노후계획도시 특별법 시행에 따른 1기 신도시의 자본화 효과에 대한 다층적 분석 : 이중·삼중차분법에 의한 실증 연구

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study began with a single question. When the Special Act on the Improvement of and Support for Aged Planned Cities took effect in September 2024, how did apartment prices in the five first-generation new towns of the Seoul Metropolitan Area—Bundang, Ilsan, Pyeongchon, Sanbon, and Jungdong—respond? More specifically, across the three-stage process spanning the policy announcement （February 7, 2023）, the promulgation of the law （March 24, 2024）, and its enforcement （September 15, 2024）, at which stage did the market react most sensitively? And how did the heterogeneity in redevelopment progress and in the floor-area-ratio （FAR） headroom across individual complexes differentiate that response? Above all, the weightiest question remains: can Korea truly avoid repeating the Japanese precedent, in which the relaxation of FAR regulations in central Tokyo accelerated the decline of the Tama, Senboku, and Chiba new towns?

To address these questions, the author constructed three models in a stepwise manner: Model 1, which examines the average effect across the first-generation new towns as a whole; Model 2, which probes how the institutional treatment is differentiated by redevelopment pathway; and Model 3, which traces how the capitalization effect diverges according to FAR headroom. Prior to the main estimation, the validity of the identification strategy was examined through a pre-trend test and an event study.

The picture that emerged from the three models is anything but monotonic. Consider Model 1 first. The market scarcely moved when the policy was announced. Yet once the law was promulgated, a price premium of approximately 2.55% emerged, hardening into 2.62% at the enforcement stage. What this reveals is that the Korean real estate market remains in a wait-and-see posture in response to abstract signals of governmental intent, and only begins to move prices at the very moment when the institutional change is legally confirmed.

The landscape sketched by Model 2 is somewhat more nuanced. Compared with redevelopment projects in the pre-association-establishment phase, the Special Act generated a positive premium of approximately 4.10%. Yet against redevelopment projects that had already crossed the threshold of association establishment, the negative gap of −3.27% could not, in the end, be reversed. This means that the institutional value delivered by the Special Act has a clear ceiling, and what draws that ceiling is, ultimately, the legal milestone of association establishment.

Model 3 followed the canonical DDD specification by converting FAR headroom into a dummy variable based on the sample median （202%）. The DDD coefficient estimated at the enforcement stage was +0.0339 （p〈0.05）, implying that complexes with greater FAR headroom captured an additional premium of approximately 3.4 percentage points relative to those with less. What Smith （1987） long ago termed ＂capitalization proportional to the rise in potential ground rent＂ was indeed operating, intact, in the Korean market. Even more striking is the pattern of temporal transition. The DDD coefficient, negative at the time of the policy announcement, flips to positive by the enforcement stage. This dynamic corresponds almost precisely to the transition ＂from uncertainty discount to the capitalization of confirmed development gains＂ predicted by Capozza and Li's （1994） option value theory.

The contributions of this study to the academic literature can be distilled into four points. First, this study is the first in Korea to construct a multi-layered analytical framework that simultaneously identifies, through three distinct comparative structures, how the three-stage legislative event differentially operates on the price structure of the market. Second, by partitioning the control group according to whether the redevelopment association had been established and conducting a dual comparison, the study reveals that the institutional value of the Special Act exhibits an asymmetric structure in which the ceiling is set by the legal milestone of association establishment. Third, by importing the canonical DDD specification refined in health economics into real estate policy analysis, the study opens a pathway for jointly testing, within a single model, Smith's （1987） rent gap theory and Capozza and Li's （1994） option value theory, and quantitatively substantiates the core propositions of these two classical theories with data from the Korean market. Finally, by combining a spatial placebo test with a temporal placebo test in a dual placebo design, the study secured from multiple angles that the policy effects identified herein are causal effects uniquely attributable to the legal designation under the Special Act, rather than reflections of the general market dynamics of aged apartments or of pre-existing differential trends; this design offers a methodological standard for robustness checks that future studies on real estate policy effects can adopt.

