공공주택 특별법의 개선과제에 관한 연구 = A Study on Issues Regarding Improvement of the Special Act on Public Housing

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

While the existing ‘Rental Housing Act’ is applicable to privately-built rental housing and publicly-built rental housing, the Special Act on Public Housing is governing the provisions regarding publicly-built rental housing and publicly-built sales housing. The Special Act prescribes matters necessary for constructing, supplying, and operating public housing in order to contribute to providing housing stability for moderate income households and to improving the level of their housing conditions. The special Act is applicable to public housing and the size of public housing offered for moderate income households is smaller than that of National Housing.
The Special Act vests the Minister of Land, Infrastructure and Transport with enormous authority. The characteristic of the Special Act is to prescribe that approval for the designation of public housing site and for the plans for public housing construction projects obtained from the Minister of Land shall be deemed to have approval, permission, decision, deliberation, etc. granted under other Acts.
The provisions of the Special Act are structured to prescribe various cases to swiftly cope with the continuous increase of needs for public housing and are specified to apply only to public housing to overcome limitations which the existing rental housing laws could not cover. It seems that 'the Special Act on Public Housing' is the product of efforts to improve incomplete and unsystematic legal system shown in the existing Rental Housing Act.
However, the Special Act still stays in its incomplete phase of development. Also, the Enforcement Decree thereof and the Enforcement Rule thereof can be said to be in the process of development. The provisions of the Special Act have been sub-classified into such categories as supply, demand, management and operation, and supervision and been analysed accordingly. The results are follows: A double definition of public housing; ensuring fairness in the Public Housing Integration Deliberation Committee; resolving issues of housing instability among the poorest households; belittling of issues relating to exercising a rent-to-own option before the lease expires; provisions regarding unilateral upward adjustment made for leases; provisions prescribing an agreement between a lessor and a lessee; the possibility of neutralization of the special Act conducted by managing and supervising authorities; issues arising from operating lease dispute settlement committees established under the jurisdiction of each Si, Gun, and Gu.

국문 초록 (Abstract)

적용대상의 관점에서 볼 때 기존 ‘임대주택법’이 민간임대주택과 공공임대주택에 적용하는 법인 반면에 ‘공공주택 특별법’은 공공임대주택과 공공분양주택에 적용하는 법이다. 이 특별법은 서민의 주거안정과 주거수준향상을 도모하여 쾌적한 주거생활에 이바지하고자 공공주택의 원활한 건설·공급과 운영 등에 필요한 사항을 규정하고 있다. 특별법의 대상 규모는 국민주택 규모 이하의 서민주택이다.
특별법은 국토교통부장관에게 막대한 권한을 부여하고 있다. 국토교통부장관으로부터 공공택지구지정의 승인과 공공주택건설가업계획의 승인을 받은 경우 다른 여러 법률들에 따른 인가·허가·결정·심의 등을 모두 받은 것으로 본다는 것이 특별법의 특징이다.
또한 특별법의 체계에서는 여러 특례규정을 두어 최근 지속적으로 증가하는 공공주택의 수요에 빨리 대처하고자 했을 뿐만 아니라 기존 임대주택법제에서 담아낼 수 없는 한계성을 극복하고자 적용대상을 공공주택으로 그 적용 범위를 한정하고 있다. 이점에서도 ‘공공주택 특별법’은 기존의 ‘임대주택법’이 보여준 법률체계의 복잡성, 불완전성 및 비체계성을 극복하려고 많은 노력을 했다고 본다.
그러나 특별법은 아직 미완의 초기 단계에 머물러 있고, 동법의 시행령과 시행규칙은 정비작업 중이라고 할 수 있다. 특별법의 체계를 하위 체계인 공공주택의 공급체계, 수요체계, 운영·관리체계 및 감독체계로 구분하여 분석한 결과 많은 문제점과 과제들이 나타났다. 앞으로 극복해야 할 것들을 간단히 요약하면 다음과 같다.: 공공임대주택에 대한 이중적 정의에 의한 혼란문제, 공공주택통합심의위원회의 공정성 담보문제, 극빈층의 주거불안정 해소에 대한 과제, 조기분양전환의 문제에 대한 경시, 일방적인 임대조건의 인상문제, 임차인과 임대인 간의 협의규정 문제, 관리·감독기관에 의한 특별법의 무력화 가능성 문제, 시·군·구의 임대주택분쟁조정위원회 운영과제

참고문헌 (Reference)

1 안정근, "지방도시계획위원회 운영특성 및 개선방안 연구" 대한국토·도시계획학회 47 (47): 51-64, 2012

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3 김재광, "임차인대표회의와 관리주체의 역할 정립에 관한 공법적 고찰" 한국토지공법학회 72 : 85-115, 2015

4 이순배, "임대주택법의 관리·감독체계에 관한 개정방안 - 공공임대주택을 중심으로 -" 한국토지공법학회 66 : 67-91, 2014

5 성남시, "임대주택관리 행정지도"

6 경기도 공동주택 관리조사단, "성남시 서판교 대방노블랜드아파트 관리운영실태 조사결과" 2015

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9 이진홍, "도시계획위원회의 통제방안에 관한 고찰" 한국전자통신학회 8 (8): 147-150, 2014

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