은퇴자 주택단지의 도입 및 사업화 방안에 관한 연구 : 구 마포구청사 부지 개발 사업을 중심으로 = (A) Study on the plan for introducing Retiree Housing Complex and its commercialization : focused on the development project of the Old Mapo-gu Office Site

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Currently, Korea is gradually approaching the line of developed countries thanks to economic development and revenue increase. At the same time, it is rapidly entering into the aging society as the life expectancy becomes longer due to the development of medicine and progress of civilization. In addition, Korea has advanced into the aging society since 2010 as its birth rate has decreased. Along with the improved life quality thanks to economic and technological advancement, the elderly and soon-to-been retirees are preparing for their old age. Among those preparations, the stabilization of housing is thought be the best planning for the old age. In this line, public institutes are continuously studying, developing and supporting for the stabilization of housing for the elderly and improvement of housing environment in Korea, just like other advanced countries. It seems, however, that most of the existing welfare housings for the elderly are failure.

The purpose of this study is to present the details for the introduction of retiree housing complex, considering the failure of the existing welfare housings for the elderly. The detailed ideas for the introduction of retiree housing complex are as follows:

First, even though the age limit for the existing paid welfare housing for the elderly is over 60 and that for the expense-based welfare housing for the elderly is over 65, the age limit for the retiree housing complex is strict and just around 50-60.

Second, the existing welfare housings for the elderly are distributed around large cities and are differentiated depending on income level. Since they are developed mainly for the high income classes, they are not sufficient in terms of housing stabilization. Therefore, the development of retiree housing complex makes it possible for the retirees to utilize their money tied to the housing and to stabilize their housing, without differentiating the classes of retirees.

Third, even though the government is inducing the supply of welfare housing for the elderly by relaxing regulations to stabilize the housings, some construction companies are against the policy in their initial sales. Therefore, the home insurance for retirees can help construction companies secure construction costs, preventing the initial sales which are against the government policy.

Fourth, the existing welfare housings for the elderly are not well managed due to the issue of staff assignment and poor working environment, as the detailed operation and management of the housings are not specified in the laws. The retiree housing complex, however, can be securely operated and managed by a build-transfer-lease (BTO) using public lands.

Fifth, the retiree housing complex mentioned earlier can help retirees prepare for their vibrant second life after retirement. They can prepare for the base of stable housing after retirement though the retirement insurance during their careers. This type of housing can make the aging society, which Korea will face soon, be a productive and vibrant one.

As the baby boomers (who were born between 1955 and 1963) start retiring from their jobs, they have to support their parents, raise their children, and even pay for the tuitions and wedding expenses for their children. They think that extra cultural activities are just luxurious, and are under severe stress due to the lack of preparation for the old age.

In addition, they cannot buy better house because they have to support their parents, and they even transfer from a medium to large house to a smaller house by selling it because of child support, tuitions and wedding expenses. In addition, many of them increasingly sell their existing house and change into a leased house.

With respect to the increasing demand for retiree housings, if the housings are supplied by private businesses in collaboration with the government, not just by the government-led supply, the limitation of creating supply to meet the demand of the existing welfare housing can be relieved.

In order to address the instability of housing for the elderly, the retiree housing complex led by private businesses, as proposed in this study, needs to be introduced. If the supply is met for the demand of after-retirement housings, the government can solve the big social issue on the unstable housings for retirees, while the retirees can prepare for their old age. The findings of this study are expected to be of help for the stabilization of retiree housings.

국문 초록 (Abstract)

현재 우리나라는 점차 경제 발전과 소득의 증가로 선진국에 다가가고 있으며 의학의 발달과 문명의 발달로 점점 평균수명이 길어지고 있기에 고령화 사회의 진입이 급격히 이루어지고 있다. 또한 저 출산으로 인해 2010년 이후로는 고령화 사회(Aging Society)로 진입을 하였고, 경제적발전과 기술의 발달로 생활이 향상되어 지면서 노년층과 예비은퇴자들도 자신의 노후를 계획하고 있다.
그 중 주거안정이 최우선이라는 인식들이 늘어나고 있는 실정이기에 우리나라도 서구의 선진국들과 마찬가지로 노인 주거안정 및 주거환경의 개선에 대하여 공공기관에서 꾸준히 연구 · 개발 · 지원을 하고 있으나 기존의 노인복지주택은 대부분 실패 사례를 보이고 있다.

본 연구에서는 기존 노인복지주택의 실패로 인하여 은퇴자 주택단지의 도입을 제시하는데 의의가 있으며, 기존 노인복지주택의 실패로 인한 은퇴자 주택단지의 도입에 대한 세부적인 내용은 다음과 같다.
첫째, 기존 유료노인복지주택은 60세 이상으로, 실비노인복지주택은 실비보호대상자인 65세 이상의 노인에게 자격이 한정 되어 있으나 은퇴자 주택단지의 은퇴자 연령은 50~60대 전 · 후로 한정 되어 있지 않다.

둘째, 기존 노인복지주택은 수요와 공급이 대도시를 중심으로 소득계층의 차별화를 두고 있고, 고소득층을 상대로만 개발되어 있어 주거생활의 안정이 미흡하기 때문에 은퇴자 주택단지의 개발로 은퇴자 계층을 차별화 하지 않고 주택에 대부분 묶여 있는 재력을 활용하여 은퇴자들이 활동하면서도 주거의 안정을 가능케 한다.

