증권형 부동산 투자 상품의 특성에 관한 연구 = (A) study on the properties of investment products which securities type real estate

국문 초록 (Abstract)

외환위기로 인한 한국 경제에 유동성 위기 등 많은 문제점이 발생 시켰다. 특히 고가인 부동산을 소유하고 있는 기업들이 자금 회전을 위해 헐값에 내놓는 경우가 많아 이때 많은 오피스 빌딩이 외국계 기업으로 넘어가게 되었다.
이렇게 부동산의 고유한 문제를 해결하기 위해 선진 금융제도인 자산유동화에관한법률, 주택저당채권유동화회사법 등의 법률들이 제정되고 시행되었다. 또 자본시장과 부동산 시장의 연결을 위해 부동산투자회사법과 간접투자자산운용업법 등이 또한 제정 되어 시행되고 있다.
그러나 선진 부동산 금융 기법을 도입 하였지만 전문가의 부족과 다른 사회구조 로 인해 많은 또 다른 문제들이 야기되었다. 예를 들면 ABS와 MBS는 유통시장의 경직화로 인해 유동화가 어려웠고, 리츠의 경우 이중과세, 등기, 높은 자본금 등의 문제로 인해 활성화가 어려웠다. 또한 신탁업법에 의해 운용 되어오던 부동산 투자 신탁이 간접투자자산운용업법의 재정으로 인해 하나의 법률로 통합되어 부동산 펀드가 탄생 되었지만 교육 및 홍보부족, 전문가 부족으로 인해 활성화 되지 못하였다.
이렇듯 많은 문제가 발생 되는 이유는 선진 금융제도를 여과 없이 받아 들이는 원초적인 부분도 있겠지만 선진 부동산 금융에 대한 전문가 양성 및 홍보부족이 가장 큰 원이라 할 수 있다.
따라서 본 연구에서는 증권형 부동산 상품의 활성화를 위해 투자자에게 활성화를 유도 하는 것을 목적으로 하였다. 즉 증권형 부동산 상품을 증권의 특성에 따라 살펴보고 현재 개발 되어 판매되고 있는 사례를 분석하여 한국형 증권형 부동산 투자 상품의 특성을 분석 하여 투자자에게 알리는 것이다.
증권형 부동산 상품별 특성을 살펴보면 채권형 부동산 투자 상품은 채권으로서의 장점인 수익률이 고정되어 있어 안전하다는 것이다. 그러나 ABS와 MBS의 가장 큰 문제점은 대부분 일부 기관투자자들에 의해 편중되어 있어 이중양도 또는 탈세목적 양도 등으로 악용될 소지가 있다는 점이다.
주식형 부동산 투자 상품의 가장큰 특징은 수익률이 높다는 것과 비교적 안전하다는 것이다. 비록 원금보장은 되지 않지만 시고사의 원리금 지급보증을 통해 안전성을 높일 수 있다. 그러나 제도의 중복으로 인해 포지션상의 문제가 발생하고 있다. 즉 부동산 펀드의 회사형 상품인 뮤추얼 펀드와 부동산 투자 회사인 리츠가 성질상 비슷하여 문제가 발생하고 있다. 법률적으로 살펴 보면 부동산 투자하는 비율은 리츠는 70%이상, 뮤추얼 펀드는 70%이하 등으로 해서 구별하고 있는 실정이다. 또 리츠와 부동산 펀드를 운용하기 위해서는 오피스 빌딩 등 부동산을 구입해야 하는데 이로 인해 부동산 가격이 상승하게 되고 투기가 유발되는 경우도 있다.
따라서 증권형 부동산 투자 상품의 문제점을 해결하기 위해서는 가장 우선시 해야 할 부분은 홍보를 통한 증권형 부동산 투자 상품을 알리는 것과 여러 전문 교육기관을 통해 전문가를 양성하는 것이다. 더불어 도덕적 해이나, 부동산 가격의 상승을 막기 위한 법률 개정도 필요하다 하겠다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Many problems including liquidity crisis have been caused in the Korean economy, because of the foreign exchange crisis in Korea. Especially, many firms that owned high price real estate put their properties on the market at scrap values for capital turnover; therefore, many office buildings were taken over by foreign companies.
To solve such real estate-unique problems, Korea introduced new laws such as the Asset Securitization Act and Mortgage-Backed Securities Company Act, which are advanced financial systems. The Real Estate Investment Company Act and Indirect Investment Management Business Act have been enacted and executed as well.
Although advanced financial techniques have been introduced, many problems emerged, due to the lack of experts and different social structure from other advanced countries. For example, securitization of Asset backed securities (ABS) and mortgage backed securities (MBS) were difficult, owing to rigidity of the distribution market. In addition, REITs were difficult to be activated, due to the issues of double taxation, registration and large capital requirement. Real estate investment and trust that had been managed under the Trust Business Act was integrated into the real estate funds, which were created through integration of the Trust Business Act into the newly enacted Indirect Investment Management Act. However, the real estate funds have not been invigorated, because of insufficient education, publicity and specialists.
One reason for many problems to spring up can be fundamental one to accept advanced financial system without filtering, but the greatest reason is considered to be the lack of nurturing professionals and publicity on the advanced real estate financial systems.
The purpose of this research is to induce investors for the activation of security-type real estate products. In other words, this research investigates the features of security-type real estate portfolio, analyzes the cases in which those products have been developed and sold, and lets investors know about the characteristics of the Korean security-type real estate investment products.

