不動産 仲介業의 問題點과 改善方案에 관한 硏究 = A Study on the Problems and Improving Measures of the Real Estate Brokerage System

국문 초록 (Abstract)

한국의 부동산 중개업은 열악한 환경에서 경제성장과 더불어 발전하였다. 한미 FTA 이후 부동산시장이 개방되므로 중개업무가 전문화, 대형화, 국제화됨에 따라 부동산 중개업도 법률· 세금· 회계· 감정평가· 컨설팅· 중개· 금융 등 부동산거래와 관련된 모든 서비스를 한 곳에서 원스톱(one-stop) 서비스체계로 제공하는 선진화된 부동산 중개제도의 정착이 요구 되고 있다. 이러한 상황에서 본 논문은 부동산중개업의 사회·경제적 특성 및 부동산시장에서의 중개사업자의 역할과 외국의 부동산중개제도를 중심으로 살펴보고, 버블세븐지역에 중점을 둔 강남이남지역을 중심으로 한 서울의 강남구, 서초구, 분당구, 안양시 동안구(평촌)와 그 인접지역 과천시, 광명시, 의왕시, 군포시(산본)를 대상으로 실태를 분석하여 문제점과 개선점을 제시하고자 한다.
중개사업소의 현황은 전국 세대수 대비 한 업소 당 233.13세대를 기준 중개사업소가 분포되어 있고, 공인중개사업소는 서울(29.74%), 경기(29.31%)가 전체의 59.05%를 자치 해 전국의 반 이상의 중개사업소가 수도권에 집중되어 있으며, 법인은 서울(43.3%)과 경기도(16.7%)에 대다수 법인이 활동하고 있는 것으로 나타났다. 전국중개사업소는 자격증 소유자의 28.26%만이 현재 현업에 종사하고 있으며, 중개법인은 0.5%로 425개 업체에 불과하다. 부동산서비스시장의 대형화 바람을 타고 아파트 및 상가분양 업무대행, 부동산 권리분석 등 비교적 전문성이 필요한 부문에 법인형태의 기업형 중개업체들의 진출이 상당히 증가할 것으로 예상되었던 중개법인은 오히려 감소한 것이다. 부동산 거래량은 작년 한해 기준 평균 73.3건으로 강남이남지역의 평균 거래량은 68.7건으로 전국 평균치보다는 다소 낮게 나타났지만, 서초 35.8건, 강남 32.8건은 전국 평균 거래량의 절반 수준으로 나타났다. 주로 거래대상은 주거용 부동산이 88.38%로 가장 많았고, 그 중에서도 아파트가 67%로 가장 많은 비중을 차지하였다.
부동산 시장의 개방으로 인한 중개업의 전문성 제고와 경쟁력확보를 위한 법률적인 면과 운영상의 개선점으로 먼저 부동산관련 서비스업을 총괄하는 중개제도의 적극적인 개선이 필요하며, 부동산 서비스시장의 개방에 따른 경쟁력을 갖출 수 있도록 중개사업자의 직무교육 법제화가 필요하다. 또한 중개사업자의 생존권 보장과 실명제 도입, 중개협회의 권한을 강화하는 법률적 개선이 요구된다.
그리고 부동산 중개업의 운영상 문제로는 중개업의 대형화와 법인화를 정책적으로 추진하며, 부동산중개 프랜차이즈업의 활성화와 법인화를 통하여 부동산 상품의 개발, 정보망 구축, 법률, 금융, 관리 및 컨설팅 등의 서비스를 제공하고 전문직업인으로 자긍심 고취와 부동산거래 정보망을 활성화, 부동산 컨설팅 제도의 정착, 정부의 지속적인 지원이 필요하다. 또한 정책적 제안으로는 정부 내에 부동산 문제 전담기구의 설치와 중개사업자를 국가정책의 동반자로서 정책 수립에 참여할 수 있는 기회와 부동산 정책의 일관성 있는 장기적인 수립이 절실히 요구 된다.

목차 (Table of Contents)

• 第 1 章 序論 = 1
• 第 1 節 연구의 목적 = 1
• 第 2 節 연구의 범위 = 3
• 第 3 節 연구 방법 = 4
• 第 2 章 不動産仲介業에 대한 一般理論 = 5
• 第 1 節 부동산중개업의 의의와 특성 = 5
• 1. 부동산중개업의 개념 = 5
• 2. 부동산의 특성 = 8
• 3. 부동산 중개업의 특성 및 역할 = 11
• 4. 우리나라 부동산 중개업의 연혁 = 18
• 第 2 節 부동산 중개업의 여건 변화 = 20
• 1. 사회적 경제적 변화 = 20
• 2. 부동산 중개업 시장의 개방 = 21
• 3. 부동산 산업의 정보화와 국제화 = 21
• 4. 디지털 및 벤처산업으로서 부동산업 = 22
• 5. 부동산서비스의 글로벌 스탠더드와 지식 산업화 = 23
• 第 3 節 부동산 중개업이 사회와 경제에 미치는 영향 = 25
• 1. 부동산의 투자와 투기 = 25
• 2. 부동산 중개업이 사회와 경제에 미치는 영향 = 27
• 第 4 節 중개업 시장에서의 중개업자의 역할 = 29
• 1. 부동산 유통 기구로서의 역할 = 29
• 2. 부동산 가격조정자로서의 역할 = 29
• 3. 고객 재산 관리자로서의 역할 = 30
• 第 5 節 외국의 부동산 중개제도 = 31
• 1. 미국의 부동산 중개제도 = 31
• 2. 영국의 부동산 중개업 = 37
• 3. 일본의 부동산 중개업 = 39
• 4. 외국의 부동산 중개제도를 통해서 본 시사점 = 42
• 第 3 章 不動産仲介業의 現況 및 實態分析 = 44
• 第 1 節 부동산중개업의 현황 = 44
• 1. 부동산 중개사업자의 업무범위 = 44
• 2. 중개수수료 체계 = 45
• 3. 부동산 거래 정보망 체계 = 46
• 第 2 節 부동산 중개제도의 실태 = 48
• 1. 중개사 자격 제도 및 요건 = 48
• 2. 중개사업소 연도별 등록 현황 = 49
• 3. 공인중개사 배출과정 및 실태 분석과 문제점 = 52
• 第 3 節 강남이남지역의 부동산 중개업자 실태 분석 = 57
• 1. 중개업 실태조사의 구성과 방법 = 57
• 2. 조사 결과의 분석 = 60
• 第 4 章 不動産 仲介制度의 問題點 및 改善方案 = 66
• 第 1 節 부동산 시장의 발전과 환경 변화 = 66
• 1. 부동산 시장의 개방 = 66
• 2. 부동산 금융의 다양화 = 67
• 第 2 節 부동산 중개제도의 문제점 = 68
• 1. 공인중개사 제도의 문제점 = 68
• 2. 중개업자의 영세성 및 전문성 결여 = 71
• 3. 부동산 중개비스의 낙후 = 73
• 4. 부정적인 부동산 중개업자의 이미지 = 76
• 第 3 節 부동산 중개제도의 개선 방안 = 83
• 1. 공인중개사 제도의 개선 = 83
• 2. 관련 법률의 개선 방향 = 87
• 3. 중개 수수료 체계의 현실화 = 91
• 第 5 章 結論 = 95
• 第 1 節 연구의 요약 = 95
• 第 2 節 정책제안 = 98
• 參考文獻 = 100