가로주택정비사업 평가지표와 선호도 평가 : 민간주도와 공공주도 중심으로 = Evaluation of criteria and preference analysis in urban block housing improvement projects : focus on the private-led and public-led methods

국문 초록 (Abstract)

도시정비사업은 도심 지역에서 균형 발전이라는 기본 개념으로 노후·불량건축물 개량과 구도심 도시기반 시설 투자 등으로 주거생활과 도시기능 에 대한 회복을 통해 주거생활에서의 질을 높이는 목적으로 추진되었다.
대규모 정비사업의 한계를 극복하고 소규모 단위로 노후·불량 주거지가 분포되어 정비사업의 사각지대 발생에 대한 문제점이 제기되었고, 새로운 방식으로 신속한 정비사업 추진 및 지역사회의 다양한 의견을 수렴하고 지역 균형발전을 충족 및 재정착률을 높일 수 있는 소규모 단위의 정비사업의 활성화가 필요해졌다.
2012년에 「도시 및 주거환경정비법」으로 도입된 가로주택정비사업은 2022년 7월 현재까지 전국적인 사업 후보지는 총 1,664곳으로 조합설립 준비하고 있는 지구가 1,192곳이고 조합설립 등 사업추진 단계에 있는 지구는 472곳(28%)이다. 이중 수도권이 1,138곳(68.39%), 광역권이 436(26.2%), 지방권 90곳(5.54%) 순으로 수도권에 집중된 것으로 나타났다. 향후, 조합설립 준비하고 있는 사업지구가 전체 사업지구의 72%를 차지하고 있으므로, 후보지가 실제적인 사업추진 단계로 발전 가능성이 높은 것으로 판단된다.
본 연구의 목적은 가로주택정비사업의 사업주체가 되는 민간과 공공의 관점에서 사업 전반에 대해 영향을 미치는 주요 항목을 도출하여 상대적 중요도 및 선호도에 대한 분석을 하였다. 이를 통해, 민간 및 공공주도 사업의 상호보완적인 제도 개선에 대한 시사점을 도출하여, 사업 참여방식 선정에 대한 균형적인 의사결정 지원, 사업 준비단계에 머물러 있는 후보지를 추진단계로 유도하여 신속한 사업 진행이 될 수 있도록 기여하고자 한다.
본 논문은 선행연구, 전문가 그룹의 심층 면담을 통해 사업참여 주체가 사업추진에 중요하게 판단하는 항목을 대분류 4개 항목, 중분류 17개 항목을 평가지표로 도출했고, 전문가와 일반인 그룹을 대상으로 설문 조사하고 AHP 및 Fuzzy-AHP를 통해 분석지표 간 상대적 중요도 및 사업방식의 선호도를 실증분석 시행하였다.
평가지표인 대분류, 중분류에 대한 상대적 중요도의 분석결과는 다음과 같다.
첫째, 대분류 4개 항목에 대한 상대적 중요도 분석결과는 ‘사업성 측면(1)’, ‘자금조달 측면(2)’, ‘사업운영 안정성 측면(3)’, ‘의사결정 투명성 측면(4)’ 순으로 AHP 분석과 Fuzzy-AHP 분석결과는 동일하게 나타났다. 이는 사업성 확보를 위한 노력을 기반으로 해서 사업비의 적기 조달을 통해 사업추진 동력을 우선 확보하고, 사업운영 안정성과 의사결정 투명성을 통해서 가로주택정비사업의 후보지 단계에 있는 사업지구들에 대해 사업추진 단계로 이동이 가능할 것으로 분석할 수 있다.
둘째, ‘사업성 측면’에 대한 중분류의 상대적 중요도에서는 ‘분양가 상한제 적용 여부(1)’, ‘임대주택 인수가격(2)’ 및 ‘용적률 특례(3)’, ‘사업비 등 보증수수료 납부(4)’, ‘사업시행구역 면적 규모(5)’ 순으로 나타났고, 이는 사업의 Input 단계와 Output 단계에서 Output 단계인 사업비 회수 부분에 대한 민감도가 다소 높은 체감효과라 분석할 수 있다.
셋째, ‘자금조달 측면’에 대한 중분류의 상대적 중요도는 ‘본 사업비 대여(1)’, ‘초기 사업비 대여(2)’ 및 ‘LTV 대비 이주비 지원(3)’, ‘미 분양시 매입(4)’ 순으로 나타났다. 이는, 가로주택정비사업을 신속하게 추진하기 위해 사업의 모든 과정에서 적기에 사업비가 투입될 수 있도록 계획을 수립하는 자금조달의 중요성을 나타낸 것이다.
