민간주도 부동산개발 금융기법의 시기별 변천과정과 특성에 관한 연구 = A study on the change process and characteristics of private sector-led real estate development financial techniques

국문 초록 (Abstract)

부동산은 단순히 주거의 의미 뿐만이 아닌 부(Wealth)를 나타내는 지표
로 기능하고 있다. 민간 아파트에서 부(Wealth)의 구분으로 주거를 구분하
는 사례의 목격을 통해 본 연구를 시작하였다. 그 원인을 찾기 위하여 부동
산 개발 비용의 조달 방법에 대한 조사하였고, 그 과정에서 부동산 개발 산
업의 정의와 그 구성원, 산업의 발달과정을 살펴보았다. 한국은 정부주도의
성장으로 전문 디벨로퍼의 출현이 늦어졌으며, 이러한 상황은 부동산 개발
금융의 성장에도 영향을 미친다. 현재 한국에서 자금조달방법으로 기능하고
있는 방법들에 대하여 확인하였다. 구체적으로는 선분양제와 자기자본, 대출
과 부동산 신탁, 부동산 펀드, PF 대출과 P2P 금융에 대해 조사하였다.
한국의 부동산 금융 조달기법은 외부의 방법을 수용하여 발달해 왔으
나, 수용과정에서 한국적 특성을 보인다. 부동산 개발 산업과 금융 전반에
걸쳐 전 기간에 걸쳐 정부의 통제가 강하다.
연구의 특성상 대부분의 연구가 문헌조사로 이루어져 앞으로 “온라
인투자연계금융업법” 실행 후의 변화에 대한 예측 및 다른 부동산 개발
금융기법의 맹아를 더 찾지 못한 것은 아쉬운 점이며, 발전 과정의 연구에
초점을 맞추어 개별 사례의 연구가 소홀한 점은 이 연구의 한계이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Real estate serves as an indicator of wealth, not just housing. This
study was started by witnessing a case of dividing the housing by the
division of Wealth in private apartments. In order to find out the
cause, we investigated the method of procuring real estate development
costs and looked into the definition of real estate development industry,
its members, and the development of industry. In Korea, the development
of government-led growth slowed the emergence of specialized developers,
which also affected the growth of real estate development finance. We
have identified the methods that are currently functioning as a funding
method in Korea. Specifically, the pre-sale system, equity capital, loans
and real estate trusts, real estate funds, PF loans and P2P finance
were examined. Real estate finance procurement techniques in Korea
have been developed by adopting external methods, but show Korean
characteristics in the process of acceptance. There is strong government
control over the entire property development industry and finance.
Due to the nature of the research, most of the research has been
conducted through literature research, and it is regrettable that no
further predictions of changes after the implementation of the “Online
Investment Linked Financial Business Act” and other real estate
development financial techniques are found. The neglect of individual
case studies, focusing on the development process, is a limitation of
this study.

목차 (Table of Contents)

• I. 서론 1
• 1.1 연구의 배경과 목적 1
• 1.2 연구의 방법 및 과정 2
• II. 선행연구 및 관련이론 3
• 2.1 선행 연구 3
• 2.2 도시개발과 부동산개발 4
• 2.3 부동산개발과 디벨로퍼 8
• 2.4 부동산 개발업 구조변화와 금융조달 변화 15
• 2.5 미래형부동산개발금융기법의 등장 40
• III. 부동산개발금융의 시기별 특성 분석 44
• 3.1 제1기 (1960-1979) 44
• 3.2 제2기 (1980-1997) 48
• 3.3 제3기 (1998-2008) 52
• 3.4 제4기 (2008-현재) 54
• 3.5 종합분석 55
• IV. 결론 및 시사점 55
• 참고문헌 57