共同住宅事業에서 入住金과 工事費의 現金흐름 豫測모델 開發 = (A) Development of the Cash-Flow Forecasting Model in Apar Business For Payment and Construction Expences

국문 초록 (Abstract)

외환위기 이후 주택건설업체의 유동성확보가 중요한 이슈로 부각되고 있다. 이는 정확한 현금흐름 예측을 전제로 하고 있으나, 현재까지는 기업금융이 보편화되어 있어서 현금흐름 예측관리 시스템이 발달하지 못한 실정이다. 기업에서는 사업성 검토시의 현금흐름 예측방법을 사용하고 있으나, 이는 손익변화 예측 중심이므로 손익에 변화를 주지 않는 현금흐름에 대한 설명에는 어려움이 많다. 정확한 현금흐름 예측을 위해서는 사업성 검토시에 고려하는 손익변화 예측중심의 현금흐름에 보다 실제적인 현금흐름의 특성을 적용한 모델이 필요하다.
본 논문에서는 이러한 문제를 해결하기 위해서 사업성 검토시 고려되는 현금흐름과 실제 현금흐름의 차이를 분석하고, 현금수입 예측에서는 분양계약자의 선납 및 연체와 연관된 분양대금 납부패턴을 분석해 현금수입 예측의 모델을 제시하고, 선납과 연체로 인한 최종 현금손실을 분석해 그 모델에 적용하였다. 또한 현금지출에서는 사업성 검토시 사용되는 공사비 예상 지출액에 대한 기본데이타가 공정율, 원가투입율, 현금집행율등이 혼용되어 사용되고 있는데 이 부분에 대한 정의를 명확히 하고 모델에 적합한 항목을 공사원가투입율이라고 판단하고 그에 맞는 자료수집을 통하여 현금지출 모델을 개발하였다. 공사대금의 어음지급 비율 및 기간의 변동에 따른 현금지출 변화를 보여주는 현금지출 모델을 제시하였다.
본 연구의 의의는 손익변화 예측중심의 기존의 현금흐름 예측모델에서 안정성과 유동성 측면을 중시한 예측모델을 제시하였다는 데 있다. 예측모델의 수입부분에서는 분양계약자의 납부패턴 분석을 적용하여 기존 모델을 보완했으며, 지출부분에서는 월별 공사비 투입에 대한 개념 정립과 그에 따른 정확한 자료수집을 통해 보다 현실적인 현금지출 예측이 가능하게 되었다.
본 논문에서 제시하는 모델로 기존보다 현실성 높은 현금흐름 예측이 가능할 것으로 기대되며, 자금조달 시점과 자금집행 시점을 보다 정확히 파악할 수 있어 자금집행의 효율성을 높이는 기반을 제공할 것으로 기대된다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Since the financial crisis broke out, liquidity has become the critical issue in housing construction industry. In order to secure liquidity, it is prerequisite to precisely forecast cash flow. However, construction companies have failed to come up with a systematic process to manage and forecast cash flow. Until now, companies have solely relied on the prediction of profits and losses, which is carried out as they review business feasibility. To obtain more accurate cash flow forecast model, practical pattern of payments should be taken into account.
In this study, basic model that analyzes practical housing payment collection pattern resulting from prepayments and arrears is described. This model is to complement conventional cash flow forecast scheme in the phase of business feasibility review. Analysis result on final losses in cash that occur as a result of prepayment and arrears is considered in this model. Additionally, in the estimation of construction cost in the phase of business feasibility review, real construction prices instead of official prices are applied to enhance accuracy of cash outflow forecast. The proportion of payment made by a bill and changes in payment date caused by rescheduling of a bill is also factored in to estimate cash outflow. This model would contribute to achieving accurate cash flow forecast that better reflect real situation and to enhancing efficiency in capital management by giving a clear picture with regard to the demand and supply timing of capital.

목차 (Table of Contents)

• 국문초록 = I
• 1. 서론 = 1
• 1.1 연구의 배경 = 1
• 1.2 연구의 목적 = 2
• 1.3 연구의 범위 및 내용 = 3
• 2. 주택건설산업의 특징 = 6
• 2.1 주택사업의 현금흐름 특성 = 6
• 2.1.1 현금수급의 기간불일치 = 6
• 2.1.2 주택건설업체의 불안정한 재무구조 = 9
• 2.2 주택환경의 변화 = 17
• 2.2.1 주택경기의 불확실성 증대 = 17
• 2.2.2 현금흐름 예측관리시스템의 미발달 = 18
• 3. 사업성 검토시 예측 현금흐름과 실제 현금흐름과의 차이 = 20
• 3.1 입주금 = 20
• 3.1.1 입주금 납부방식에 대한 규정 = 20
• 3.1.2 입주금 수입에 대한 사업성 검토시 예측과 실제와의 차이 = 23
• 3.2 공사비 = 26
• 3.2.1 공정율과 공사원가 투입율의 차이 = 26
• 3.2.2 공사원가 투입율과 현금집행율의 차이 = 30
• 4. 입주금 수입 예측모델 = 33
• 4.1 초기분양율 95%이상의 사업(Type 1) = 33
• 4.2 초기분양율 50%이상, 95%미만의 사업(Type 2) = 38
• 4.3 초기분양율 50% 미만의 사업 (Type 3) = 42
• 4.4 준공 5개월 후의 현금손실과 장기미수채권 = 43
• 4.5 사례적용 및 소결 = 46
• 5. 공사비 지출 예측모델 = 48
• 5.1 공사기간별 월별 예상 공사비 집행율 = 48
• 5.2 계절적 보정치와 착,준공시 보정치 적용 = 51
• 5.3 공사대금 결재방식 변화를 고려한 공사비 지출 = 54
• 5.4 사례적용 및 소결 = 56
• 6. 결론 = 58
• 참고문헌 = 60
• Abstract = 62