공시가격과 시세가격의 차이가 세금 부담 인식에 미치는 영향 = The Impact of the Gap between Assessed Value and Market Value on the Perception of Tax Burden

국문 초록 (Abstract)

최근 주택 가격 급상승으로 공시가격 현실화가 중요한 정책 과제로 부상한 가운데, 본 연구는 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)이 납세자의 주관적인 '세부담 인식'에 미치는 영향을 실증적으로 분석하였다. 이를 위해 한국조세재정연구원의 재정패널 9차~17차(2016~2024년) 데이터를 활용하였으며, 순서형 프라빗 모형(랜덤효과)을 적용하여 분석하였다.

연구 결과, 공시가격 현실화율이 높을수록 납세자의 세금 부담 인식이 유의하게 증가하는 것으로 나타났다. 주요 분석 결과는 다음과 같다. 첫째, 지역별로는 고가 주택이 밀집한 서울에서 현실화율의 영향력이 가장 강했으며, 수도권보다 오히려 상대적으로 소득 수준이 낮은 비수도권에서 더 큰 부담으로 인식했다. 둘째, 주택 유형별로는 아파트보다 비아파트(특히 서울 비아파트) 소유자가 가격 급등과 맞물려 더 큰 심리적 부담을 느꼈다. 셋째, 경제적 지위에 따라서는 재산세 납부 집단과 1주택자 집단에서만 유의한 영향이 나타났으며, 특히 소득이 없는 집단이 소득이 있는 집단보다 훨씬 높은 민감도를 보였다. 넷째, 인구 사회학적 특성상 가구주 집단, 그중에서도 자산은 있으나 현금 소득이 부족한 '노인 가구주' 집단이 공시가격 정책 변동에 가장 취약한 것으로 확인되었다.

본 연구는 공시가격 현실화 정책 추진 시, 일률적인 목표 달성에 집중하기보다 조세 저항을 최소화할 수 있도록 지역별·유형별 불형평성 해소를 우선해야 함을 시사한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Amid recent surges in housing prices, aligning official property prices with market values (the realization rate) has become a key policy challenge. This study empirically analyzes the impact of the official-to-market price ratio on taxpayers' perceived tax burden. Using data from the 9th to the 17th waves (2016~2024) of the Korea Institute of Public Finance's National Survey of Tax and Benefit, the study employs an ordered probit model with random effects.
The results show that a higher realization rate significantly increases the perceived tax burden. Key findings reveal this impact differs across groups: First, by region, the effect was strongest in Seoul, which has many high-priced homes. However, residents in non-metropolitan areas, who have relatively lower incomes, perceived it as a greater burden than those in the capital region. Second, by housing type, owners of non-apartment housing (especially in Seoul) felt a greater psychological burden, linked to recent price surges. Third, by economic status, a significant impact was found only among property tax-paying groups and single-home owners. Notably, households with no income showed much higher sensitivity than those with income. Fourth, by demographics, household heads, particularly elderly household heads who are asset-rich but cash-poor, were identified as the group most vulnerable to changes in official price policy.
This study suggests that in pursuing its official price realization policy, the government should prioritize resolving regional and housing-type inequities to minimize tax resistance, rather than focusing solely on achieving a uniform target rate.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 흐름 4
• 제2장 이론적 고찰 및 선행연구 검토 6
• 제1절 이론적 고찰 6
• 1. 공시가격 제도의 기본 개념 6
• 2. 재산세 이론 및 과세체계 7
• 3. 세금 부담 인식 10
• 제2절 선행연구 검토 13
• 1. 공시가격 및 실거래가 차이에 관한 연구 13
• 2. 세금 부담 인식에 관한 연구 16
• 3. 선행연구의 한계와 차별성 20
• 제3장 연구 자료 및 연구 방법 21
• 제1절 연구 자료 21
• 제2절 자료 구축 및 변수 구성 22
• 제3절 분석 방법 24
• 제4장 실증분석 결과 26
• 제1절 기초통계량 26
• 제2절 시세가격 대비 공시가격(현실화율) 분석 29
• 제3절 지역별 분석 33
• 제4절 주택유형별 분석 36
• 제5절 재산세 및 소득 여부에 따른 분석 39
• 제6절 가구주 및 노인 여부에 따른 분석 41
• 제7절 다주택자 및 주택담보대출 보유 여부 따른 분석 44
• 제5장 결론 및 시사점 47
• 제1절 연구 요약 47
• 제2절 정책적 시사점 49
• 제3절 연구의 한계 50
• [참고문헌] 51
• 국문초록 57
• Abstract 59