부동산투자회사 설립 활성화 방안에 관한 연구 : 리츠 과세문제를 중심으로

국문 초록 (Abstract)

우리나라의 부동산투자회사(REITs)제도는 1997년 말 IMF 경제위기 이후 부동산 유동화를 위한 부동산의 증권화 과정에서 그 필요성 부각되어 도입되었다. 그러나 REITs(리츠) 제도가 도입 된지 4년이 지났지만 아직 활성화는 되지 못하고 있다. 즉, 2001년7월 부동산투자회사법이 시행된 후 구조조정 부동산에만 투자하는 기업구조조정 리츠(CR 리츠 : corporate restructuring REITs)만이 세제혜택을 비롯한 각종 혜택으로 어느 정도 설립되고, 부동산 투자대상에 제한이 없고 장기투자 목적의 일반 리츠는 설립에 모두 실패하였는데, 이러한 요인은 설립 및 자산운용에 대한 규제는 많고 법인세 면제 등 세제 지원은 미흡하였기 때문으로 보여 진다. 이에 따라 2004년 10월 22일 부동산투자회사법을 개정하여 규제를 대폭 완화하여 리츠 활성화를 도모하였으나, 여전히 일반 리츠 설립이 미미하여 법개정 시 새로 도입한 일반 리츠 중 명목회사형인 위탁관리 리츠 1개사만 설립되었고, 우리나라가 리츠의 원형으로 도입한 미국의 자기관리 리츠와 유사한 일반 리츠 중 실체회사형인 자기관리 리츠는 아직까지 설립이 이루어지지 못하고 있다.
이에 본 논문에서는 먼저 리츠의 개념 등 리츠 이론을 고찰하고 외국의 리츠 제도 중에서 우리나라의 리츠 모델인 미국의 리츠 제도와 우리나라와 도입시기가 비슷함에도 불구하고 현재 리츠 붐이 활발히 일어나고 있는 일본의 리츠 제도를 살펴보고 그 시사점을 도출하였다. 그 다음에는 우리나라 리츠 제도와 리츠 설립 동향을 살펴보고, 마지막으로 리츠 관련 과세 제도를 중심으로 일반 리츠가 활성화 되지 못하는 문제점을 도출한 후 그 개선방안으로, 첫째, 자기관리 리츠도 법인세 면제 혜택 부여할 것, 둘째, 리츠에 대하여 취득세 및 등록세 전액 면제 혜택 부여할 것, 셋째, 부동산 현물출자에 대한 양도소득세 과세이연 혜택 부여할 것 등의 다양한 활성화 방안을 제시하였다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

REITs system in Korea was introduced when it became needed in the course of securitization of real estate for liquidization of real estate since foreign exchange crisis in late 1997. However, four years has passed since the introduction, the system has yet to be activated. That is, after the Law of Real Estate Company was enforced in July 2001, only a few corporate restructuring REITs which invested on restructured real estate were found due to diverse benefits including tax advantage, and other general REITs could not be found that aimed on long-term investment without limit on the goal of real estate investment, because of lack of tax system supporting like exemption of income taxation while there were many regulations on foundation and property application.
Consequently, the regulations were relaxed drastically by amending the Law in October 22, 2004, but few have been found; only one of paper company for trust management was found which was introduced by the amendment, and self-management REITs, which are to be introduced into Korea as the archetype of REITs, similar to self-management REITs in USA were not still established.
Present study, therefore, first of all, examined the concept and theory on REITs, and tried to draw some suggestions by researching the systems of USA, the model of Korean REITs, and of Japan where REITs are now all the rage even if it was introduced at about same age with Korea. And then, Korean REITs system and their condition of foundation were investigated. Finally, some problems why general REITs are not activated are derived focusing on taxation system regarding to REITs. The reforming measures suggested in the study are:
First, the benefit of tax exemption should be given to self-management REITs.
Second, all of acquisition and registration taxes should be exempted and sunset article be rescinded.
Third, the benefit of taxation postponement on capital gains tax should be offered to the owner of payment in kind.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 3
• 1. 연구의 범위 = 3
• 2. 연구의 방법 = 4
• 제2장 리츠에 대한 이론적 고찰 = 5
• 제1절 리츠 제도의 개념 = 5
• 1. 리츠의 개념 = 5
• 2. 리츠의 유형 = 7
• 3. 리츠의 유용성 = 9
• 제2절 외국의 리츠제도 = 11
• 1. 미국의 리츠제도 = 12
• 2. 일본의 리츠제도 = 22
• 3. 시사점 = 29
• 제3절 리츠 과세제도 = 32
• 1. 리츠 관련 과세제도 = 32
• 2. 리츠 관련 세제지원 = 33
• 3. 리츠 유형별 조세 = 38
• 4. 외국의 리츠 관련 세제지원 = 40
• 제4절 리츠에 관한 국내 선행연구 = 41
• 제3장 우리나라 리츠 현황 = 45
• 제1절 리츠 제도 개요 = 45
• 1. 도입배경 = 45
• 2. 발전과정 = 46
• 3. 종류 및 구조 = 49
• 4. 일반 리츠와 CR 리츠의 비교 = 50
• 5. 리츠와 부동산펀드의 비교 = 53
• 제2절 리츠 설립 동향 = 56
• 1. 일반 리츠 설립 동향 = 56
• 2. CR 리츠 설립 동향 = 62
• 3. 시사점 = 64
• 제4장 리츠 과세제도의 문제점과 개선방안 = 66
• 제1절 문제점 = 66
• 1. 자기관리 리츠의 법인세 이중과세 조정 문제 = 67
• 2. 취득세·등록세 감면 문제 = 68
• 3. 현물출자에 대한 양도소득 과세이연 문제 = 68
• 제2절 개선방안 = 69
• 1. 자기관리 리츠의 법인세 면제 = 69
• 2. 취득세·등록세 면제 = 79
• 3. 현물출자에 대한 양도소득 과세이연제도 도입 = 79
• 제5장 결론 = 80
• 참고문헌 = 83
• 표·그림목차 = 90
• ABSTRACT = 91