'壯老世代'를 위한 不動産開發 模型 정립에 관한 硏究 = (A)study on real-estate development model for 'maturative aged generation'

국문 초록 (Abstract)

한글초록:韓國人의 身體的 생물학적 生活能力은 의료기술의 발달과 건강관리의 일반적 보급화에 의하여 평균수명의 연장과 사회생활활동 능력의 尙存기간을 연장시켰다.그러나 사회의 産業化, 都市化, 核家族化, 情報化 등에 의하여 급변하는 韓國社會의 계층화 속에서 과거 어디에도 귀속 될 수 없는 새로운 世代階層인 '壯老世代(Maturative Aged Generation)'가 출현 하였으며, 이는 人口社會的 特性으로 연령적으로 55세～69세 사이의 15년간으로 구분되는 壯年期(40～54세)와 老年期(70～80세) 사이의 世代期間과 거의 맞먹는 기간을 갖는 세대가 된다.장로세대의 특성은 경제렌英맛?측면은 빈부의 격차가 매우 심한 사회계층이며 절반 이상이 1인 및 2인(부부)가구인 ‘빈 둥지가구(Empty Nest)’이며 점점 사회구성비중이 증가하고 있다. 또한 이들의 人文 社會的 特性은 家族부양과 勤勞의 압력에서 해방되어 餘生에 ‘삶의 질’을 자기 자신 중심으로 충족시키려는 自尊과 自我實現慾求가 충만하다. 그러나 그들의 意思決定行態는 그래도 협조적 家口意思決定 形態를 유지하려는 경향이 있다.장로세대에게도 노인세대와 같은 社會統合(social integration)을 지원하기 위한 所得, 雇用, 健康, 住居 문제가 있지만 公的支援의 社會福祉支援制度는 全無한 狀態로서 壯老世代는 스스로 자족自活의 길을 모색하려는 의지가 강한 세대이다. 그러나 장로세대가 갖는 尖端 産業化의 專門性 缺如와 勞動能力의 限界性으로 말미암아 競爭的 立場에서의 勞動(勤勞)市場의 진입은 극히 制限되어 있기 때문에 資本市場에서 活路를 開拓 할 수밖에 없다.또 그들에게는 ‘일과 여가활동과 소득’의 문제는 따로 분리할 수 없는 가장 중요한 생활요소이며 壯老世代에게는 再挑戰의 機會가 時間的으로나 身體的으로도 餘力이 없는 입장이기 때문에 資本市場(부동산, 주식, 화폐) 중에서는 不動産 市場에서 합목적적 대안을 찾는 것이 가장 유리할 수 있다는 판단이다. 이에 따라 《住居와 餘暇活動》을 담을 수 있는 不動産 市場의 開發商品은 아래와 같은 合目的性을 충족해야 한다.첫째, 여가활동을 통한 自尊과 自我實現의 場둘째, 건강한 생활의 ‘일거리’와 最小限의 生計費 確保셋째, 家族과 이웃과의 所屬感 增進을 위한 愛情 나눔의 場넷째, 住居安定과 投資資産의 安全性(老後對備 價値保全-疾病 및 遺産)장로세대에게 그들의 욕구수준과 수요능력을 판단하기 위하여 설문조사를 행하고 종합한 결과 ‘일과 여가활동’은 현실적으로는 경제적인 부담이 적고 건강관리에 도움이 되는 산책(등산), 목욕(사우나, 온천), 꽃밭(온실)가꾸기, 가족 친구와 어울리는 外食文化 즐기기 순이었고, 일부 매니아들에 한하여 바둑, 장기, 서예, 그림, 낚시를 취미렛융薦막關?즐기는 순서로 나타난다. 그러나 경제적 사정이 허락하면 골프, 헬스클럽 활동 등을 희망하고 있었다.한편 장로세대 부부가 필요로 하는 최소 기본생계비는 월 85～100만원, 용돈 수준은 80～100만원으로서 필요 월 기본생활비 수준은 부부 단독가구 당 200만원이 필요수준이라 판단되며, 월 240만원 정도 가계소비 할 수 있기를 희망하고 있다.住居安定과 健康의 문제의 해결을 위하여 주거환경은 번거로운 집안일을 줄일 수 있는 편안한 시설, 쾌적한 환경, 나들이가 편한 교통을 원하고 있으며, 身體的 健康은 일상생활 활동을 하기에는 아직 지장이 없지만, 그러나 앞으로의 건강에 대한 관심과 우려가 가장 높은 世代이었다. 장로세대의 市場需要는 經濟力의 貧富 격차가 매우 심하기 때문에, 보유재산을 제외하고 순수 소득 면만 고려할 때에는 경제력을 기준으로 5분위로 소득을 분류한 경제력 기준으로, 1,2분위에 속하는 43%에 속하는 계층이 정부기준 최소생계비(월 589,000원(’03)) 이하의 소득수준에 머물고 있다. 따라서 공적지원의 혜택은 기대할 수 없는 장로세대를 위한 실버産業市場의 需要者는 경제력 3分位 이상의 壯老階層 선택이 불가피하다.이에 합당한 부동산 開發事業種目의 선택을 위하여 餘暇活動 善用施設을 선정함에 있어 우선 장로세대의 선호시설 선택은 필수적이다. 한편 이 세대들이 늘 함께 하기를 원하는 관련세대를 가족생애 주기에서 찾아 볼 경우 청년세대(25세～40세)와 유아 및 어린이세대(12세 이하)임이 확인된다.그러므로 이 3대가 같은 여가시간에 공유할 시설을 찾아 함께 즐기고 사랑을 나눌 수 있는 합목적 시설을 찾는다.이를 위하여 현재 서울 대공원 놀이시설의 運營實績(2002)을 어린이의 選好度와 收益性을 중심으로, 靑룻鐥?選好施設은 ‘設問調査結果’를 중심으로 家族(3代)가 함께 즐길 수 있는 시설을 종합하였다.이와 함께 장로세대 자신들의 住居 安定과 健康生活을 확보할 수 있는 주거시설을 포함하여 장로세대를 위한 便益과 收益을 겸한 시설을 부동산개발 일반모형으로 정립한 결과는 다음과 같이 정리 되었다. 즉 주거시설, 여가시설, 관리운영 시설의 구성요소로 공간을 구성하는 空間基本構成의 一般 모형은 아래와 같이 표시할 수 있다. 공간 기본구성 = Hn + Pb + Mt + Ct 단) H : 주거시설, P : 관리운영시설, M : 청렝藥?여가시설, C : 어린이놀이시설 n : 주택 수 20 ? n(정수) ? 128t : 기본단위(b), 확대 1단계, 확대 2단계 최적기본안 선택을 위한 시도로서 장로세대의 선호도와 투자규모의 점진적 확대단계‘t’에 의하여 조합 수 6개의 代案을 마련하여 ‘시뮬레이션(simulation)’한 결과 중에서 장로세대의 投資餘力과 필요한 基本 生活費의 조달을 위한 營業收入規模의 한계를 가지고 적용할 수 있는 대안 (ALT.1～5) 5개로 정리하고 각 대안별 개발사업 가치를 비교 평가하였다.