會社型 不動産投資信託制度의 活性化方案에 관한 硏究 = A Study on Activation Program of Corporate-typed REITs

국문 초록 (Abstract)

회사형 부동산투자신탁제도는 유동성이 떨어지는 부동산을 소액단위로 증권화하여 유동성이 높은 투자수단으로 전환시켜 소액투자자에 대한 투자기회의 제공, 부동산가치의 과학적 산정, 관련정보의 투명성 제고 등이 의 효과가 기대되는 선진 부동산금융기법이라 할 수 있다.
우리나라의 경우 1999년 건설교통부를 중심으로 제도도입이 추진되어 2001년 4월 마침내 부동산투자회사법이 제정?공포되어 부동산투자회사 (K-REITs : Korea Real Estate Investment Trusts)의 설립이 가능하게 되어 부동산간접투자시대가 개막되었고 그 해 5월 동법 개정을 통해 기업구조조정 부동산에 전문적으로 투자하는 기업구조조정부동산투자회사 (CR-REITs : Corporate Restructuring Real Estate Investment Trusts)제도를 추가로 도입하였다.
그러나, 제도 도입 이후 일반리츠인 K-REITs와 CR-REITs의 운영현황은 상이한 결과를 보여 주었다. 즉, CR-REITs의 경우 높은 청약경쟁율을 보이며 새로운 부동산금융상품으로 자리를 잡아 가고 있는 반면, K-REITs의 경우 2002년 11월 현재까지 2개회사가 예비인가를 받았을 뿐 일반공모를 거쳐 본인가 승인을 받고 설립된 회사는 하나도 존재하지 않고 있다.
이와 같이 회사형 부동산투자신탁제도가 도입 당시 시장의 관심과 기대에 미치지 못하고 설립이 부진한 주요 이유로, 조세지원의 차등적용, 현물출자 및 외부차입 금지, 보호예수규정에 따른 기관투자가의 참여미흡, 보유부동산 3년이내 처분제한, 자산운용의 제약 및 투자대상의 한정, 정보인프라구축 미흡, 자산운용의 전문성 및 전문인력 미흡 등이라 할 것이다.
본 연구에서는 이와 같은 문제점을 중심으로 회사형 부동산투자신탁제도인 부동산투자회사제도가 새로운 부동산투자상품으로서, 효과적인 부동산금융수단으로서 자리잡게 하기 위한 활성화방안으로,
첫째, K-REITs에 대해 자산구성, 배당 등 일정요건 충족시 법인세 면제 혜택 부여,
둘째, 현물출자 및 외부차입의 일부허용,
셋째, 기관투자자의 시장참여 유도,
넷째, 보유부동산의 처분완화,
다섯째, 개발형 REITs인 프로젝트 파이낸싱의 일부허용과 부동산투자회사의 투자대상으로 부동산과 유사한 선박, 비행기, 중기, 자동차 등을 포함하는 투자대상으로서 부동산의 정의 확대,
여섯째, 정보인프라 구축을 위한 리치관련 다양한 인덱스의 개발,
일곱째, 자산운용의 전문성 및 인력확보 등을 제시하였다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The Corporate-typed REITs is an advanced realty financial system that raise a liquidity of the real estate, promote the securitization of the real estate. It provide the opportunities of real estate investment into general. It enables many people to invest in real estate and achieve a stable and high return. It is expected to make a great contribution to the development of the real estate investment market and reduce the growing gap between the rich and the poor, and finally facilitate the reconstruction of both the companies and the financial institutions.
In Korea, the Corporate-typed REITs was introduced by ministry of construction and transportation in 1999. In April 2001, finally enacted the real estate investment trusts law.
Through enactment of this law, the government wanted to see the new investment mechanism jump-start the dormant domestic property market and help cash-strapped corporations sell off non-business purpose properties with ease.
Presently, REITs come in two types - CR-REITs and ordinary REITs. A CR-REITs is just like a mutual fund for stock investment - a paper company that distributes almost all of its profits to investors in the form of a dividend. This "pass-through" of profits entitles it to exemption from income taxes. Being a paper company, a CR-REIT has no standing staff and its management is entrusted to a specialized asset management company (AMC).
In contrast, an ordinary REIT is established and managed by a real company with standing staff. Although it also distributes most of its earnings to investors, it is not entitled to tax benefits, which means its return ratio will be lower than that of a CR-REIT.
During the last 16 months, however, the collective investment product has partly failed to establish itself as a viable mechanism for channeling retail investor's money into the real estate market.
Presently, "Corporate restructuring (CR)" REITs has launched
successfully to record rates of public subscription at a double digit. In contrast, there is no an ordinay REITs that approved by ministry of construction and transportation until November 2002.
This study cites three factors for the failure - the excessive requisite and regulation, the regulation of assets operation and regulations favoring "corporate restructuring (CR)" REITs against "ordinary" REITs. Namely, while taxes on corporate, acquisition and registration are exempted for CR-REITs, ordinary REITs are only entitled to a 50 percent reduction in acquisition and registration taxes, and therefore offer less profit to investors.
On this study, I proposed alternative suggestions as activation program for the corporate-typed REITs which can be located as the new product of investment, efficient financing system in the real estate market.
In order to activate corporate-typed REITs , it must be taken necessary measures listed below.
1. The exempt of corporate tax on K-REITs under some conditions such as the the organization of assests, distribution of its earnings to the investor,
2. Permission of spots investment and external loan.
3. Providing institutional investors with incentives for participation such as abolition of 'lock-up', relief listing(stock exchange) terms, especially the dispertion of stocks,
4. Relief of limitation on disposal of assets( the retained real estate)
5. Permission for project finacing (mortgage REITs) and expansion of the object of investment, namely expand the object of investment into ships, airplanes, heavy machinery similar to real estate.
6. Development of diverse index related to REITs for the construction of information infrastructure,
7. Development of expertise and rearing of experts.

