생활숙박시설 소유자의 선택요인에 따른 투자만족도 연구 : 수요특성 조절효과를 중심으로

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 생활숙박시설 소유자의 수요특성과 선택요인이 투자만족도에 미치는 영향을 실증적으로 분석하고, 수요특성（투자수익, 기대수익, 전환의향·규제대응）의 조절효과를 검증함으로써 학문적·정책적 시사점을 도출하는 것을 목적으로 한다.
생활숙박시설은 「건축법 시행령」상 숙박시설로 분류되면서도 호텔식 서비스와 오피스텔의 주거 편의성이 결합 된 복합적인 개념의 부동산으로, 2013년 공급 근거 마련 이후 공급이 폭발적으로 증가하였다. 2024년 7월 기준 전국 건축허가 물량은 약 18.8만 실, 사용승인 완료 객실은 약 12.8만 실에 이른다. 2021년 주거용 사용금지 조치, 2024년 합법사용 지원방안 발표, 2025년 복도 폭 완화 개정 등 급변하는 정책 환경 속에서 소유자들은 다양한 법적·경제적 불확실성에 직면해 있다. 그럼에도 기존 연구들은 주로 공급자 측면의 수익률·분양가 결정요인이나 제도적 문제점 분석에 집중되어 있어, 소유자의 수요자 관점에서 선택요인과 투자만족도의 관계를 실증적으로 규명한 연구는 부족한 실정이다.
본 연구는 전국의 생활숙박시설 소유자를 대상으로 구조화된 설문조사를 실시하여 348명의 유효표본을 수집하였으며, SPSS를 활용한 신뢰도 분석, 탐색적 요인분석, 상관관계 분석, 위계적 회귀분석을 통해 연구가설을 검증하였다.
분석 결과는 다음과 같다. 첫째, 선택요인 중 서비스·운영특성과 경제·투자특성이 투자만족도에 유의한 정（+）의 영향을 미쳤으며, 시설·물리특성은 부（-）의 영향을 나타냈다. 입지특성은 투자만족도에 유의한 영향을 미치지 않았다. 이는 생활숙박시설의 가치가 입지·시설보다 운영 역량과 실질 투자 성과에 의해 더 강하게 결정됨을 의미하며, 시설·물리특성의 부（-）의 영향은 물리적 우수성이 취득 비용 상승으로 이어져 수익률을 오히려 압박하는 구조를 반영한다.
둘째, 투자수익은 투자만족도에 직접적인 정（+）의 영향을 미쳤으나 선택요인과의 상호작용을 통한 조절효과는 나타나지 않았다.`
셋째, 기대수익의 직접효과 및 조절효과 역시 확인되지 않았다. 이는 규제 강화 이후 소유자들이 미래 가치 기대보다 현재 수익 실현과 규제 대응에 더 집중하고 있는 현실을 반영한다.
넷째, 전환의향·규제대응의 조절효과 검증에서 규제대응은 투자만족도에 직접 영향은 없었으나, 입지특성·경제·투자특성과의 상호작용에서 유의한 조절효과를 발휘하였다. 이는 오피스텔 용도변경 등 규제 변화에 적극 대응하려는 소유자일수록 동일한 입지 조건을 전환 가능성 프리미엄으로, 경제적 요인을 합법화 이후의 자산가치 상승 경로와 연결하여 더 긍정적으로 평가하는 메커니즘이 작동함을 보여준다.
본 연구의 학문적 기여는 생활숙박시설이라는 복합적인 개념의 부동산 소유자의 관점에서 투자만족도 결정 구조를 체계적으로 규명하고, 수요특성의 조절효과를 실증한 데 있다. 정책적 시사점으로는, 규제대응 성향이 강한 소유자들이 입지 및 경제적 요인에 민감하게 반응한다는 점에서 오피스텔 전환 지원 정책의 지역별·유형별 차별화가 필요하며, 운영특성 개선을 통한 투자만족도 제고 방안이 요구된다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서 론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 가. 연구의 배경 1
• 나. 연구의 목적 3
• 2. 연구의 범위와 방법 및 구성 4
• 가. 연구의 범위 4
• 나. 연구의 방법 6
• 다. 연구의 구성 7
• Ⅱ. 생활숙박시설 소유자의 수요특성, 선택요인, 만족도에 관한 이론적 고찰 10
• 1. 숙박시설과 생활숙박시설 10
• 가. 개념 10
• 나. 생활숙박시설의 도입 배경 12
• 다. 숙박시설 정책 및 법적 근거 13
• 2. 수요특성, 선택요인, 만족도 18
• 가. 수요특성 18
• 나. 선택요인 23
• 다. 만족도 30
• 3. 선행연구 고찰 34
• 가. 생활숙박시설에 관한 선행연구 34
• 나. 수요특성 및 선택요인에 관한 선행연구 36
• 다. 투자만족도에 관한 선행연구 40
• 라. 선행연구와의 차별성 41
• Ⅲ. 생활숙박시설 현황 및 사례분석 44
• 1. 공급현황 44
• 가. 지역별 현황 44
• 나. 면적별 현황 46
• 다. 정책변화에 따른 현황 48
• 2. 사례분석 50
• 가. 수도권지역 사례 50
• 나. 부산지역 사례 57
• 다. 경남지역 사례 63
• 라. 시사점 및 사례분석 요약 68
• Ⅳ. 생활숙박시설 소유자의 선택요인에 따른 투자만족도에 관한 실증분석 71
• 1. 실증분석의 개요 71
• 가. 자료수집 71
• 나. 연구 설계 및 분석 방법 73
• 다. 변수 선정 및 구성 78
• 2. 생활숙박시설 소유자의 일반적 수요특성 83
• 가. 생활숙박시설 소유자의 일반적 특성 83
• 나. 생활숙박시설 소유자의 소유 선택요인 91
• 3. 생활숙박시설 소유자의 선택요인이 투자만족도에 미치는 영향 92
• 가. 측정변수의 신뢰성 및 타당성 분석 92
• 나. 수요특성의 조절효과 검증 100
• 다. 차이분석 및 사후분석 115
• 라. 분석결과 요약 및 시사점 122
• Ⅴ. 결 론 130
• 1. 연구의 요약 130
• 2. 향후 연구과제 131
• 참고문헌 134
• 부 록 142
• Abstract 150