不動産 仲介業의 發展方向에 關한 硏究 = (A) Study on the development policies of real estates agency

국문 초록 (Abstract)

不動産은 다른 財貨에 비하여 經濟的 價値가 크고 國民經濟에 지대한 영향을 주는 중요한 財貨이다. 그러나 좁은 國土에 그 供給이 限定되어 있는 반면 需要는 人口 增加와 經濟.社會發展에 따라 날로 增加하여 오고 있으며 그러한 基本 前提下에 不動産에 대한 投資分析이나 開發戰略의 모색없이 단지 不動産을 所有하는 것만으로도 利益을 낼수 있다는 認識이 팽배하였고 結果的으로 不動産서비스업의 發展을 가로 막았으며 不動産業의 合理的인 改編도 相對的으로 더디게 하고 있다.
이러한 不動産은 最近들어 社會的으로 큰 변화를 애고한 듯한 不動産政策이 提示되는 등 國民的인 關心속에서 不動産業의 專門化를 촉진시키는데 더욱 重要性을 認識하는 時期가 아닌가 봅니다.
이와같은 추세속에서 不動産 仲介業制度도 1983年 不動産仲介業法을 制定한 후 11차례에 걸친 改訂 作業을 하였으나 市場變化에 맞추지 못하는 實情이다. 生活水準 向上으로 인한 良質의 不動産서비스에 대한 必要性과 市場開放으로 인한 外國 不動産業體의 進出로 여러 가지 問題點들을 야기 시키고 있는 이때 이러한 事案들을 不動産仲介業도 信賴性 確保 및 서비스 水準의 向上, 專門性 再考 등 競爭力 强化 次元에서 制度的으로 檢討 補完 하여할 必要性이 점차 增大되고 있다. 여기서 提起되는 根本的인 問題는 지난 수십년간 不動産市場의 安全과 投機抑制를 위한 制度가 수 없이 강화되고 확대되고 “改善” 되어 왔음에도 불구하고 여전히 不動産 價格 安定과 投機抑制가 중요한 政策 目標로 되풀이하여 왔으나 나타나는 問題點은 무엇인가 하는 것이다.
結論은 간단하다. 즉 지금까지 政府에서 사용해온 不動産 稅制措置나 去來 制限 조치는 長期的으로 不動産 價格 安定을 위한 효과적인 政策 手段이 되지 못 한다는 것이다.
現在 나타나고 있는 問題는 서울 江南圈 및 新行政수도 豫定地을 中心으로 또한 각 地方別로 企業都市 建設등 投企過熱現狀을 억제하기 위하여 政府에서는 있 따라 不動産 관련 稅制와 去來 制限 措置 등을 골자로 한 高强度 不動産綜合對策을 發表하고 있다. 그러나 政府의 이러한 高强度 政策 發表에도 조금은 수 그러드는 듯 하나 앞으로 더욱 强力한 措置을 取하겠다는 政府의 확고한 意志대로 投機過熱現狀은 어느 정도 잡힐 것으로 豫想되나 供給 增加를 통한 自然的 解決 方法이 아닌 稅制措置나 去來制限措置는 바람직한 措置로 보이지 않는다.
不動産 仲介業의 問題點의 政策的 代案으로 不動産 仲介業의 先進化와 仲介業의 競爭力 强化에 있다. 이를 위해서 仲介業 從事者는 良質의 서비스를 提供해야하고 이를 통해서 專門職業人으로서 국민으로부터 認定 받도록 努力해야 한다.
國民으로부터 信賴받은 길은 良質의 서비스 즉 仲介 對象物에 대한 正確하고 具體的인 情報提供과 安全한 去來를 할 수 있도록 最善을 다하여야 할 것이다.
結果的으로 不動産仲介業은 時代的 變化에 맞게 合理的으로 適用 되도록 不動産仲介業 關係者는 부단한 硏究와 努力이 있어야 하며 아울러 不動産 去來의 活性化을 위하여 法.規制 制度의 改善등이 持續的으로 이루워져야 할 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Current real estates agency system in Korea has problems such as lack of professionalism and weakness of management scale and performance to play the role of meeting social and economic demands. It is considered that these problems are caused by unsettlement of real estates system. Advanced countries showed tendency that status of real estates agency among professional real estates services is higher as national industry and urbanization are developed.
However, real estates agency law of Korea is the system of lower level in environmental changes. First, professional real estates agency activity we must pursue is not for development and growth of real estates activities, but it is the type of adding qualification system of real estates agent to central contents of speculation control regulations. When such a system is compared to current advanced systems, it is too lagged system in that it enhances professionalism of real estates agency and increases efficiency of real estates distribution through encouragement of normal agency activities and further regulations of real estates agents' acts to control speculation for the purpose of stabilizing real estates price through real estates agency law cannot achieve its purposes.
Since administrative system has many problems in sides of enhancing professionalism, inducing appropriate agency and coping with the age of trade liberalization or there are no related stipulations, wide revisions of the system are needed.
This study reaches the following conclusions to improve the problems of real estates agency system.
Therefore this study examines current conditions and problems of real estates transaction system for strengthening competitiveness of real estates transaction and agency, analyzes problems of real estates agency system through internet, lack of professionalism of real estates agents and problems from the lack of related laws and systems and suggests alternatives of real estates agency system. There is room for reconsideration in accuracy and reliability of study due to lack of questionnaire samples, but it collects the opinions from the field, review existing literatures and papers and seeks proper alternatives.
It suggests the improvement methods and alternatives of current real estates agency system as follows.
First, it suggests methods of extending real estates agent's business areas, sharing of information, identification of real estates agent and obligatory use of real name as improvement methods of real estates transaction system. Second, it suggests real estates agency system through internet. Third, it focuses on establishing desirable real estates agency system as a means of ensuring professionalism and public trust, making it mandatory to teach practice and education of real estates agents, converting registration system of real estates agency into license system and maintaining guarantee system. Fourth, it presents need of enaction of new real estates agent law, consolidation of control of unlicensed real estates agents, actualization of real estates agency commission, and management and control of real estates agency assistant.
Fifth, it examines activation of transaction and agency contract system, simplification of transaction procedures, activation of real estates transaction network, obligatory probate of contract and task of agency service. Sixth, it examines maintenance of all kinds of qualification systems, cultivation of total real estates services and activation of real estates consulting. Seventh, it focuses on presenting performance system of real estates transaction, insurance system and improvement of insurance compensation system.
This study suggests problems of real estates agency to be improved and their alternatives. But, these alternatives are merely short-term approaches to solve them. If subsequent efforts of real estates agents follow after settlement of these problems, consolidation of true competitiveness of real estates agency shall be permanent task to be solved. Therefore, this study considers that introduction and settlement of advanced real estates agency should be continued and current real estates agents must also make efforts to develop real estates agency with self-confidence and pride.
Finally, it is expected that this study will be helpful to develop real estates agency service and protect rights and interests of consumers who use real estates agency.