목차 (Table of Contents)

• 목차
• 국문초록 = ⅰ
• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구목적 = 1
• 제2절 연구내용 = 2
• 제3절 연구방법 = 3
• 제2장 증권형 부동산 투자에 관한 이론적 검토 = 5
• 제1절 부동산 증권화 및 투자에 관한 이론 = 5
• 1. 부동산 증권화에 대한 이론적 검토 = 5
• 2. 증권형 부동산 투자 이론 = 6
• 제2절 채권형 부동산 상품 = 10
• 1. 자산유동화에관한법률에 의한 자산유동화증권(ABS) = 10
• 1) ABS 개요 = 10
• 2) ABS 발행 구조 = 11
• 3) ABS 발행 절차 = 13
• 2. 주택저당채권유동화회사법에 의한 주택저당채권(MBS) = 15
• 1) 주택저당채권(MBS) 정의 = 15
• 2) MBS의 발행 구조 = 15
• 3) MBS의 발행 절차 및 기관별 특성 = 17
• 4) MBS의 종류 = 18
• 5) 신용보강과 조기상환 = 23
• 제3절 주식형 부동산 투자 상품 = 25
• 1. 부동산투자회사법에 의한 REIT's = 25
• 1) 리츠의 개념 = 25
• 2) 리츠의 구조 = 25
• 3) 리츠의 유형 = 27
• 4) 부동산투자회사법 내용 = 28
• 2. 간접투자자산운용업법에 의한 부동산 펀드 = 30
• 1) 부동산 펀드의 정의 = 31
• 2) 부동산 펀드의 법적 형태 및 내용 = 31
• 3) 부동산 펀드의 구조 및 현황 = 34
• 제3장 증권형 부동산 투자 상품의 특성 = 36
• 제1절 채권형 부동산 투자 상품의 특성 = 36
• 1. ABS발행 사례 분석 = 36
• 1) ABS 발행 현황(부동산을 중심으로) = 36
• 2) ABS 사례 = 40
• 3) ABS발행 구조 및 위험요인 분석 = 43
• 2. MBS사례 분석 = 47
• 1) MBS의 발행 현황 = 47
• 2) MBS의 일반적인 내용 분석 = 50
• 3) 한국주택금융공사가 발행한 MBS분석 = 53
• 4) CMBS발행 사례 분석 = 54
• 제2절 주식형 부동산 상품의 특성 = 56
• 1. 리츠의 특성 = 56
• 1) 리츠 현황 = 56
• 2) CR리츠와 일반리츠 = 59
• 3) CR리츠 사례 분석 = 63
• 2. 부동산 펀드의 특성 = 68
• 1) 부동산 펀드의 현황 = 68
• 2) 일반적인 내용 분석 = 70
• 3) 자산구성 현황 및 펀드자금 운용현황 분석 = 72
• 4) 부동산 펀드별 수익률 비교 = 75
• 제3절 증권형 부동산 투자 상품의 특성 = 76
• 1. 증권형 부동산 상품의 문제점 = 76
• 2. 증권형 부동산 상품 투자 활성화를 위한 정책적 제언 = 80
• 제4장 결론 = 84
• 참고문헌 = 86
• Abstract = 89