
• 1. 매매와 임대차 수수료율 산정 문제 53
• 2. 주거용과 비주거용 등 수수료율 산정문제 54
• 3. 수수료율 역진제의 문제 54
• Ⅱ. 중개수수료의 법적 규제에 따른 문제 55
• 1. 규제가격의 불이행의 문제 55
• 2. 강요된 카르텔의 효과 56
• 제5절 소결 56
• 제4장 부동산중개제도와 중개수수료 규제제도에 대한 비교법적 검토 59
• 제1절 각국의 부동산 중개제도 59
• Ⅰ. 미국의 부동산 중개제도 59
• 1. 연혁 및 현황 59
• 2. 중개체계 60
• Ⅱ. 일본의 부동산 중개제도 60
• Ⅲ. 영국의 부동산 중개제도 61
• Ⅳ. 프랑스의 부동산 중개제도 61
• Ⅴ. 독일의 부동산 중개제도 62
• 제2절 각국의 부동산 중개수수료율 규제현황 63
• Ⅰ. 미국의 부동산 중개 수수료율 규제 63
• Ⅱ. 일본의 부동산 중개 수수료율 규제 65
• Ⅲ. 영국의 부동산 중개 수수료율 규제 67
• Ⅳ. 프랑스의 부동산 중개 수수료율 규제 68
• Ⅴ. 독일의 부동산중개수수료율 규제 70
• 제3절 소결 71
• 제5장 현행 중개수수료 제도의 개선 방안 72
• 제1절. 공인중개사법의 개정을 통한 개선 72
• Ⅰ. 직업수행의 자유와 침해의 문제 개선 72
• Ⅱ. 전문 자격사 보수정도의 문제 개선 72
• Ⅲ. 주택과 외의 부동산 수수료 등 문제 개선 74
• 제2절. 시장기능에 의한 중개보수의 자율화와 실현방안 76
• Ⅰ. 조례에 의해 정한 중개보수의 실현방안 76
• Ⅱ. 시장기능의 자율화와 실현방안 78
• 제6장. 결론 80