首都圈 宅地需給을 위한 向後 都市開發 方案에 관한 硏究

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

By forecasting and analyzing the causes and the changes of the demand and supply of the land in the Seoul Metropolitan Region, this thesis assumes the mid-long term demands of the land and housing in the Metropolitan Area and sets up the city development direction through analyzing the scenario of the city development in the Metropolitan Area and the policy changes of the Metropolitan Area of the foreign countries, of which results are as follows.
In spite of accelerating the gravitation of population toward the Metropolitan Area, the population of Seoul which have been at a standstill since 1992 is estimated that it will decline from 2011 owing to the rate of low birth and old age. Otherwise, that of Gyeonggi Province will grow gradually and likely pass 13 million in 2020. However, the annual population growth of Gyeonggi in itself is also forecasted that it will decline continuously swimming with the stream of the times.
The current housing supply ratio in Korea is 107% and has already risen above 100% in 2002. That of Gyeonggi Province as well has exceeded 100% in 2006 and that of Seoul also will be over 100% in next 5 years at least, which is also forecasted over 100%, exactly 101% in 2011 by 2021 Seoul City Master Plan.
On this condition, The housing supply ratio of Seoul will function as a key barometer for the housing demand of Gyeonggi Province like that of Japan.
In case of Japan, the housing supply ratio of all local governments including Tokyo had reached 100% in 1973 and their large scale public land development projects by way of full buying method were under a difficulty because of the rise of land purchase cost and the big unsold housing in that year, which they coped with carrying the small-sized land development projects in the urban area together with the establishment of supply plan in the scope of wide area. As a result, the approval area of city regeneration under the land readjustment project was similar to that of the new development in 1975.
The big cities in Japan have had the re-gravitation phenomena of population toward the cities since 1997 affected by the city revitalization policy against suburbanization in 1973. That is to say, 25 years after suburbanization there were the gravitation phenomena of population toward the cities again.
Such returning trend to the cities makes the old age rate of new cities near large cities soaring and forms old town because of the drain of the young adults. Now, even old people prefer Metro-cities and move into those.
Considering these the new cities in Metropolitan Area in Korea could have the same situation such as low population growth, old age and old town, and unsold housing problem owing to urban reconstruction.
As a result of home and abroad case studies, it is forecasted that the demands of new cities in Metropolitan Area in Korea will be decreasing while the needs of reorganizing new space structure will be increasing.
Accordingly, we need to set up new city development direction for proper mid-long term land supply plan by overcoming the current demand and supply policy of land and housing, such as new city development oriented policy. And as a solution we can propose as below.
First, we can forecast the development to the multi self-efficient city for making synergy by way of multi development. Actually speaking, the Pangyo and Gwanggyo New towns are not self-efficient cities but comfortable and garden cities. Because the trend turns the past highly densified and overcrowded housing type to less densified and eco-friendly city, finally moving into city restructuring pattern, namely multi-city with self-productive function.
Strengthening the production function is necessary to the alternative self-efficient city as a form of industry self-efficient city. In the new city around 35km outside urban area, self-efficiency is the most critical essence for the conditions of location. And in size we must have above 120 thousand housing, 200～300 thousand residents for each city so as to prevent disorderly development by small scale and contribute to the proper housing supply.
Second, under the existing condition that the housing supply ratio has already been over 100%, we had better develop garden cities for leisure and tasting the pleasure of the rural life than supply the public housing like before. Especially, under the old age society, the generation over young adults having economic efficiency and little responsibility of serving their family want to live in the eco-friendly environment spending time in playing games and taking some rest.
However, there is no case of developing leisure-type garden city on a large scale in Korea, it is necessary for us to study hereafter continuously.
Third, even though New-town project has already started as a regenerating old city project, it would cost 10～15 years till it could regularly work in Metropolitan Area. It must be a good substitute for previous land development, but still requires more project performing ability in Korea. We need to prepare for a joint cooperation with foreign advanced companies with capital and know-how in order to overcome such handicap.
Last, we should change into the highly value-added type land development on a medium and small size because there will be a limit of developing new city on a large scale in the Metropolitan Area. In addition, there will be difficulties of exhausting available land of new city, lots of civil appeals for land compensation and so long development period. As an alternative, we need to search available medium and small size lands in urban or suburban region, and maximize the added value of land development.

국문 초록 (Abstract)

