농지소유 및 임대차제도 개선방안에 관한 연구

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The land-to-the-tiller principle has always been flexibly adapted to the specific conditions of the time; it is more important to revise and complement the principle to each and every current situation. This also acts as a basic principle for sounding out methods to activate a leasing system to efficiently use farmland.
In this regard, it is significant to clarify the definition of tiller and to expand the scope of the definition. First, ideally, a tiller should refer to a person who manages a farm according to his/her responsibility and at his/her cost, not a person who does the farm work, fully or partially, by him/herself. Farm management in modern times is not confined to farming by the input of labor; the establishment of a plan to input agricultural machinery, facilities, and labor for production and a strategy of marketing and sales activities to sell the products is another important key to the success of farm management.
When a tiller or a farmer is defined as above, however, the number of so-called absentee landowners, who live at a long distance from their farmland and hire neighborhood labor to manage their farms, might increase. Thus, we need a countermeasure to handle this problem. For example, it is recommended that any landowners who live at a distance beyond 30 km from their farmland (based on the commuting distance) and are to newly acquire farmland should be forced to make farming their main business and to manage their farms in a way that maximizes productivity. It is also recommended that they should dispose of their farmland in case that they fail to use their farmland reasonably. In this case, it would be desirable to set an upper limit of 30 to 50 ha of farmland per owner for policy goals.
Second, we need to extend the coverage of the term tiller to any kind of corporation whose main businesses include the production, processing and sales of agricultural products and to force them to dispose of their farmland if they stop farm management.
Corporations have become one of the most important economic actors in modern society and incorporated businesses are the most typical type. As farm management is one of the most important economic activities, there is no reason to restrict the ownership of farmland to any corporation whose main business is farm management. Thus, the conditions specified under the Agricultural Land Act that at least a third of the executive directors who hold the right to conduct the business management of an agricultural corporation should be farmers needs to be abolished. In this case, however, it is necessary to force them to dispose of their own farmland when they’re not engaged in farm management any longer. In addition, a complementary measure is needed to ban any conversion of farmland into other areas within a certain period after the farmland has been purchased.
When integrating farmland into a farm, it is necessary to prevent it from being divided up in order to ensure that benefits are gained from a large scale farm. Currently, both the central and the municipal governments in Korea have been encouraged to give the necessary support so that a farmer or an agricultural corporation can inherit, have donated or be assigned with farmland collectively in order to prevent such land fragmentation (Article 22, Agricultural Land Act). However, there is no legal ground for the effective implementation of this under the current relevant tax laws. Therefore, there is a need to establish a legal ground for the lump-sum inheritance system of a farm under the relevant laws to ensure that an agricultural business operator, who is one of the co-heirs to a piece of land, can inherit the entire pieces of land or farm while the other co-heirs can receive the appraised value of their shares in cash. The farmland that can be subject to this kind of lump-sum inheritance system should be constituted as a farm as a whole, or be close to or connected to each other so that it is more efficient to manage them together. In order to settle the lump-sum inheritance system, it is necessary to consider the exemption from gift tax or inheritance tax on farmland which has been used for agriculture for more than five years.
In order to further activate the lease of farmland, the provisions in relation to the terms of lease agreement, which are likely to be subject to legal disputes under the Agricultural Land Act such as a notice period for agreement cancellation, succession and cancellation of lease agreement, and the adjustment of rent, need to be complemented.
Though the terms of the lease for farmland is longer than three years under the current lease agreements, I propose that it should instead be twenty years for farm management which included the building of glass greenhouses, ten years for the building of vinyl greenhouses and five years for outdoor culture as agreement terms, considering the economical lifecycle of machines and facilities.
However, I propose some requirements for any agreement cancellation to prevent any infringement of the lessors’ rights, which may occur according to the introduction of a long-term leasing system.
For the notice period for an agreement cancellation, I propose that the cancellation of a lease agreement by the lessor should be notified one year prior in writing in order to guarantee stable farm management for the lessee and to respect the special nature of agricultural activities.