수요자가 그 부동산에서 장래에 얻을 수 있는 모든 便益의 現在價値를 支拂用意水準과 비교하여 시장가격으로 정의하고, 그 부동산을 공급하기 위하여 들어가는 총 비용을 공제한 금액이 不動産開發事業의 附加價値로 개발이익의 개념으로 정리하였던 바, 여가활동시설의 경제적 수명이 끝나는 시점까지의 부가가치는 《부동산개발 부가가치= 총 운영수익의 현재가치 + 토지잔존가격의 현재가치 + 잔존건축물(주택)의 현재가치 - 부동산개발 총 투자비》라는 등식이 성립한다.위에서 총 운영수익의 현재가치의 산정기준이 어린이 놀이시설의 경우 서울 대공원 이용실적의 73% 수준 이용률과 동급의 이용요금 수준을 기준으로 매출액을 산정하였고, 청렝藥?여가시설 매출액을 현행 수도권 내의 동종업계 표준을 기준으로 가정하여 기준으로 삼았으므로, 규모경제 혹은 부적절한 마케팅의 영향으로 있을 수 있는 매출액의 증감 위험부담을 고려하여 80%, 120% 매출 달성 시를 함께 simulation을 행하였다.즉, 不動産市場에서 需要者가 미래의 不動産內在價値를 현재가치로서 인정한 지불용의수준의 購買價格과 開發事業者의 供給可能價格을 代案 別 그 差額을 구하여 대안별로 개발이익(부가가치)을 비교 검토한 결과 20% 이상의 투자대비 수익률을 얻을 수 있는 3개의 대안을 구할 수 있었다.그러나 경제적 평가에서 수익률 24.9%로서 1위의 代案5(ALT.5)와 23.1%로서 다음순위의 代案3(ALT.3)을 法律的 側面과 마케팅 側面 등을 종합하여 수익성의 기본생활비 지급의 안전성을 확보하면서 개발행위허가 규모 제한 조건에 따른 부지확보의 난이도, 그리고 3분위 이상의 투자허용능력의 한계가 3억2천만 원인 점을 함께 고려하면, 시장규모의 受容範圍확대에 따른 마케팅 성취의 안전성을 종합할 때, 최적의 개발 대안은 투자대비 예상기대 수익률이 23.1%인 代案3(ALT.3)의 선택으로 판단된다.최종 선정안: ALT.3[대안3] 공간구성 기본계획= H126 + Pb + M1 + C1이에 따른 기본계획의 사업 槪要는 다음과 같다.사업의 위치 : 수도권 내 용 도 지 역 : 관리지역, 혹은 관리지역(9,000평)과 농림지역(6,800평)의 혼합지역 소요부지면적: 15,800평 건 축 규 모 : 어린이 놀이시설 및 여가선용시설 15 종, 마을 회관 : 650평(지하 1층, 지상 2층) 주거시설 : 「田園形 聯立住宅」 40평형, 126세대 연건평 5,040평(지하1층, 지상3층)결론적으로 이 부동산개발사업의 의의는 종래의 부동산개발 상품이 人間 일상생활 활동을 담는 그릇(hard-ware)을 만드는 데 치중 되었던 것에 반하여 地域社會實踐(community organization practice)을 통한 集團 住居文化(soft-ware)창달을 선도하는 不動産開發事業에 접목 시키려는 試圖로 볼 수 있다. 사회정의와 복지를 위하여 등 뒤에서 支援하는 消極的인 자세가 아니라, 積極的인 자세로서 사회복지를 선도하는 부동산 개발사업인 점이다

국문 초록 (Abstract)

영문초록:The advancement of medical technology and greater availability of healthcare enabled Koreans' physical and biological vitality to prolong their average span of life to carry on their social life. Nevertheless, the rapid change of society by industrialization, urbanization, and nuclear-familization sprang a new generation that this author terms 'Maturative Aged-Generation'.In terms of the demographic characteristics, this generation is in ranges of 15 years between the age of 55 and 69 comparable in range to that of the Prime Generation(age 40 to 54) and Senior Generation(age 70 to 80).The main characteristic of the Maturative Aged-Generation are that there is a huge eco-social status gap within the group members and that more than half of the group is a single or a couple with empty nest. Importantly, the size of this group is growing gradually in the social structure.Another characteristic of this generation is that they are free from the pressure of supporting a family and working. They wish to plan the rest of their life to be self-satisfaction and self-attainment but they have a cooperative household decision making attitudes which are interfaced between each other