공동주택 리모델링 개선방안에 관한 연구 : 분당의 거주자 요구도 조사를 중심으로

국문 초록 (Abstract)

리모델링을 활성화하기 위해 제도적으로는 리모델링 가능 연한을 20년에서 15년으로 단축하고, 증축면적도 30% 완화하는 등 리모델링 활성화를 위한 노력이 꾸준히 이루어져 왔다. 하지만 이러한 다양한 제도의 시행에도 불구하고 리모델링을 추진하던 많은 단지들이 리모델링을 포기하거나 재건축으로 돌아서고 있다. 이는 리모델링관련 법이나 제도의 미비, 금융부문의 취약, 불확실한 수익성, 경제적 문제 등이 복합적으로 작용하여 리모델링 활성화를 어렵게 하기 때문이다.
이에 본 연구에서는 리모델링 활성화를 위해 리모델링 사업 추진의 문제점을 파악하고 제도 개선 방안을 제시하고자 하였다. 리모델링의 문제점을 파악하기 위해 리모델링 취소단지를 중심으로 원인과 문제점을 분석하였다. 또한 분당의 리모델링 추진 단지를 중심으로 리모델링에 대한 거주민의 의식 및 요구도를 설문조사하여, 향후 공동주택 리모델링 사업 추진에 필요한 개선방안을 제시하였다.
사례조사 결과 리모델링이 완료된 아파트는 대부분 증축 리모델링을 한 것으로 나타났다. 리모델링을 포기하는 주된 이유는 주로 증축면적의 한계로 인한 경제성 부족인 것으로 나타났다. 설문조사 결과 리모델링대상 아파트 거주자들은 현재 살고 있는 아파트 평수가 작을수록 주거면적에 대하여 불만인 것으로 나타났다. 또한 아파트 리모델링 제도에 대하여 응답자들은 비교적 잘 알고 있었으며, 리모델링 정보는 주로 주변사람으로부터 제공받는 경우가 가장 많았다. 리모델링의 장점으로는 리모델링 공사비 이상의 재산가치 상승이라는 응답이 가장 많았으며, 리모델링에 반대하는 이유는 공사비 부담이라는 응답이 가장 많았다. 리모델링을 성공적으로 수행하기 위한 해결책으로 리모델링 관련 법·제도 개선이 가장 많았으며, 리모델링의 걸림돌인 추가공사비 부담과 관련해서는 법·제도 개선을 통하여 경제적 지원을 주로 요구하는 것으로 나타났다. 리모델링 제도 개선이 필요한 사항으로 증축면적의 확대가 가장 많았으며, 리모델링에 반대하는 응답자들도 증축면적 확대는 필요하다고 응답하였다.
이상의 연구결과를 종합하여 도출한 결론은 다음과 같다.
첫째, 체계적인 리모델링 사업을 위해 리모델링 관련 조항을 별도의 장으로 구성하거나 특별법의 제정이 필요하다. 둘째, 증축면적 확대 등 건축규제 완화가 필요하다. 리모델링을 하는 주요 목적 중의 하나인 주거환경 개선 차원에서 주민이 선호하는 리모델링이 가능하도록 건축규제를 완화하는 것이 바람직할 것이다. 셋째, 세대수 증가를 동반한 리모델링 허용이 필요하다. 세대수 증가를 동반한 수직증축 리모델링을 허용하고, 리모델링 후 잔여세대를 분양하여 주민 부담을 경감해주는 정책적 배려가 필요하며, 도심에 부족한 주택을 빠른 시간에 공급할 수 있는 정책 수단으로 리모델링을 활용할 필요가 있다. 넷째, 정부조직 내 리모델링 관련 전담부서의 신설이 필요하다. 리모델링의 다양한 문제점을 해결하기 위해 일본의 리모델링 전담부서인 주택리폼·분쟁처리센터와 유사한 성격의 정부조직 신설이 필요하다. 다섯째, 금융지원 확대로 거주민의 비용 부담 완화가 필요하다. 주택담보대출비율(LTV) 제한 규제의 적용 대상 제외 등 다양한 금융지원제도를 도입할 필요성이 있다. 여섯째, 취득세 및 등록세 등 관련 조세 경감이 필요하다. 노후 주택의 개선을 통하여 주거의 질을 향상시킨다는 관점에서 리모델링에 따른 취득 및 등록세 등 관련 조세를 경감해야 부진한 아파트 리모델링 활성화가 이루어질 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Recently, there has been significant decrease in the cases of apartment remodelling in Korea due to various reasons such as the lack of economic incentives, etc. In order to revitalize apartment remodelling, the central government has made diverse efforts to reform laws and regulations related to remodelling of apartments. The period of minimum requirement which may be possible for remodelling was reduced from 20 to 15 years, and the extension of total building area was also allowed up to 30% of the existing building area. Despite these favorable measures for remodelling, more apartment complexes which considered remodelling turned into reconstruction. This failure is attributable to the fact that inadequate laws and institutional inertia, frailty of financing sector, insecure profitability, and lack of economic incentives.
