공공택지의 개발 및 공급제도에 관한 연구 = A Study on Development and Supply System of Government Development Housing Sites

국문 초록 (Abstract)

도시지역의 택지 및 주택부족 문제를 해결하기 위하여 도입한 택지개발사업으로 대규모의 택지를 개발하여 공급함으로써 주택과 택지의 부족문제를 효과적으로 해결할 수 있었을 뿐만 아니라, 계획적인 도시개발로 난개발을 방지하는 데도 기여하였다. 또한 개발이익을 환수하여 간선도로, 전철, 공원 등 기반시설의 확충에도 크게 기여하였다는 평가를 받고 있다. 그러나 한편으로는 예정지구 지정 등에 따른 재산권 침해, 택지공급방법이나 공급가격기준의 불공정성, 과도한 기반시설 부담에 따른 원가상승 등 다양한 문제점이 지적되기도 한다.
택지개발사업은 사업지구안의 토지 등에 대한 수용을 전제로 한 수용방식으로 추진되기 때문에 공공필요의 범위에서만 추진함으로써 개인의 재산권에 대한 침해를 최소화하도록 하여야 할 것이다. 그러나 택지 및 주택의 적정소요량에 대한 정확한 예측이나 분석없이 예정지구를 지정하고 개발함에 따라 개발된 택지가 공급되지 않거나 주택이 미분양상태로 남아 있는 경우가 많아 공공필요의 범위를 넘어 과도하게 개발하고 있다는 문제점이 지적되고 있다. 따라서 택지개발예정지구를 지정하는 경우 택지수급계획 및 주택수급계획을 면밀하게 분석하여 공공필요에 따라 적정 소요량만 지정하도록 업격한 기준을 마련하여 재산권 침해를 최소화하도록 개선할 필요가 있다.
택지를 공급하는 경우에도 명확하고 합리적인 기준과 절차에 따라 공정하게 공급하여야 하며 공급방법과 공급가격기준이 불공정하거나 차별적이여서는 안된다. 그러나 사업지구에 편입된 토지 등을 전부 협의에 의한 방법으로 양도한 자에게만 공급하는 협의양도인택지의 공급기준은 재산권을 수용당한 자에 대하여 지나치게 불공정하다는 지적이 있다. 토지 등의 소유자가 협의에 응하지 않고 수용재결을 신청할 수 있는 권리는 법률에서 규정하고 있는 적법한 권리구제절차이므로 수용재결을 신청한 자에게도 공평하게 택지공급기회를 주어야 한다. 이러한 규정이 나름대로의 정당한 취지가 있고 헌법상의 평등원칙에 위반되지는 않는다 하더라도 공용수용절차에 따라 재산권을 침해당한 자에 대한 배려가 필요하기 때문이다.
택지의 공급가격기준은 서민주택건설용지는 조성원가이하로 저렴하게 공급하는 등 택지의 용도에 따라 공급가격을 차등을 두고 있다. 이러한 공급가격 기준은 정책적 목적과 합리적인 기준에 따라 공정하게 운용되어야 한다. 그러나 일부 토지의 경우 동일한 용도의 토지를 공급받는 자에 따라 가격기준을 달리 정하도록 되어 있어 불공정하거나 평등의 원칙에 위반된다는 지적이 있다. 따라서 일반에게는 감정가격을 기준으로 경쟁입찰의 방법으로 공급하면서 국가와 지방자치단체에게는 조성원가로 공급하거나 민간기업에게는 감정가격으로 공급하면서 공기업에게는 조성원가로 공급하도록 하는 규정은 불공정성할 뿐만 아니라 평등권을 침해한다는 문제가 있으므로 공정하게 개선하여야 한다.
조성원가를 산정함에 있어서 사전에 사업비를 추정하여 산정하도록 하면서 산정기준을 표준원가의 개념이 아니라 실제원가의 개념으로 정의하고 있다. 이에 따라 사전에 추정한 원가와 사후에 집행된 원가간에 차이가 발생하고 있다. 따라서 조성원가의 산정기준을 표준원가의 개념으로 명확히 정의하여 조성원가관련 불필요한 오해나 분쟁을 방지할 필요가 있다.
한편 일부 지방자치단체에서는 사업시행자에게 과다한 기반시설의 설치를 요구하고 있어 공사비 등 사업비를 증가시키고 있다. 이러한 기반시설 설치비는 원칙적으로 국가 또는 지방자치단체의 재정으로 부담하여야 하며, 전기공급시설 설치비 등은 전기공급사업자 등이 부담하여야 할 몫이다. 그러나 지방자치단체의 우월적 지위를 이용하여 인허가 조건 등으로 기반시설 또는 공공시설의 설치비를 사업시행자에게 부담시키는 것은 조성원가를 상승시켜 결과적으로는 택지가격 및 주택가격을 상승시키게 된다. 결국 국가 및 지방자치단체, 전기공급사업자 등이 부담하여야 할 간선시설 설치비 및 전기공급시설 설치비 등을 조성원가에 포함시켜 국민에 전가시키고 있다. 따라서 기반시설의 설치의무자 및 설치범위 등을 명확히 규정함으로써 부당하게 간선시설 설치비 등을 사업시행자나 국민의 부담으로 전가되지 않도록 개선할 필요가 있다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 2
• 제2장 공공택지개발 및 공급이론 검토 4
• 제1절 공공택지개발제도의 도입배경 4
• 1. 도입배경 4
• 2. 공공택지개발제도의 특징 5
• 제2절 공공택지개발방식과 공급원칙 7
• 1. 공공택지개발방식 7
• 2. 공용수용이론 9
• 3. 공공택지의 공급원칙 11
• 제3절 선행연구 검토 및 차별성 13
• 제3장 공공택지의 개발 및 공급제도의 문제점과 개선방안 15
• 제1절 공공택지의 개발 및 공급제도 15
• 1. 택지개발예정지구의 지정 15
• 2. 토지 등의 취득 및 손실보상 17
• 3. 택지의 개발 19
• 4. 택지의 공급 22
• 제2절 공공택지 개발 및 공급제도의 문제점 25
• 1. 예정지구 지정 및 토지수용에 따른 재산권 침해 25
• 2. 불공정한 택지공급제도 33
• 3. 불명확한 조성원가 산정기준 40
• 4. 과도한 간선시설 등의 설치비 부담 46
• 제3절 공공택지 개발 및 공급제도의 개선방안 55
• 1. 예정지구 지정요건 강화 및 물량조정 55
• 2. 불공정한 택지공급제도 개선 57
• 3. 조성원가 산정기준으로 표준원가제도 도입 59
• 4. 간선시설 설치비 부담 완화 61
• 제4장 결론 64