I also propose that a provision for the succession of the status of the lessee should be added in the event of the death of the lessee. Furthermore, in the case of the succession of the right of lease by an heir a certain standard of qualification should be presented and this should include the term of participation of the heir in the farm management process in order to ensure consistent farm management.
In addition, I propose that a provision should be added, based on which the lessee may request the cancellation of the lease agreement with the assignee in the case that the lessee has an unreasonable status, though the relevant law ensures the assignee to succeed the status of the lessor when the lessor sells the farmland.
When it comes to the lease rate, I propose that it should be less than 30% of the basic output in the case of a single-crop rice field, and less than 10% in the case of upland crop fields. This is in consideration of the common interest in farmland that has been used for food security, and that the lease rate of rice field has been continuously increasing, although it is ideal that the lease rate should be decided through the market.
It is also necessary to ensure that the lessor should not cancel the lease agreement unless this is essential for the land that is already incorporated into a farm, or ensure that the lessee should hold the right to renew the lease agreement unless there is a specific reason for not being allowed to do so.
In this respect, I propose that the claim right to renew a lease agreement, which is allowed under the Commercial Building Lease Protection Act, should be introduced to ensure organized and stable farm management.
I expect that the institutionalization of the above proposals could play an essential role in intensifying agricultural competitiveness and consolidating food security by actively handling the problems such as a decrease in the agricultural population and the aging labor force in agriculture as well as responding to the market expansion resulting from the door opening to the international agricultural market.

국문 초록 (Abstract)

경자유전의 원칙은 시대여건에 따라 그 당시의 상황에 맞는 내용으로 탄력적으로 적용되어 왔다. 현 시점에서는 경자유전의 원칙을 어떻게 현실에 맞게 보완하느냐의 문제가 매우 중요하며, 만일 경자유전의 원칙이 보다 더 탄력적으로 적용된다면, 이 시점에서 농지 임대차 활성화를 위한 제도개선 방안을 모색하는 것도 농지의 효율적 활용을 위해 매우 중요한 일이 될 것이다.
먼저, 경자유전 원칙을 보완함에 있어서는 무엇보다 耕者의 의미를 명확히 하고, 그 범위를 확대하는 것이 중요하다. 첫째, 耕者의 의미를 농작업의 전부 또는 일부를 본인이 직접 하느냐의 여부가 아니라 자신의 책임과 비용으로 농업을 경영하느냐 여부에 따라 결정하는 것이 바람직하다. 현대의 농업경영은 자신의 노동력을 투입하여 농작업을 수행하는 과정으로 국한되지 않는다. 생산을 위한 농기계․시설 및 노동력 투입계획, 생산물의 판매를 위한 마케팅 활동 및 판매전략 수립 등 경영계획 수립과 관련된 활동 역시 농업경영의 성과를 좌우할 수 있는 중요한 요소가 된다.
다만, 耕者 또는 농업인의 개념을 이와 같이 바꿀 경우 농지소재지로부터 원거리에 거주하는 자가 농지 인근의 노동력을 고용하여 형식적으로 농업을 영위하는 사례, 소위 원거리 경영자 또는 부재지주가 증가할 것이기 때문에 이에 대한 대비책도 마련되어야 한다. 즉, 농지 소재지로부터 30km 이상(과거 통작거리 기준) 떨어진 곳에 거주하는 자가 농지를 신규로 취득하기 위해서는 농업을 주업으로 하면서 농지의 생산성을 극대화하는 방법으로 농업경영을 해야 하고, 만일 농지를 합리적으로 이용하지 않을 경우 농지처분의무를 부과할 필요가 있다. 이와 더불어 정책목표에 따라 농지의 소유 상한선을 30~50ha로 설정하여 운영하는 방안이 바람직할 것으로 본다.
둘째, 耕者에는 농산물의 생산, 가공, 판매를 주력업종으로 하는 모든 법인을 포함시켜 농지를 소유할 수 있도록 하되, 농업경영을 중단할 경우 소유하고 있는 농지를 처분하도록 의무를 부과하는 방안을 검토해 볼 필요가 있다.