family.Similar to the Senior Generation, the Maturative Aged Generation has income, employment, health, and housing problems, making them to cling to the social integration. However, with no public or governmental social welfare support policy, they are forced to be self-sustained in these matters.Lack of professional skills in the latest technology and limitation in physical labor narrows the generation's entrance to the competitive labor market and drive them to participate in the capital market.For this generation, 'work, leisure, and income' are very closely related and physical and time limitation are to their disadvantage for the rest of their life. Among the available investment choices of the real estate market, stock market, and current money market, the most profitable investment of combined goals for them would be in the real estate market.Accordingly, a model of developmental project in real estate market needs to meet the following combined goals of housing and leisure for the Maturative Aged Generation.First : Place for self-existence and self-attainment Second : 'A Job' for healthy life and minimum living costThird : A place to fulfill and strengthen the unity of family and neighborsForth : Stability of housing welfare and preservation of investment value According to the survey on the desire and demand of the Maturative Aged Generation, desirable 'work and leisure' included taking a walk (hiking), bath (sauna, hot spring spa), gardening, and eating out with family and friends which are inexpensive and healthy activities in reality. A good number of them enjoy paddock(Korean checkers), Chinese chess, calligraphy, drawing, and fishing. However, they wish to play golf, and join health club if their economic situation permits.The minimum basic living expense of the Maturative Aged Generation couple ranges from 850,000 won to 1,000,000 won per month. Besides the living expense, the couple needs 800,000 won to 1,000,000 won as their monthly allowance which adds up to 2,000,000 won per month for a couple without any other family members. Their desirous monthly income is 2,400,000 won.To solve housing and health problems, they prefer comfortable facilities where they can reduce housework in clean environment with easy transportation accesses for outings. Even though they do not have physical problems to do daily chores, they are very interested in health.The Maturative Aged Generation shows a great gap in their economic power. If only their net earning is measured, (without counting estate holding) 43% of the Generation earns less than the government standard of minimum living expense. The marketing to Maturative Aged Generation should be focused on the remaining 57% of the generation.The basic developmental concept is