부동산시장 환경변화에 따른 주택재개발사업 위험요인 분석 = A study on the risk factor analysis of housing redevelopment projects

국문 초록 (Abstract)

부동산 시장은 그 고유한 특성인 고정성과 개별성으로 인하여 지역적 특징이 매우 강한 시장이다. 국내 부동산 시장은 2008년 금융위기를 격으며 가격하락, 거래축소, 전세가격 급등, 미분양 등 많은 어려움을 격고 있으나, 부산지역의 경우 그간 공급부족 등의 원인으로 2009년이후 주택가격이 급등세를 보이고 신규분양시장이 과열되는 등 전국적인 시장여건과는 다른 양상을 보이고 있다. 그러나 이러한 부동산 경기에 편승한 최근 2~3여년간 건설사의 밀어내기식 공급과잉으로 향후 입주시기 도래시 수급불균형 상황을 심각하게 걱정하여야 할 지경에 까지 이르렀다.
재개발·재건축사업의 활성화를 위해 「도시 및 주거환경정비법」이 2002년 12월 30일 제정, 다음해인 2003년 7월 1일부터 시행되게 되었는데, 부산시 자료에 따르면 주거환경개선사업지구를 제외한 245개 구역 중 착공 및 완공된 사업구역은 23개소 15%에 불과하여 사업추진의 부진이 심각한 수준이라 할 수 있다. 이렇게 부진한 재개발사업에 대하여 무조건적인 활성화만을 주장할 것이 아니라, 어떤 위험요인에 의해 사업추진이 부진한지를 파악할 필요가 있는 것이다.
본 연구에서는 주택재개발사업 수행시 고려하여야 할 정성적인(Qualitative) 위험들에 대한 가중치 및 상대적인 우선순위를 다기준 의사결정방법인 계층분석법(AHP : Analytic Hierarchy Process)을 활용하여 분석하였다.
정량적인 위험들은 재무분석시 민감도를 통하여 위험의 수준을 계량화 및 예측할 수 있으므로 본 연구에서는 배제하였다.
먼저 분쟁사례, 법·제도, 언론기사 등을 검토하여 위험요인을 도출·분류하고 AHP 계층구조도를 구축하였다. 이후 설문조사를 통하여 각 위험들의 쌍대비교를 하고 일관성비율을 산정하였으며 각각의 위험별 가중치 및 우선순위를 도출하였다.
AHP 계층구조도의 1단계 상위 위험으로는 법률적 위험, 시장위험, 시공(자) 위험, 사업주체(조합) 위험의 세가지로 설정하였다. 2단계 위험항목으로 법률적 위험에는 구역해제·조합취소, 각종 무효 소송, 정책 및 제도 변화위험으로 세분화 하였고, 시장위험에는 부동산 경기하락, 미분양 발생, 금리 변화로 세분화 하였으며, 시공(자) 위험에는 시공자 부도 및 사업추진 능력부족, 자금조달 한계, 공사비 증가 위험으로 세분화 하였다. 사업주체(조합) 위험에는 집행부와 조합원간 갈등 발생, 토지등 소유자의 동의서 징구 지연, 추가 부담금 증가 및 현금청산자 증가위험으로 세분화 하였다.
1단계 위험에 대한 중요도 분석결과 시장 위험, 사업주체(조합) 위험, 시공(자) 위험, 법률적 위험 순으로 중요시되는 것으로 나타났다. 법률적 위험의 평가항목에서는 각종 무효 소송 위험, 구역해제·조합취소, 정책 및 제도변화 순으로 중요시되는 것으로 나타났다. 시장위험의 평가항목에서는 부동산 경기 하락 위험, 미분양 발생, 금리변화 순으로 중요시되는 것으로 나타났다. 시공(자) 위험의 평가항목에서는 시공자 부도 및 사업추진 능력부족 위험, 자금조달 한계, 공사비 증가 순으로 중요시되는 것으로 나타났다. 사업주체(조합)위험의 평가항목에서는 추가부담금 증가 및 현금청산자 증가 위험, 집행부와 조합원간 갈등 발생, 토지등소유자의 동의서 징구 지연순 으로 중요시되는 것으로 나타났다.
전체 위험요인들을 종합 분석한 결과 추가부담금 증가 및 현금청산자 증가, 부동산 경기하락, 미분양 발생, 집행부와 조합원간 갈등 발생, 시공자 부도 및 사업추진 능력 부족 위험 순으로 중요시 되는 것으로 나타났다.
본 연구에서 제시한 정성정 위험의 우선순위에 따라 재개발사업초기부터 효과적인 위험관리방안을 마련한다면 성공적인 사업수행을 이룰 수 있을 것이며, 이러한 연구결과를 바탕으로 한 위험을 회피하기 위한 시사점으로는 사전에 주택수급전망에 기초한 최적의 분양시기와 일정계획수립 필요하다는 점과 투명한 사업추진으로 내부갈등 위험을 사전에 차단할 필요가 있음을 제시하였다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위와 방법 2
• 제2장 주택재개발사업에 대한 이론적 고찰 4
• 제1절 주택재개발사업에 대한 이론적 개념 4
• 1. 주택재개발사업의 개념 및 연혁 4
• 2. 주택재개발사업의 필요성 8
• 제2절 주택재개발사업의 시행자 및 시행방법 9
• 1. 주택재개발사업의 시행자 10
• 2. 주택재개발사업의 시행방법 11
• 제3절 주택재개발사업의 추진절차 및 단계별 주요 업무 12
• 1. 주택재개발사업의 추진절차 12
• 2. 추진단계별 주요 업무 13
• 제4절 선행연구 검토 16
• 제3장 부동산시장 환경변화 및 주택재개발사업 추진실태 21
• 제1절 부동산시장 환경변화와 주택재개발사업 21
• 1. 부동산시장의 개념과 특성 21
• 2. 부동산시장 환경변화 및 부산지역 부동산시장 동향 23
• 3. 부동산시장 환경변화가 재개발사업에 미치는 영향 28
• 제2절 부산지역 주택재개발사업 추진실태 30
• 1. 2020 부산시 도시 및 주거환경정비기본계획 현황 30
• 2. 주택재개발사업 추진실태 32
• 제4장 주택재개발사업 위험요인 도출 및 분석 35
• 제1절 위험요인 도출 35
• 1. 분쟁사례 검토 35
• 2. 법·제도 검토 46
• 3. 언론기사 검토 47
• 4. 위험요인 도출 및 분류 53
• 제2절 AHP모형의 설계 55
• 1. AHP의 개요 및 특징 55
• 2. AHP의 적용단계 58
• 3. 위험요인의 중요도 산정을 위한 설문조사 61
• 제3절 AHP모형을 통한 위험요인 분석결과 64
• 1. 일관성 검증 64
• 2. 중요도 분석결과 65
• 제5장 결론 및 시사점 70
• 참고문헌 73
• 부 록 79