현대사회에서 법인은 매우 중요한 경제활동 주체이며, 특히 주식회사는 가장 일반적인 법인 형태이다. 농업을 경영하는 것도 중요한 경제활동 중의 하나이기 때문에 농업을 주력업종으로 하는 법인이라면 그 형태가 법인이라고 해서 특별히 농지소유를 제한할 이유는 없다고 본다.
따라서 현행 농지법상 농업회사법인의 경우 업무집행권을 가진 임원의 1/3 이상이 반드시 농업인이어야 한다는 조건은 폐지할 필요가 있다. 다만, 농지이용의 효율성을 높이기 위하여 법인의 농지소유 한도를 정하거나, 더 이상 농업경영을 하지 않을 경우 소유하고 있는 농지를 처분하도록 의무를 부과할 필요가 있으며, 또한 농지를 매입한 날로부터 일정기간은 소유농지를 농업 이외 목적으로 전용하지 못하도록 규제하는 등의 보완대책을 마련할 필요가 있다.
앞으로 우리나라에서도 경작자의 주택과 농지가 붙어있는 규모화된 농장 형태가 증가할 것으로 예상되는데, 농장단위로 농지를 집적한 경우에는 규모화에 의한 편익을 지속적으로 유지하기 위하여 농장이 분할되는 것을 방지하여야 한다. 국가와 지방자치단체는 농업인이나 농업법인이 경영하고 있는 농지가 세분화되는 것을 막기 위하여 농지를 어느 한 농업인 또는 하나의 농업법인이 일괄적으로 상속․증여 또는 양도받도록 필요한 지원을 할 수 있도록 하고 있다(농지법 제22조).
그러나 세제 관련법에 이러한 근거가 마련되어 있지 않아 실효성이 없다. 상속에 의한 농지 분할을 방지하기 위하여 농장의 일자상속제도에 관한 법적 근거를 세제 관련법에 확보할 필요가 있다. 농업을 경영할 수 있는 상속인이 일괄해서 농지 또는 농장을 상속받고, 다른 공동상속인들은 해당 농지의 가액을 정산받도록 하는 것이다. 일자상속의 대상이 되는 농지는 전체적으로 농장을 구성하고 있거나, 지리적으로 연접 또는 인접하고 있어 함께 경영하는 것이 효율성을 높일 수 있는 경우라야 한다. 또한 일자상속제도를 안정적으로 정착시키기 위하여 대만과 같이 증여․상속 받은 농지를 5년 이상 농업용으로 이용할 경우 증여세와 상속세를 면제하는 방안도 검토할 필요가 있다.
임대차 활성화를 위해서는 농지임대차에서 흔히 발생할 수 있는 임대차 기간, 계약의 해지통지 기간, 임대차 계약 승계 및 해지, 임차료 조정 등 분쟁의 소지가 있는 점에 대해서 현행 농지법의 관련 규정을 보완할 필요가 있다.
농지임대차 계약기간은 현재 3년 이상으로 규정되어 있으나, 농기계 및 영농시설의 경제적 사용연수를 고려하여 유리온실 설치에 의한 농업경영을 영위할 경우는 20년, 비닐하우스는 10년, 그리고 노지재배에 대해서는 5년의 임대차 계약기간 설정을 제안한다. 다만, 장기 임대차제도의 도입에 따라 임대인의 권리가 침해될 우려가 있으므로 이를 방지하기 위하여 일정한 경우에는 계약해지가 가능하도록 하는 요건이 필요하다.
계약해지 통지기간에 대해서는 농업생산 활동의 특수성을 고려하고, 임차인의 안정적 농업경영을 지원하기 위해 임대인의 임대차계약 해지통고는 1년 전에 서면으로 하도록 개선할 필요가 있다.