The purpose of this thesis is to identify the problems of apartment remodelling and to suggest means to revitalize remodelling projects in old urban centers in the Seoul Metropolitan Region. The study collected and analyzed data from recent cases of apartment complexes which considered renovation through remodelling but preferred reconstruction. Additionally, the study performed a questionnaire survey on the residents' awareness and demands for remodelling reform to investigate how to promote apartment remodelling in new towns such as Bundang.
The results of case study and questionnaire survey indicate that most housing complexes which were remodelled recently extended total building area. They also show that the limit of building extension and the lack of economic incentives were the main reasons for cancelation of remodelling. The survey result also shows that the residents of smaller apartments are likely to complain more on their living environments and tend to demand more building extension. The survey respondents seem to acknowledge well about the recent reform measures in the remodelling laws and regulations through neighbors and media. The majority of survey respondents point out that the increase in property value is the most important motive participating in the apartment remodelling, whereas the burden of remodelling cost is the main obstacle for remodelling. Many respondents also reply that the reform of current mandates might be necessary to revitalize remodelling of dilapidated apartments.
This study provides the following implications from the case study and survey results.
First, the government should consider to legislate better regulations for apartment remodelling which are more specific and adequate for large scale apartment remodelling projects.
Second, the strict restrictions on building extension should be eased to guarantee the interests of residents, construction companies, and neighbors within the community.
Third, the increase in the number of households should be the primary objective of apartment remodelling in the future. This can be possible by utilizing the vertical extension remodelling which has not been considered as a means of remodelling in the current regulations.
Fourth, it would be necessary to establish a department which is responsible for the housing renovation within the central and local governments. The Japanese government established a department which takes care of the tasks related to the housing reform and grievance.
Fifth, this study shows that the provision of financial support for the remodelling project may be necessary to relieve residents' financial burden. It is required to introduce and promote diverse financial support systems such as the exemption from the loan to value(LTV) limit in case of apartment remodelling.
Finally, it is necessary to ease the imposition of acquisition and registration taxes in case of apartment remodelling. The measure like this may contribute to the improvement of housing qualities through expediting dilapidated apartment complexes in the future.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 2. 연구의 범위 및 방법 2
• Ⅱ. 공동주택 리모델링 관련 이론적 논의 5
• 1. 공동주택 리모델링 개념 5
• 1.1 리모델링의 개념 5
• 1.2 리모델링의 유형 7
• 2. 공동주택 리모델링 제도 13
• 2.1 리모델링 제도 도입의 목적 및 관계 법령 13
• 2.2 국내 리모델링 금융 및 조세 지원제도 18
• 2.3 리모델링 사업 절차 21
• 2.4 해외 리모델링 제도 27
• 3. 공동주택 리모델링 제도 개선의 필요성 29
• 3.1 리모델링의 필요성 29
• 3.2 제도개선의 필요성 33
• 4. 선행연구 검토 39
• Ⅲ. 공동주택 리모델링 현황 및 문제점 43
• 1. 리모델링 추진현황 43
• 2. 리모델링 사례 45
• 2.1 리모델링 완료단지의 평형변화 및 특징 45
• 2.2 수직증축 리모델링 사례 47
• 3. 리모델링의 문제점 50
• 3.1 리모델링 사업 보류 및 취소 단지 50
• 3.2 리모델링 제도 및 경제적인 문제점 52
• Ⅳ. 분당지역 리모델링에 관한 거주자 의식 조사 56
• 1. 설문조사의 목적 및 개요 56
• 1.1 설문조사 목적 56
• 1.2 설문조사 개요 56
• 2. 분당지역 리모델링 예정단지 거주자 설문자료 분석 61
• 2.1 설문 응답자의 인구통계적 특성 61
• 2.2 주거실태에 관한 특성 분석 63
• 2.3 리모델링의 일반적 의식에 관한 분석 64
• 2.4 리모델링의 제도에 관한 분석 69
• 2.5 리모델링의 경제적 요인에 관한 분석 73
• 2.6 리모델링의 기능적 요인에 관한 분석 75
• 3. 설문조사 결과의 시사점 80
• Ⅴ. 결론 82
• 1. 연구의 요약 및 결론 82
• 2. 정책적 시사점 및 연구의 한계 84
• 참고문헌(References) 86
• 부록(설문지) 89
• Abstract 96