셋째, 기존 노인복지주택은 정부에서 주거 안정을 목표로 노인복지주택에 규제를 완화 하여 공급을 유도하고 있으나 역행하는 건설사의 분양사례가 발생하고 있기 때문에 은퇴자 주택보험을 통하여 건설사의 건설비용 확보를 가능케 하기에 역행하는 건설사의 분양사례를 막을 수 있다.

넷째, 기존 노인복지주택을 운영함에 있어서 직원의 배치와 열악한 근무환경으로 인하여 노인복지주택의 구체적인 운영과 관리가 법정 규정이 없으므로 은퇴자 주택단지를 통하여 공공용지를 활용한 민간사업(BTO)으로 운영 주체를 확고히 할 수 있다.

다섯째, 앞서 제시한 은퇴자 주택단지의 도입은 은퇴자들이 직장생활을 하는 동안 은퇴자보험을 통해 은퇴 후 안정된 주거생활의 기반을 마련함으로써 은퇴자가 활동력 있는 제2의 인생을 준비하며, 이것이 앞으로 우리나라가 맞이할 노령사회를 준비하는 것으로 생산성 있고 활기찬 사회로 만들어 나감이다.

본 연구를 통하여 본격적으로 직장을 은퇴하는 은퇴자(베이비붐 세대 1955년~1963년 출생자)는 부모 봉양과 자녀 양육은 물론 학비와 결혼자금까지 부담하고 있고, 문화생활은 사치라는 생각과 부실한 노후 대책으로 높은 스트레스를 받고 있다.
또한 부모의 봉양으로 기존 주택에서 벗어나지 못하며, 자녀양육, 학비, 결혼 자금으로 인하여 기존 주택을 처분하여 중 · 대형 평수에서 중 · 소형평수로의 전환을 하고 있고, 또한 기존 주택을 처분하여 일반전세로 이동하는 사례가 점점 늘어나고 있다.
늘어나는 은퇴자 주택 수요에 대하여 기존의 정부의 입장에서 공급을 주도하는 것이 아닌 민간사업주체로 정부와 공급을 함께 이루어 나간다면, 기존 노인복지주택의 수요대한 공급의 창출에 한계를 보안 할 수 있을 것이다.
은퇴자들의 노후주거의 불안정을 해결하기 위해서는 민간사업주체가 주도하는 본 연구의 은퇴자 주택단지의 도입의 필요하며, 이로써 노후 주거의 수요에 대한 공급을 확보하게 된다면, 정부의 입장에서 은퇴자들은 불안정한 주거에 대한 사회적인 큰 이슈(Issue)를 해결할 수 있을 것이고, 은퇴자들은 주거의 안정으로 노후를 준비하게 될 것으로 예상되며, 본 연구를 통하여 은퇴자들의 주거안정에 보탬이 되어 지길 기대한다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장. 서 론 1
• 1.1 연구의 및 목적 2
• 1.2 연구의 및 방법 4
• 1.3 선행연구 6
• 제 2 장 기존 노인복지주택의 문제점 12
• 2.1 기존 노인복지주택의 문제점 13
• 2.2 국내 · 국외 기존 노인복지주택의 현황 14
• 2.2.1 국외 노인복지주택 현황 14
• 2.2.2 국내 노인복지주택 현황 20
• 2.3 국내 · 국외 사례 종합비교 32
• 2.4 주거의 문제점 38
• 2.5 노인세대 임대주택 공급계획 39
• 제 3 장 은퇴자 주택단지의 개념 및 도입 42
• 3.1 은퇴자 정의 42
• 3.1.1 은퇴자 정의 42
• 3.1.2 은퇴자 현황 43
• 3.1.3 은퇴자 주거 현황 46
• 3.2 은퇴자 주택단지의 개념 49
• 3.2.1 기존 은퇴자 주거단지 49
• 3.2.2 본 논문의 은퇴자 주택단지 개념 50
• 3.3 은퇴자 주택단지의 모델 설정 58
• 3.4 은퇴자 주택단지 기대효과 61
• 제 4 장 은퇴자 주택단지 사업화 방안 65
• 4.1 은퇴자 연구 가정 65
• 4.2 대상지 개요(구 마포구 청사) 67
• 4.3 개발환경분석 68
• 4.3.1 일반환경 분석 68
• 4.3.2 입지환경 분석 73
• 4.3.3 SWOT 분석 74
• 4.4 은퇴자 주택단지 사업구도 76
• 4.5 개발 Concept 78
• 4.5.1 전체 개발 Concept 78
• 4.5.2 시설별 Concept 79
• 4.6 주거 임대현황 분석 82
• 4.6.1 주거 임대 현황 82
• 4.6.2 주거 임대 종합평가 86
• 4.6.3 주거 적정 임대보증금 산출 87
• 4.7 은퇴자 주택단지 건설원가 산정 89
• 4.8 은퇴자 주택단지 활성화 방안 90
• 4.8.1 은퇴자 주택보험 90
• 4.8.2 은퇴자 주택단지 운영구도 91
• 4.9 사업성 분석(수지분석 전제조건) 92
• 4.10 사업수지 분석 93
• 4.10.1 은퇴자 주택단지 사업개요 93
• 4.10.2 은퇴자 주택단지 수지분석 94
• 제 5 장 결 론 97
• 참 고 문 헌 99
• ABSTRACT 102
• 감 사 의 글 106