우리 정부는 지금까지 무주택 서민의 주거안정을 위해 주택의 양적 공급 확대를 위해 노력해 왔으며, 주택건설에 필요한 택지를 제공하기 위해 택지개발촉진법이라는 특별법을 제정하여 시행하고 있다. 이는 1960년대 이후 고도 경제 성장기를 거치면서 인구증가와 도시화에 따른 부족한 주택건설과 택지조성을 원활하게 하기 위한 것이다. 인구변화중 특히 수도권 집중화 현상이 두드러짐에 따라 소규모 택지개발로서는 한계가 있는 상황에서 획기적이고 체계적인 개발을 위해 1980년대말에 5개의 신도시를 동시에 건설하였고 현재에도 2기 신도시라 불리는 여러 개의 신도시를 건설하였거나 조성 중에 있다.
신도시 개발과정을 거치면서 교통, 환경, 기능 등 도시자체의 문제 뿐만 아니라 보상에 따른 갈등, 지역 주민간 삶의 편익 및 경제적 위화감 등 사회적 부작용이 야기되기도 하였다.
한편 OECD 국가중 최저수준의 출산률과 인구의 급격한 노령화가 진행되고 있으며 전국 주택보급률이 100%를 초과하는 상황에서 신도시를 계속 건설해야 하는가 하는 의문이 든다. 신도시 건설은 거의 10년이 소요되는 장기 프로젝트로서 현재 건설중이거나 계획 단계에 있는 대규모 신도시들이 향후 제 기능을 할 수 있을 지에 대한 생각을 하지 않을 수 없다.
신도시 자체가 안고 있는 문제점 차원을 넘어서 이와 같이 신도시의 수요적 필요성에 대한 문제를 제기하는 주장은 일부 있어 왔다. 그러나 그 시기를 구체적으로 예측하여 제시하는 경우는 거의 찾을 볼 수 없는 바, 본 연구는 그런 점에서 의미를 가지고 있다고 하겠다.
본 연구는 인구 통계적 측면에서 주택수요 분석을 통해 수도권에서의 추가 신도시 건설의 필요성과 그 물량 및 수요 소진시점을 몇 가지 시나리오를 통해 예측하였다.
이를 바탕으로 고객의 수요(Needs)와 토지의 가치 증대에 초점을 두고 변화하는 사회경제적 추이에 부합하는 미래지향적인 도시개발의 방향에 대해 제안하였다.
본 연구에서 다루고자 하는 구체적인 연구의 구성은 다음과 같다.
제 1장은 서론으로 연구의 목적, 범위 및 방법에 대하여 기술하였고, 제 2장에서는 택지수급 예측과 신도시 개발에 대한 이론적 고찰을 통하여 수도권내 주택건설 및 택지 개발수요에 대한 연구 동향과 신도시개발의 전개과정 및 정책의 문제점을 알아 보았다.
제 3장에서는 수도권의 개발환경 분석 및 해외사례 연구로서 수도권 인구동향 및 주택보급 변화 추이를 살펴 보았고, 택지개발, 산업단지 조성, 뉴타운의 개발환경을 분석하였다. 또한 외국의 주요 신도시 개발사례 및 정책을 알아 보았으며, 본 연구의 핵심주제인 인구 및 주택보급률의 변화에 따른 개발수요를 예측하고 향후 도시개발방향을 모색하고자 우리나라와 환경이 유사한 일본의 선행사례 연구를 통하여 시사점을 도출하였다.
제 4장에서는 수도권 개발환경 예측을 위해 수도권 인구와 주택보급률 추이를 살펴 보았으며, 서울시와 경기도의 주택수요와 공급 추이를 분석하였다. 또한 수도권의 주택보급률 및 인구변화 요인을 바탕으로 주택건설 및 신도시 건설 여지를 판단기준으로 하여 고수준 성장, 중수준 성장, 저수준 성장이라는 3가지 시나리오를 통해 신도시 개발물량과 제품으로서의 수요소진 시점을 예측하고 이에 따른 향후 도시개발방향을 모색하였다.
제 5장의 결론부분에서는 본 연구결과를 종합적으로 요약하였으며, 향후 도시개발을 위한 네가지 방향으로 복합자족형 도시개발, 휴양형 전원도시 개발, 수도권 신성장 동력으로서의 뉴타운 건설과 고부가가치형 중소규모 토지개발을 제안하였다.

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• 제 I 장 서 론 1
• 제 1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제 2절 연구의 범위 및 방법 2
• 제 II 장 이론적 고찰 4
• 제 1 절 택지수급 예측에 관한 이론적 검토 4
• 1. 수도권내 개발수요에 대한 연구 동향 4
• 2. 수도권에서의 개발지 예측 연구 동향 5
• 제 2 절 신도시 개발에 관한 이론적 검토 6
• 1. 신도시개발의 전개과정 6
• 2. 수도권 신도시 개발정책의 문제점 9
• 제 3 절 신도시정책의 전개과정 12
• 1. 1980년대 후반 - 1990년대의 중반 신도시 개발정책 12
• 2. 1990년 중반의 규제완화와 준농림지역 난개발 14
• 3. 2001년 국토계획법 제정과 신도시개발 정책으로의 회귀 16
• 제 III 장 수도권 환경분석 및 해외사례 18
• 제 1 절 수도권 환경 분석 18
• 1. 인구동향 및 주택보급 변화 추이 18
• 2. 택지개발 환경 분석 21
• 3. 산업단지 개발환경 23
• 4. 뉴타운개발 환경 25
• 제 2 절 해외사례 26
• 1. 주요 외국사례 26
• 2. 일본 주택․택지 개발정책의 변화 추이 35
• 3. 시사점 43
• 제 IV장 수도권 택지수급 시나리오 분석 및 향후 도시개발방향 46
• 제 1 절 수도권 환경 예측 47
• 1. 수도권 인구예측 47
• 2. 주택보급률 추이 48
• 3. 서울시의 주택수요와 공급 49
• 4. 경기도의 주택수요와 공급 추이 49
• 5. 수도권 신도시 교외화 및 수요 소진 시점 50
• 제 2 절 시나리오 분석 51
• 1. 시나리오 1 : 고수준 성장 52
• 2. 시나리오 2 : 중수준 성장 53
• 3. 시나리오 3 : 저수준 성장 54
• 제 3 절 향후 도시개발방향 54
• 1. 복합자족형 도시개발 54
• 2. 휴양형 전원도시 개발 61
• 3. 수도권 신성장 동력 : 뉴타운 사업 66
• 4. 고부가가치형 중소규모 토지개발 70
• 제 V 장 결론 및 제언 74
• 참고문헌 77
• ABSTRACT 80