주택임대차에서 양수인의 실거주를 이유로 한 갱신거절의 법적 쟁점 – 대상판결 : 대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결 = Non-renewal on the grounds of primary residence by transferee of the house – A commentary of the Supreme Court Decision2021DA266631 delivered on December 1, 2022 -

국문 초록 (Abstract)

주택임대차보호법 제6조의3이 시행된 지 2년이 지나며 임차인의 계약갱신요구와 임대인의 갱신거절사유에 대하여 많은 연구가 축적되었다. 그 중에서 최근까지 수많은 논쟁의 중심이 되어 온 문제가 있는데, 바로 ‘주택 양수인이 실거주를 이유로 기존 임차인의 계약갱신요구에 대하여 갱신거절을 할 수 있는가’의 문제이다. 주택 양수인의 실거주를 이유로 한 갱신거절에 대하여 의견이 대립되는 가장 근본적인 이유는, 개정 주택임대차법에서는 임차주택의 매매 및 양수인의 실거주를 갱신거절 사유로 정하고 있지 않기 때문이다. 이에 따라 개정 주택임대차법이 시행된 이래로, 주택 양수인과 임차인간 분쟁을 주로 한 하급심 판결들이 다수 나온 것은 예상할 수 있는 결과였다. 문제는 그동안 관련 하급심 판결들마저 이 문제를 판단함에 있어 다소 혼재되어 있는 양상을 보였다는 것인데, 최근 이 문제를 정면으로 다룬 최초의 대법원 판결이 내려진바 본 논문에서는 대상판결에 대하여 분석해보고자 하였다.
대상판결의 결론부터 간략히 보면, 대상판결은 실거주를 이유로 한 주택양수인의 갱신거절을 긍정하였다. 즉, 대상판결로 인하여 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인은 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호에 따라 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있게 되었는데, 이는 대다수의 하급심 판결과 배치되는 판단으로 보다 면밀히 분석해 볼 필요가 있다. 그간의 다수 견해는 실거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부의 판단은 임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 임대인을 기준으로 한다는 것이었으나, 대상판결에서는 갱신거절 기간 내에 주택임차법 제3조 제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 양수인이 목적 주택에 실거주하는 경우에는 갱신거절할 수 있다고 판시하였다. 그러나 이 과정에서 원심판결 및 다수의 하급심 판결에서 비중 있게 다룬 갱신요구권의 법적성질, 즉 형성권 행사의 효과를 고려하지 않았는바, 본 논문에서는 우선적으로 갱신요구권의 형성권적 성격 및 갱신거절권과의 관계를 논의의 출발점으로 삼았다. 이에 따라 갱신요구권 행사의 효과, 즉 임차인의 갱신요구권 행사 자체로 곧 계약갱신의 효과는 발생한 것으로 보아야 하고 임대인은 법에서 정한 사유를 들어 이를 저지시킬 수 있을 뿐이라는 점을 정리하였다. 이에 따라 대상판결에서 인정한 임대인의 지위 승계 및 그에 따른 갱신거절권의 승계에 대하여, 목적 주택을 매도한 임대인은 실거주 의사가 없으므로 갱신거절을 할 수 없고 양수인은 단지 갱신이 이루어진 임대차계약상의 임대인의 지위를 승계한 것으로 보는 것이 자연스럽다는 결론에 이르렀다. 또한 우리 민법상 등기하지 않은 부동산 매수인은 제3자에 대하여 순수한 채권자의 지위 및 채권자로서 종전 임대인 지위 승계의 한계와 관련한 기존의 확립된 판례 법리를 살펴보았다. 나아가 관련한 외국의 법제를 간략히 살폈는데, 특히 캐나다의 경우 매수인의 실거주를 이유로 한 갱신거절까지 법조문으로 규정하여 문제를 해결하고 있어 추후 필요시 참고해 볼 만하다.
대상판결은 양수인의 실거주를 이유로 한 갱신거절 문제를 둘러싸고 견해의 대립이 있는 중에 나온 최초의 대법원 판결이라는 점에서 의미가 있으나, 대상판결에서 제시된 근거는 충분한 설득력이 있...

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