넷째, ‘의사결정 투명성 측면’에 대한 중분류의 상대적 중요도는 ‘사업비 인상(1)’, ‘조합원 부담금 공지 시기 및 적정성(2)’ 및 ‘설계사무소 선정(3)’, ‘시공사·브랜드 선정(4)’ 순으로 나타났다. 분석결과 중요도 순서와 비례하여 그동안 사업운영이 되지 않고 있음을 나타내는 결과로 판단할 수 있다. 사업비 인상부터 조합이나 시공사 밀실에서 결정되는 것이 아니라 그 원인에 대한 투명한 관리가 선행되어야 할 것 같다.
다섯째, ‘사업운영 안정성 측면’에 대한 중분류의 상대적 중요도는 ‘조합과 시공사 갈등 중재(1)’, ‘사업초기 조합설립을 위한 업무 지원(2)’, ‘현장품질 관리(3)’, ‘용역발주 집행시기 및 적정성(4)’으로 나타났다. 가로주택정비사업을 안정적으로 운영하기 위해서는 사업초기에 조합설립을 신속히 추진하기 위한 제도적 지원 및 조합과 시공사 갈등 발생 시 초기 단계부터 정부 차원의 적극적인 중재 필요성을 나타낸 것이라 분석할 수 있다.
민간주도와 공공주도 사업방식에 대한 선호도 분석결과는 다음과 같다.
첫째, 대분류의 4개 항목에서는 공공주도가 민간주도 사업방식에 대한 선호도 가중치를 비교하면 공공주도가 높은 항목이 4개로 100%를 나타냈다.
둘째, 중분류의 17개 항목 중에서 공공주도 방식에 대한 선호도 가중치가 높은 항목은 14개로 82%를 차지했고, 민간주도 방식에 대한 선호도 가중치가 높은 항목은 3개로 18%를 차지했다. 공공주도 선호도는 사업 계획단계에서 사업성 분석 및 자금조달에 대한 공공의 장점에 대한 기대감을 반영하였고, 공공이 각종 사업리스크를 책임을 지고 추진하는 역할에 대해 우호적임을 분석할 수 있다. 민간주도 방식에 대한 선호도는 조합원들이 원하는 우수한 업체 선정과 양질의 시공으로 하자 없는 품질관리를 통해 종후 자산의 가치를 높일 수 있는 부분에 선택한 것으로 분석할 수 있다.
민간주도와 공공주도의 선호도 분석에 대한 7개의 반영사유를 기반으로 유사 항목을 합쳐서 4개의 항목으로 재분류하였다. 사업성 개선, 사업비 투입 및 회수, 갈등 중재, 업체 선정 및 품질관리 등을 중심으로 가로주택정비사업을 효율적으로 추진하기 위한 정책 시사점을 제시하였다.
연구결과를 바탕으로 가로주택정비사업에 있어서 민간주도와 공공주도 사업방식의 우선순위에 대한 흑백 논리 보다 상호보완적인 방법으로 사업을 효과적으로 추진할 방법을 다음과 같이 제시하였다.
첫째, 가로주택정비사업에 있어서 공공주도 사업방식으로 사업추진 가능한 후보지 선정 범위에 대한 기준을 명확히 해야 한다. 사업성이 부족하고 사업여건이 어려운 정비사업에서 개발 사각지대에 머물러 있는 후보지들이 신속히 사업 추진될 수 있도록 공공기관의 노력이 필요하다.
둘째, 사업성 여건에 따라 공공주도 사업방식의 용적률 특례 및 사업시행구역 면적에 대해 민간주도 사업방식과 차별화시켜야 한다.
사업성 분석결과 사업성이 열악한 지구들을 대상으로 공공주도로 사업이 추진될 경우 용적률 특례를 추가로 부여해야 한다. 또한, 도심지 주택공급 확대라는 정부 정책 방향에 맞게 관리지역 내 거점사업에 대한 일정 부분 확대하여 결합개발이 가능토록 해야 한다.
셋째, 민간주도 사업방식은 분쟁·갈등 요소를 최소화될 수 있도록 노력해야 한다.
넷째, 최근 건설경기에 대한 불확실성 증가, 부동산 PF 시장의 신용경색 악화로 인한 체감 경기 위축에 따른 미분양 리스크 증가로 공공지원에 대한 역할이 필요하다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서 론 1
