주택임대차보호법상 계약갱신요구권과 계약갱신거절권 - 대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결의 비판적 검토 - = The right of renewal and the right to refuse renewals under the Housing Lease Protection Act: A critical analysis of the Supreme Court decision 2021DA266631 delivered on December 1, 2022

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On December 1, 2022, the Supreme Court of Korea delivered an important decision on the question of the lessee’s right of renewal and the lessor’s right to refuse renewals under the Housing Lease Protection Act. This is the first decision on this legal issue since the amendment of the Act that introduced the lessee’s right of renewal in the summer of 2020. The Supreme Court ruled that a new owner who purchased the house from the initial owner can, as the lessor, exercise the right to refuse the renewal of the lease (where the intention to actually reside in the house is met), despite the lessee’s exercise of the right to renewal under article 6-3 of the Act. However the Supreme Court’s decision cannot avoid criticism for such a decision.
The right to refuse renewals is a Gestaltungsrecht which is inherently intertwined with the contract itself. This means that the right to refuse renewals does not necessarily transfer to the new owner of the house, despite succeeding the former owner in the capacity as the lessor. Given that the Supreme Court has recognized such a limitation of the succession of the lessor’s status before, and considering the nature of the 2020 amendment of the Act that significantly empowered the overall position of lessees, the Supreme Court should have at least considered the possibility of limiting the transfer of the right to refuse renewals as a Gestaltungsrecht. This paper strives to give a critical assessment of the Supreme Court’s decision, with the objective of shedding light on the need to interpret the Act in a manner that is more consistent with the legal nature of the right to refuse renewals.

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