to combine housing development with the entertainment park for the Maturative Aged Generation.Based on the children's preference of rides and profits from records of performances 2002 in existing entertainment parks and the questionary survey for middle and maturative generation in metropolitan area, the leisure activities or their facilities were selected and summarized for three generations to enjoy. According to the project concept, the space program consists of housing, leisure and administration facility as space components.And then the following equation can be achieved.[Master Space Program] = Hn + Pb + Mt + Ct H: housing, P: community facilities, C: children's facilitiesM: facilities for Middle & Maturative Aged Generationn : houses 20 ≤ n ≤ 128t : basic measurement(b), enlargement 1 stage, enlargement 2 stage Six alternative plans of the project were created from the combination of t and the investment ability of the generation.Among six alternatives, five alternatives [ALT.1-5] were selected on the limitation of business profit to provide basic living expenses.The value added of real estate development can be defined as the differency between the desirable purchasing price for the buyer, which is expected the value of the future earning benefit of real estate and the total development cost. Therefore, we set up the equation as the following. Value added of real estate = Present value of total operation earnings + Present value of remaining real estate[land] + Remaining structures' present value - Total investment of development costAmong five alternatives, Alternative 5 [ALT 5] would be the most profitable plan with 24.9% as an earning rate, followed by 23.1% Alternative 3 [ALT 3]. However, according to the relative difficulties of regulations in terms of the zoning plan and marketing strategic policy for the scope of market, Alternative 3 [ALT 3] would be more suitable.As a conclusion, the best real estate development project plan for Maturative Aged Generation is as follow:-- Desirable Project Plan [ALT 3] ----Location: Within Metropolitan AreaLand Area: 52,400 ㎡Zoning plan: Administration Area(30,000㎡) + Agriculture Area(22,400㎡)Scope of facilities: Play rides and leisure facilities 15 facilitiesCommunity Center : 2,150㎡ (basement and 2 floors) Housings : 3-stories w/ basement, Collective Town-houses, 126 units, 132㎡/unit Total built-up area; 16,650㎡The significance of this real estate development project is on housing development for creation of collective village culture through 'Community Organization Practice' concept. While most of previous housing projects were containers (hardware) for daily living activities, this project will contribute to make the desirable healthy culture(software) which all of society hope