재건축사업 공사도급조건 개선방안 연구 = Improvement of general conditions for reconstruction projects

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Since the first General National Land Development Plan in 1971, our nation has been rapidly industrialized and urbanized with the rapid increase of housing demands. However, the quantitative supply of housing has resulted in poor quality houses. On the other hand, our national economy has developed rapidly, people's life styles have changed and they want to live in quality houses. After all, the gap between existing houses and new ones has widened much, and therefore, people's desire for reconstruction of their houses has increased.
In response to such a desire, the government revised "Housing Construction Promotion Code" in December, 1987 and its regulations in February, the next year in order to specify the reconstruction projects, and thus, reconstruction was promoted institutionally.
However, reconstruction projects without a general urban planning have caused various problems: worsening traffic environment, lack of the urban infrastructure, problem of tenants, real estate speculations, distortion of housing markets, distrust among neighbors, etc. Despite such problems, however, reconstruction or redevelopment is expected to be more prevalent more due tonarrow national land, high population density and limited supply of housing site. After all, we have no alternative but to improve the reconstruction system.
With such basic conceptions in mind, this study was aimed at suggesting the reform measures for the general contracting conditions for reconstruction projects whereby the disputes between housing cooperatives and constructors regarding settlement ofthe construction cost can be solved and the mutual interests and cooperation can be ensured to a maximum degree.
Contracting conditions are set through mutual agreement between concerned parties, and therefore, they must not be set unilaterally in favor of either party. In particular, numerous cooperative members are involved in a reconstruction project. So, if the members suffer a damage due to a trifle problem, not only a group complaint may arise but also the reconstruction may be delayed, causing a huge loss to the society. A reconstruction project requires a contract between cooperative and constructor. Ifthe contract conditions are not clear, a serious dispute may arise between the concerned parties.
In this study, the standard contract for reconstruction arranged by the Ministry of Construction and Transportation and actual contracts were analyzed comparatively to identify the provisions which may cause a dispute between cooperative and constructor, and thereupon, relevant codes, systems and literature were examined to suggest their reform measures, which were referred to professionals.
The reform measures are suggested as follows by provision;
First, it is deemed necessary to clearly specify the responsibilities between cooperative and constructor regarding the reconstruction project. In this context, the responsibilities for fulfilling the conditions for approval of the project need to be included in the main contract except for the temporary contract.
Next, it is necessary to carefully indicate the contract price in consideration of the consumer price fluctuations and the possibility of the contract price adjustment. On the other hand, the date of completion of the construction may well be set onthe day when the certificate for approval of occupancy is issued.
It may be desirable to select one out of the various methods suggested for warranty of the contract, but in order to reduce the risk on the part of the cooperative, it is essential to determine the joint surety. Then, in case of a bankruptcy on the part of the constructor, the reconstruction may continue without a big loss on the part of the cooperative.
It is desirable not to set any upper limit for the penalty. If such a limit should be specified in the contract, a provision needs to be arranged to allow the cooperative to cancel the contract. Then, all losses due to the cancellation of the contract will be borne by the constructor.
Moreover, it is necessary to designate an auditor who is authorized to supervise the construction process or change of the design as well as control the supervisors, while the auditor should be independent from the supervisor.
In case of a force majeure, the cooperative shall be responsible for the work performed according to the strict liability principle, while the constructor be responsible for the work unperformed.
In addition, the contract price should be adjusted in consideration of changed design and consumer price fluctuations and according to the general construction contract conditions arranged by the government in order to minimize the disputes between cooperative and constructor.
In case the construction is delayed due to the weather, it is deemed reasonable to re-estimate the construction period inconsideration of rain, wind and other weather conditions, and thus, remove a provision allowing the constructor to delay the construction work arbitrarily.
It is deemed necessary to allow the constructor to adjust the contract price only for the period from a temporary contract to approval of the project or the main contract, as specified by the current standard contract, and thereby, strictly control the change of the contract price thereafter. In addition, the price fluctuations during the construction period may well be reflected in the contract price.
In order to make transparent the reimbursement of construction cost and the financial management, an outside professionalshould be consulted. If a mechanism managing the fund and controlling it should be arranged, it is desirable to open a joint bank book.
Originally, this study attempted to survey the cases of disputes between cooperatives and constructors and thereby, suggest a draft contract, but due to the lack of the data, comparatively analyzed the standard contract for reconstruction project arranged by the Ministry of Construction and Transportation and actual contracts. Since much more reconstruction projects are planned afterwards, it is hoped that this study will be followed up by future studies which will collect the data regarding the disputes between cooperatives and constructors, and thereupon, improve the subcontract conditions for the reconstruction projects.