목차 (Table of Contents)

• 論文槪要 = ⅰ
• 目次 = ⅰ
• 第Ⅰ章 序論 = 1
• 第1節 硏究의 背景 및 目的 = 1
• 第2節 硏究의 範圍 및 方法 = 3
• 1. 硏究의 內容 = 3
• 2. 硏究의 方法 = 4
• 第Ⅱ章 不動産去來 및 仲介의 理論的 考察 = 5
• 第1節 不動産의 槪念 = 5
• 1. 不動産의 定義 = 5
• 2. 不動産의 槪念 = 5
• 3. 不動産의 特徵 = 6
• 第2節 不動産 去來制度 = 6
• 1. 不動産 去來 市場 = 8
• 2. 不動産 去來 市場 類型 = 9
• 第3節 不動産仲介의 意義 = 13
• 1. 1. 不動産仲介의 定義 = 13
• 2. 不動産 仲介의 類型 = 14
• 3. 우리나라 仲介制度의 沿革 = 23
• 第4節 外國의 不動産 仲介 制度 = 28
• 1. 美國의 不動産仲介制度 = 28
• 2. 日本의 不動産仲介制度 = 29
• 3. 英國의 不動産仲介制度 = 31
• 4. 獨逸의 不動産仲介制度 = 31
• 第5節 우리나라 仲介制度 = 32
• 1. 不動産 仲介業 = 32
• 2. 不動産市場과 不動産仲介活動의必要性 = 34
• 3. 不動産 仲介業態 = 35
• 4. 不動産 仲介業者 = 37
• 第Ⅲ章 不動産 仲介制度의 問題點 및 發展方向 = 42
• 第1節. 우리나라와 外國의 不動産仲介制度의 比較 = 42
• 1. 共通點 = 42
• 2. 差異點 = 42
• 第2節 不動産 去來 및 仲介制度의 現實態 = 44
• 1. 不動産 去來制度의 現實態 및 問題點 = 44
• 2. Internet을 통한 仲介制度의 問題 = 48
• 3. 仲介業者의 專門性 缺如 = 50
• 4. 法. 制度上의 不備 = 51
• 5. 去來 및 仲介 契約制度의 不實 = 55
• 第3節 不動産 去來 및 仲介制度의 發展方向 = 57
• 1. 不動産 去來制度의 改善 方向 = 57
• 2. Internet을 통한 仲介制度의 問題 對策 = 61
• 3. 專門性 確保와 公信力 提高 = 62
• 4. 法. 制度의 整備 課題강화 = 65
• 5. 去來 및 仲介契約 制度의 活性化 = 67
• 6. 不動産서비스業의 先進化 = 70
• 7. 不動産去來의 安定性 確保 = 73
• 第Ⅳ章 不動産仲介業者 對象으로 設問調査結果 = 78
• 第Ⅴ章 結論 = 90
• 參考文獻 = 93
• ABSTACT = 95