자연재해와 건물임차인의 보호방안 = A Study on the Protection System of Property Tenants in Natural Disaster

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Natural disasters occurring in the cause of the nature abnormality have been frequent in many places of the world. Natural disasters, such as earthquakes, volcanoes, droughts, hurricanes and other types, have given lots of damage to the human life. In particular, natural disasters caused by abnormal weather phenomenon and global warming along with heavy rain, wind gusts, tsunamis, etc. are the main causes of property loss and damage to farmland, farm products, fruit tree, and framed fish, as well as residential and commercial housing. Personal responses of each individual to such large-scale natural disasters, however, have limitation, indeed. This is the reason why preparation of national measures to prevent and address the loss and damage resulting from natural disasters.
The Korean government enacted the Disaster and Safty Management Basic Act, the Natural Disaster Recovery Measures Act, the Agriculture and Fishery Disaster Recovery Measures Act, etc., and governs the issues of disaster relief, disaster insurance, and accident compensation by such special Acts. However, these special Acts have provisions enabling property owners can be eligible for property recovery funds and property restitution compensations but specifying limited supports for tenants of the afflicted property by providing them only with measures related to living stabilization.
Therefore, due to this differential treatment between property owners and tenants, there is a legal gap in the case of destroy of a rented property. In order to deal with various legal issues caused by such a case, the prompt measures for tenant protection argued in this paper are required.

국문 초록 (Abstract)

자연계의 이상 원인으로 인해 일어나는 재해가 지구촌 곳곳에서 빈발하고 있다. 이러한 자연재해는 지진, 화산, 가뭄, 태풍 등의 유형으로 인간생활에 큰 피해를 주고 있으며 특히 지구온난화와 이상기온현상으로 인한 자연재해는 폭우와 돌풍, 해일을 동반하여 인류에게 엄청난 인적·재산적 손실을 끼치고 있다. 이와 같은 대규모 자연재해로 인한 재산의 멸실 또는 훼손에 대하여 개인이 대응하는 데에는 한계가 있을 수밖에 없으며 국가적 대책인 예방준비대책, 응급대책 및 사후대책 등이 필요한 이유가 바로 여기에 있다.
대규모 자연재해에 대하여 각국에서는 국민생활, 국가기반시설 및 민간시설의 지속적 기능유지에 많은 관심을 두고 대책을 마련하고 있다. 우리 역시도 그 대책으로 자연재해 위험지구의 정비, 현실적인 재난관리, 그리고 효율적인 보험제도의 추진 등을 시행하고 있다. 그러나 이러한 특별법들은 해당 재산의 소유자에게 건축물 복구비 또는 보상금을 지급하도록 하면서 임차인에게는 제한된 생계안정지원을 하는 것에 그치고 있어, 임차 목적물이 멸실되는 경우에 대한 지원 부재라는 지적이 제기될 수 있다.
자연재해로 인해 임차 목적물이 멸실되면 임대차관계가 해소되는 바, 민법 법리에 따른 해결은 정작 임차인 보호에 미흡할 수가 있으며 특히 임차 건물의 멸실로 임대차관계가 종료하는 경우 주거를 상실한 임차인은 법의 보호영역에서 배제되고 있는 실정이어서 상당수를 차지하고 있는 건물 임차인의 보호방안은 사실상 없다고도 볼 수 있다. 이는 자연재해시 임차인 보호를 위한 특별법의 제정을 미룰 수 없음을 의미한다.
이와 관련하여 대형 자연재해의 빈발로 비교적 그 대응방안을 구체적으로 마련하고 있는 일본에서는 건물 임차인에 대한 지원방안으로 대규모 재해로 임차지상에 있는 건물이 멸실된 경우에 따른 임대차계약 또는 임차권의 특례 및 단기토지임차권 및 종전의 임차인에 대한 통지에 관한 규정을 정하고 있으며 미국 또한 임시주거마련을 위한 보증금을 지원하는 등의 규정들을 마련하고 있다. 그러나 우리의 경우에는 이들과 같은 대형 자연재해가 빈번하게 발생하지 않았으며 임차인을 지원을 위한 재원이 부족하다는 것을 이유로 관련 논의가 소극적인 수준에 그치고 있다. 그러나 우리 역시 매년 발생하고 있는 태풍에 따른 피해가 발생하고 있고 이 역시 간과할 수 없는 수준이라고 볼 수 있으며 이 때 피해가 발생한 상당수의 인구는 건물을 임차하여 생활하고 있던 자들임을 고려할 때 자연재해로 인한 피해에서 임차인을 배제해야할 이유도 찾을 수 없을 것이다.
따라서 임차보증금반환, 임차인의 점유보호, 주거보호 등을 위한 법규마련을 위해 선행 연구를 한 각국의 입법례를 살펴보면서 우리의 실정에 맞는 법규 마련을 통해 부동산을 소유하고 있는 임대인의 보호와 더불어 임차인 보호에도 관심을 기울여야 할 것이다.

참고문헌 (Reference)

1 김기선, "한국채권법각론" 법문사 1982

2 이영준, "한국민법론〔물권편〕" 박영사 2004

3 김형배, "채권각론〔계약법〕" 박영사 2001

4 곽윤직, "채권각론" 박영사 1995

5 김증한, "채권각론" 박영사 1988

6 이효종, "임차인의 비용상환청구권" 법원행정처 32 : 1986

7 강대옥, "임대차의 귀추-건물 멸실의 개념을 중심으로" 32 (32): 2012

8 곽윤직, "민법주해(XV)-채권(8)" 박영사 2002

9 지원림, "민법강의" 홍문사 2014

10 오호철, "건물 멸실의 판단 기준과 임대차계약관계에 관한 소고" 한국법학회 (48) : 189-208, 2012

11 小柳春一郎, "震災と借地借家" 成文堂 2003

12 森田宏樹, "賃借物の使用收益と賃料債權との關係(1)(2)" (360) : 1939

13 津久井進, "被災地短期借地權" (1459) : 2013

14 吉政知廣, "被災地借地借家法における借地權に關する特例" (1459) : 2013

15 山內康雄, "神戶地裁を中心とした罹災都市法の運用狀況とその問題點" 有斐閣 1997

16 近江新治, "民法講義V 契約法" 成文棠 2006

17 內田實, "民法Ⅱ債權各論" 東京大學出版會 2011

18 岡本正, "東日本大震災法律相談の傾向と對策" 62 (62): 2011

19 屈田親臣, "大震災と私法的支援-借家關係を中心に-" 2013

20 岡山忠廣, "大規模な災害の被災地における借地借家に關する特別措置法について" (1005) : 2013

21 我妻榮, "債權各論中卷-(民法講義V2)" 岩波書店 1957

22 寺田逸郞, "借地ㆍ借家法の改正について" 47 (47): 1992

23 FEMA, "HELP After a Disaster : Applicant's Guide to the Inviduals & Households Program 1-2"

24 "Graham v. Federal Emergency Management Agency, 149 F. 3d 997"

25 Robert M. Lawless, "BANKRUPTCY FILING RATES AFTER A MAJOR HURRICANE" 6 (6): 7-, 2005