• 제 1 절 연구 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 4
• 제 2 절 연구의 범위와 방법 5
• 1. 연구의 범위 5
• 2. 연구의 방법 및 구성 6
• 제 2 장 이론적 고찰 9
• 제 1 절 정비사업 개요 9
• 1. 정비사업 개념 9
• 2. 정비사업 관련 법 개정 이력 11
• 제 2 절 정비사업의 종류와 사업시행자 유형 분류 13
• 1. 정비사업의 종류 13
• 2. 사업시행자에 따른 정비사업 유형 분석 24
• 제 3 절 가로주택정비사업 30
• 1. 가로주택정비사업 개요 및 시행요건 30
• 2. 사업참여 주체별 건축 규제 완화 특례 33
• 3. 공공주도 사업에 대한 지원 혜택 39
• 4. 가로주택정비사업 추진 현황 42
• 제 4 절 선행연구 고찰 47
• 1. 가로주택사업 활성화 방안 선행연구 47
• 2. 공공성 확보 선행연구 52
• 3. 관리처분 및 분담금 등 선행연구 54
• 4. 퍼지이론에 대한 선행연구 56
• 제 5 절 연구의 차별성 57
• 제 3 장 연 구 설 계 59
• 제 1 절 분석틀 설정 59
• 1. 분석목적 59
• 2. 분석방법 60
• 3 Fuzzy–AHP 분석모형 설계 62
• 제 2 절 평가지표 설정 71
• 1. 선행연구를 통한 평가지표 이론적 배경 71
• 2. 전문가 심층 면담(FGI)을 통한 평가지표 도출 79
• 3. 설문조사 및 응답자 현황 88
• 제 4 장 Fuzzy-AHP 실 증 분 석 92
• 제1절 조사대상에 대한 전체 AHP 분석결과 92
• 1. 대분류의 상대적 중요도 및 일관성 비율 분석 92
• 2. 중분류의 상대적 중요도 및 일관성 비율 분석 93
• 제2절 AHP와 Fuzzy-AHP의 상대적 중요도 비교 97
• 1. Fuzzy-AHP 기법의 의사결정법 도입 배경 97
• 2. 대분류의 상대적 중요도에 대한 AHP와 Fuzzy-AHP 비교 97
• 3. 중분류의 상대적 중요도에 대한 AHP와 Fuzzy-AHP 비교 98
• 제3절 Fuzzy-AHP에 따른 그룹별 상대적 중요도 분석결과 100
• 1. Fuzzy-AHP에 따른 대분류 상대적 중요도 분석결과 100
• 2. Fuzzy-AHP에 따른 중분류 상대적 중요도 분석결과 102
• 제4절 Fuzzy-AHP에 따른 사업참여 주체별 선호도 분석 111
• 1. Fuzzy-AHP의 사업참여 주체에 대한 대분류 선호도 분석결과 111
• 2. Fuzzy-AHP의 사업참여 주체에 대한 중분류 선호도 분석결과 114
• 제5절 소 결 120
• 1. 사업성 개선을 위한 시사점 120
• 2. 사업비 투입 및 회수에 대한 시사점 124
• 3. 갈등 중재에 대한 시사점 126
• 4. 업체 선정 및 품질관리에 대한 시사점 129
• 제 5 장 결 론 132
• 제1절 연구결과 132
• 제2절 연구의 한계 136
• 참고문헌 137
• ABSTRACT 144
• 설문지 150

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76. 주택재개발사업의 추진 및 해제 의사결정에 영향을 미치는 특성 에 대한 전문가와 주민의 차이 분석, 이승주, 현수현, 도시행정학보, , 27.3: 143-165, , 2014

77. 전국 도시재정비사업 추진실태 분석을 통 한 개선방안 고찰: 주택재개발사업 및 주택재건축사업을 중심으로, 김성연, 김재승, 임정민, 이영환, LHI Journal, 2013, 4.4: 333-348, , 2013

78. 도시정비사업 과정에서 나타난 갈등구조 분석: 도시재개발사업 지구 내에서 도시재생사업이 진행된 청주시 사직 2 동을 대상으 로, 성순아, 홍의동, 황희연, 정의담, 국토계획, , 48.6: 441-469, , 2013