국문 초록 (Abstract)

1971년 제1차 국토종합개발계획에 의한 우리나라의 산업화, 도시화는 초기에 주택의 급속한 양적공급을 요구하였고, 이러한 양적인 주택공급은 주택의 질적 저하를 가져왔고, 또한 우리 경제의 급속한 발전에 따라 국민들의 생활습관의 변화와 주거환경에 대한 욕구도 고급화되면서 기존의 주택과 새로 건설되는 주택간의 생활여건의 엄청난 차이는 주택소유자들의 재건축에 대한 욕구를 증대시켰다.
이에 정부는 1987년 12월 주택건설촉진법과 1988년 2월 주택건설촉진법 시행령을 개정하여 재건축관련규정을 신설하여 제도적인 재건축이 가능하게 하였다.
재건축사업은 도시계획적 차원의 종합적인 계획 없이 민간주도의 국지적인 사업시행으로 주변의 교통 환경 악화나 도시기반시설의 부족, 세입자 문제, 부동산 투기의 조장, 주택시장의 왜곡, 이웃간의 불신 등 재건축으로 인해 파생되는 여러 가지 문제점을 발생시켰다. 이런 문제가 발생하고 있다고 해도 좁은 국토면적, 높은 인구밀도, 택지공급의 한계로 인한 재건축, 재개발은 더욱 더 확산될 것이며, 재건축사업의 대한 제도의 개선이 필요하다고 본다.
본 연구에서는 조합과 시공사간에 시공이나 공사비 정산과정에서 발생할 수 있는 분쟁을 미리 예방하고 상호 이익과 협력을 최대한 보장할 수 있는 재건축사업 도급계약일반조건에 대한 개선안을 모색하고자 한다.
계약조건은 계약 쌍방의 협의에 따라 이루어지는 것이며, 어느 한쪽에 일방적으로 유리하게 작성되어서는 안 된다. 특히 재건축사업은 다수의 조합원이 시행하는 사업으로 계약의 사소한 잘못으로 손해가 발생시에는 집단민원의 발생과 공사의 지연 등 사회적 손실도 막대하리라 본다. 재건축사업은 조합과 시공사가 계약조건을 통해 권리와 의무를 갖게 되는데, 계약조건이 구체적이지 못하거나 모호한 표현으로 문제가 발생시 분쟁의 대상이 된다.
본 연구에서는 건설교통부 제정 재건축표준계약서(도급제)와 계약사례들을 비교분석하여 도급공사 시행과정에서 조합과 시공사간에 분쟁이 발생할 수 있는 조항들을 도출하고 이에 대해서 계약관련 법령과 제도, 문헌과 비교하여 개선방향을 설정하고 이에 대한 전문가의 의견을 조사하여 개선안을 마련하였다.

문제가 예상되는 계약조항별 개선안으로 다음과 같이 제안한다.
계약의 범위는 재건축사업의 전반에 걸쳐 해야 할 일들을 조합과 시공사ㅗ 구분하여 구체적으로 명시할 필요가 있으며, 사업승인 조건사항의 이행은 사업승인 전인 가계약시는 제외하고 사업승인후에 체결하는 본 계약시는 사업의 일관된 추진을 위하여 계약의 범위에 포함하는 것이 타당하다.
계약금액의 표시방법은 사업시행 초기 사업계획변경과 물가변동에 의한 계약금액의 조정방법과 연계하여 필요에 따라 상세하게 표시하여야 하며,
공사완공일은 최초의 사용검사필증교부일로 하는 것이 좋다.
계약이행보증방법은 개선안에서 제시한 여러 가지 방안 중에서 택일하는 것이 좋으나, 계약이행보증서와 1인의 공사이행연대보증인을 동시에 하는 것이 조합에 손해를 줄이고 시공사 부도 등이 발생시에 신속하게 계속공사를 할 수 있어 가장 좋은 방법이다.
지체상금은 상한선을 두지 않는 것이 타당하며, 지체상금의 상한선을 둘 경우는 지체상금이 상한선을 초과시 시공사와 공사해지 조항이 있어야 하고 또한 공사해지에 따른 모든 손해를 시공사가 부담하도록 하여야 한다.
공사감독과 관련하여서는 사업주체로서 기성검사, 설계변경 등의 업무 수행과 감리원의 지도감독 등의 업무를 수행할 감독원을 두도록 하고, 감리원과 업무가 중복되지 않도록 업무를 명확히 하여야 한다.
천재지변으로 인한 기성부분의 손해책임은 무책임원칙에 따라 기성검사를 필한 부분은 조합이, 기성검사를 필하지 않은 부분은 시공사가 지도록 하며,
설계변경과 물가변동에 의한 계약금액의 조정은 정부 공사계약 일반조건에 따르는 것이 분쟁을 최소화 할 수 있으며,
우천으로 인한 공사기간의 연장과 관련하여서는 우천뿐만 아니라 비, 바람 등을 포함한 모든 공사불능일을 감안하여 계약공사기간을 산정하여 계약하고 이로 인한 공사기간의 연기조항을 삭제하는 것이 좋다.
물가변동에 의한 계약금액 조정시기는 현행과 같이 가계약시부터 사업승인시 또는 본계약시까지로하여 본계약 후에는 계약금액의 변경을 최소화 하는 것이 좋다. 또한 공사기간중의 물가변동은 계약금액에 고려되어야 한다.
공사비 상환 및 자금관리방법은 투명성 확보를 위해서는 전문업체에 위탁하는 것이 좋으리라 생각하며, 사업여건에 따라 상호 자금의 관리 및 사용을 통제할 수 있는 장치를 마련한다면 공동명의 통장을 개설 관리하는 것도 바람직하다.

당초 본 연구는 조합과 시공사간의 분쟁사례를 조사하여, 관련계약조항에 대하여 개선안을 제시코자 하였으나 분쟁사례에 대한 자료를 획득하지 못하여 건설교통부 제정 재건축표준계약서와 계약사례를 비교분석하는 그쳤다. 앞으로도 많은 재건축사업이 진행될 것인데, 조합과 시공사간에 발생하는 분쟁사례를 기록하여 이를 토대로 한 재건축공사 도급계약조건에 대한 개선 연구가 계속되어야 할 것으로 생각한다.