The trajectories of Tama, Senboku, and Chiba in Japan served as the mirror into which this study gazed. The three risks—the straw effect produced by the absence of coherence between macro- and micro-level policies, the temporal mismatch between demand and supply, and demographic synchronization—are amply capable of being reproduced in Korea's first-generation new towns. To forestall such an outcome, the author proposes five policy directions: differentiated policy design tailored to each new town, complementary urban regeneration support directed toward adjacent non-beneficiary areas, the temporal coordination of phased redevelopment, the legal mandating of social mix, and the prioritized promotion of transit-oriented compact development.

국문 초록 (Abstract)

이 연구는 한 가지 의문에서 출발했다. 2024년 9월 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」이 시행되자, 수도권 1기 신도시—분당, 일산, 평촌, 산본, 중동—의 아파트 가격은 어떻게 움직였을까? 더 구체적으로 묻자면, 정책 발표（2023년 2월 7일）부터 법률 공포（2024년 3월 24일）, 시행（2024년 9월 15일）으로 이어진 3단계 과정에서 시장은 어느 단계에서 가장 민감하게 반응했을까. 그리고 정비 사업의 추진 단계나 단지마다 다른 용적률 여력이 그 반응을 어떻게 갈라놓았을까. 무엇보다 답해야 할 가장 무거운 물음은 따로 있다. 도쿄 도심부의 용적률 완화가 다마, 센보쿠, 지바 신도시의 쇠퇴를 가속화한 일본의 전례를, 우리는 정말 피해갈 수 있을까.

이 물음들에 답하기 위해 필자는 세 개의 모형을 단계적으로 쌓아 올렸다. 1기 신도시 전체의 평균 효과를 살펴보는 모형 1, 정비 경로별로 제도가 어떻게 차별화되는지 들여다보는 모형 2, 그리고 용적률 여력에 따라 자본화 효과가 어떻게 갈라지는지 추적하는 모형 3이 그것이다. 본격적인 추정에 앞서 사전 평행추세 검정과 이벤트 스터디로 식별 전략이 견딜 만한지 점검했다.

세 모형이 내놓은 그림은 결코 단조롭지 않다. 우선 모형 1을 보자. 정책이 발표되었을 때 시장은 거의 움직이지 않았다. 그러나 법이 공포되자 약 2.55%의 가격 프리미엄이 솟아올랐고, 시행 단계에 이르러서는 그 폭이 2.62%로 굳어졌다. 한국 부동산 시장은 정부가 무언가 하겠다는 추상적 신호에는 관망으로 일관하다가, 제도가 법적으로 확정되는 그 순간에야 비로소 가격을 움직인다는 사실이 드러난 것이다.



모형 2가 그려 보인 풍경은 조금 더 미묘하다. 조합설립 이전 단계의 재건축과 견주었을 때, 특별법은 약 4.10%의 양（+） 프리미엄을 만들어냈다. 그러나 이미 조합설립이라는 관문을 넘은 재건축과 비교하자 −3.27%의 음（−） 격차를 끝내 뒤집지 못했다. 특별법이 시장에 가져다주는 제도적 가치에는 분명한 천장이 있다는 뜻이며, 그 천장을 그어 놓은 것은 결국 조합설립이라는 법적 이정표였다.

모형 3은 용적률 여력을 표본 중위수（202%）를 기준으로 더미변수로 변환해 전통적 삼중차분（DDD） 정형을 따랐다. 법률 시행 단계에서 추정된 DDD 계수는 +0.0339（p〈0.05）로 나왔는데, 이는 용적률 여력이 큰 단지가 그렇지 않은 단지보다 약 3.4%포인트의 추가 프리미엄을 가져갔음을 의미한다. Smith（1987）가 일찍이 말한 ＂잠재 지대 상승 폭에 비례한 자본화＂가 한국 시장에서 그대로 작동하고 있었던 셈이다. 한층 흥미로운 대목은 시간적 전환의 패턴이다. 정책 발표 때 음（−）이었던 DDD 계수가 시행 단계에 이르러서는 양（+）으로 뒤집힌다. 이 동태는 Capozza ＆ Li（1994）의 옵션 가치 이론이 예측해 둔 ＂불확실성 할인에서 확정적 개발이익 자본화로의 전환＂과 거의 정확히 맞아떨어진다.