목차 (Table of Contents)

• 목차
• 第 1 章 序 論 = 1
• 第 1 節 硏究의 目的 = 1
• 第 2 節 硏究의 範圍 및 方法 = 3
• 第 2 章 不動産投資信託制度에 관한 理論的 考察 = 5
• 第 1 節 不動産投資信託制度의 意義 = 5
• 1. 부동산투자신탁제도의 개념 = 5
• 2. 부동산투자신탁제도의 일반구조와 UP-REIT 구조 = 7
• 3. 부동산투자신탁제도의 기능 및 효과 = 11
• 4. 부동산투자신탁제도의 활용 = 18
• 5. 부동산투자신탁제도의 유형 = 23
• 第 2 節 外國의 不動産投資信託制度 = 31
• 1. 미국의 REITs = 31
• 2. 일본의 J-REITs = 38
• 3. 호주의 LPT = 44
• 4. 독일의 REITs = 47
• 5. 외국제도의 시사점 = 53
• 第 3 章 會社型 不動産投資信託制度 現況과 實態 = 55
• 第 1 節 會社型 不動産投資信託制度 現況 = 55
• 1. 도입 배경 = 55
• 2. 도입 경과 = 57
• 第 2 節 會社型 不動産投資信託制度의 主要內容 = 59
• 1. 부동산투자회사 (K-REITs) = 59
• 2. 기업구조조정부동산투자회사 (CR-REITs) = 66
• 3. 부동산투자회사와 기업구조조정부동산투자회사 비교 = 69
• 第 3 節 會社型 不動産投資信託制度 運營實態 = 71
• 1. 부동산투자회사 (K-REITs) = 71
• 2. 기업구조정부동산투자회사 (CR-REITs) = 72
• 第 4 章 會社型 不動産投資信託制度의 問題點과 活性化 方案 = 76
• 第 1 節 會社型 不動産投資信託制度의 問題點 = 76
• 1. 조세지원의 차등적용 = 76
• 2. 현물출자 및 외부차입의 금지 = 78
• 3. 발기인 보호예수규정에 따른 기관투자가의 참여 미흡 = 79
• 4. 보유 부동산의 처분제한 = 79
• 5. 자산운용의 제약 및 투자대상의 한정 = 79
• 6. 정보인프라 구축 미흡 = 80
• 7. 자산운용의 전문성 및 전문인력 미흡 = 81
• 第 2 節 會社型 不動産投資信託制度 活性化方案 = 84
• 1. 법인세 이중과세의 배제 = 84
• 2. 현물출자 및 외부차입의 일부 허용 = 84
• 3. 기관투자자의 시장참여 유도 = 85
• 4. 보유부동산의 처분완화 = 87
• 5. 모기지형 리츠의 일부허용 및 부동산 정의 확대 = 87
• 6. 리츠 관련 다양한 인덱스의 개발 = 90
• 7. 자산운용의 전문성 및 전문인력 확보 = 91
• 第 5 章 結 論 = 92
• 參考 文獻 = 94
• 表 目次 = 98
• 그림 目次 = 98
• ABSTRACT = 100