이 연구가 학계에 보탠 것은 크게 네 가지로 추릴 수 있다. 우선 3단계 입법 이벤트가 시장의 가격 구조에 차별적으로 작동하는 방식을 세 개의 상이한 비교 구조에서 동시에 식별한 다층적 분석 체계를 국내에서 처음 구축했다는 점이다. 다음으로, 통제 집단을 조합설립 전후로 갈라 두 차례 비교를 수행함으로써, 특별법의 제도적 가치가 조합설립이라는 법적 이정표에 의해 상한이 그어지는 비대칭적 구조를 갖는다는 점을 드러냈다. 세 번째로, 보건경제학에서 다듬어진 DDD 정형을 부동산 정책 분석에 들여와, Smith（1987）의 임대 격차 이론과 Capozza ＆ Li（1994）의 옵션 가치 이론을 하나의 모형 안에서 동시에 검증할 수 있는 길을 열었고, 두 고전 이론의 핵심 명제를 한국 시장의 데이터로 정량적으로 뒷받침했다. 끝으로, 공간적 위약검증과 시간적 위약검증을 결합한 이중적 위약검증 설계를 통해, 본 연구가 식별한 정책 효과가 노후 아파트의 일반적 시장 동태나 사전적 추세 이질성이 아닌 특별법의 법적 지정에 고유하게 귀속되는 인과적 효과임을 다각도로 확보하였으며, 이는 향후 부동산 정책 효과 연구가 채택할 수 있는 강건성 검정의 방법론적 표준을 제시한다.

일본 다마, 센보쿠, 지바의 발자취는 이 연구가 들여다본 거울이었다. 거시 정책과 미시 정책 사이의 정합성 부재가 빚어낸 빨대 효과, 수요와 공급의 시간적 어긋남, 인구통계학적 동조화—이 세 위험은 한국의 1기 신도시에서도 그대로 재현될 소지가 다분하다. 이를 막기 위해 필자는 다섯 가지 정책 방향을 제안한다. 신도시별 차등적 정책 설계, 인접 비수혜 지역을 향한 보완적 도시재생 지원, 단계적 정비의 시간적 조율, 소셜 믹스의 법적 의무화, 그리고 TOD（Transit-Oriented Development） 기반 압축 개발의 우선 추진이 그것이다.

목차 (Table of Contents)

• 〈제목 차례〉
• 1. 서론 1
• 1.1. 연구 배경 및 목적 1
• 1.2. 연구의 목적 3
• 1.3. 학문적 기여의 요약 4
• 1.4. 일본 신도시 사례에서 도출하는 정책적 고려사항 5
• 2. 연구 범위와 방법 6
• 2.1. 연구 범위 6
• 2.2. 연구 방법 7
• 3. 이론적 고찰 및 선행연구 검토 10
• 3.1. 이론적 고찰 10
• 3.2. 선행 연구 검토 14
• 4. 노후계획도시 특별법의 내용과 제도적 맥락 24
• 4.1. 노후계획도시 특별법의 제정 배경 24
• 4.2. 노후계획도시 특별법의 주요 내용 25
• 4.3. 노후계획도시 특별법과 기존 도시정비법의 비교검토 30
• 4.4. 노후계획도시 특별법의 부동산 시장 효과: 이론적 전달 경로 30
• 5. 실증 분석 34
• 5.1. 분석 개요 및 모형 체계 34
• 5.2. 사전평행추세 검정 37
• 5.3. 모형 1: 1기 신도시 전체 vs 주변 지역의 광역적 정책 효과 43
• 5.4. 모형 2: 1기 신도시 vs 주변재건축대상아파트간정책효과비교 53
• 5.5. 모형 3: 용적률 상향의 시장가치 분석 56
• 5.6. 강건성 검정 62
• 6. 결론 및 정책적 함의 69
• 6.1. 연구 결과의 종합 69
• 6.2. 학문적 기여 71
• 6.3. 정책적 함의 76
• 6.4. 연구의 한계 78
• 6.5. 후속 연구의 방향 80
• 7. 참고문헌 83
• [Abstract] 88