임차인의 사망 등으로 인한 상황에 대비해 임차인의 지위승계 규정을 신설할 필요가 있으며, 상속인이 임차권을 승계하는 경우 농업경영에 참여하고 있었던 기간 등 일정 자격조건을 제시하여 농업경영의 지속성이 유지되도록 하는 방안을 제안한다. 또한 임대인이 농지를 매각하였을 경우 현행법은 농지의 양수인이 그 임대인의 지위를 승계하도록 하고 있으나, 다른 한편으로는 임차인이 양수인과의 계약관계에 있어서 불합리한 상황에 처하게 될 수도 있으므로 이때는 임차인이 임대차계약의 해지를 요청할 수 있도록 근거조항을 신설할 필요가 있다.
임차료 상한 설정에 대해서는 임차료율이 시장에서 결정되는 것이 바람직하기는 하지만, 농지가 식량안보 목적 등 공익성을 갖는 점과 논의 임차료율이 계속 상승하고 있는 점을 감안하여, 논 일모작의 경우 기준 생산량의 30%, 밭의 경우는 10% 내에서 그 상한선을 정해 운영하는 방안을 제안한다.
농장단위로 이미 편입된 임대농지에 대해서는 임대인의 입장에서 반드시 필요한 경우가 아니면 임대차계약을 해지할 수 없도록 하거나, 특정한 사유가 없는 한 임차인이 임대차계약의 갱신을 요구할 수 있도록 하는 권리를 보장할 필요가 있다.
이에 임차인의 계획적이고 안정적인 농업경영 영위를 위하여 「상가건물 임대차보호법」에서 적용되고 있는 임대차계약 갱신청구권제도 도입을 제안한다.
이상의 농지제도 개선방안을 제도화 할 경우, 농업인구 감소와 농업노동력의 고령화, 그리고 국제 농산물 시장의 개방 확대 추세에 대응하여 우리나라 농업의 경쟁력을 강화하고 국민의 식량안보를 굳건히 하는데 기여할 수 있을 것으로 본다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서 론 1
• 1. 연구목적 1
• 2. 연구범위 3
• Ⅱ. 농지법제의 발전과정 4
• 1. 농지개혁법 4
• 1.1 농지개혁의 배경 4
• 1.2 농지개혁의 내용 6
• 1.3 농지개혁의 효과 9
• 2. 농지법제의 발전과정 15
• 2.1 농지의보전및이용에관한법률 15
• 2.2 농지임대차관리법 16
• 2.3 농어촌발전특별조치법 등 17
• 2.4 농지법 18
• 2.4.1 농지법 제정 18
• 2.4.2 농지법 개정 현황 20
• Ⅲ. 외국의 농지제도 개편동향 23
• 1. 일 본 23
• 1.1 농지제도의 변화과정 23
• 1.2 최근 농지제도 개선의 주요 특징 24
• 1.2.1 우량농지의 확보 24
• 1.2.2 농지의 효율적 이용 27
• 1.2.3 농지에 대한 다양한 수요 충족 30
• 2. 영 국 32
• 2.1 토지이용계획과 개발규제 32
• 2.2 농지임대차제도 33
• 2.2.1 농지임대차제도의 성립 및 변천과정 33
• 2.2.2 완전 농업형 임대차 34
• 2.2.3 기업 농업형 임대차 36
• 3. 독 일 39
• 3.1 농지소유 및 거래제도 39
• 3.2 농지임대차제도 39
• 3.3 농지상속제도 40
• 4. 프 랑 스 42
• 4.1 농지임대차제도 42
• 4.2 경작허가제도 43
• 5. 스 위 스 44
• 5.1 농지소유 및 거래제도 44
• 5.2 농지임대차제도 45
• Ⅳ. 농지소유 및 임대차제도의 문제점과 개선방안 47
• 1. 현황 및 문제점 47
• 1.1 농지소유제도 47
• 1.1.1 농지법상 관련 규정 현황 47
• 1.1.2 경영규모별 농가수 변화 48
• 1.1.3 농업노동력 및 농작업 위탁 현황 49
• 1.1.4 농업법인의 경영면적 현황 50
• 1.1.5 농지가격과 농업소득 변화율 51
• 1.1.6 농지소유제도의 문제점 52
• 1.2 농지임대차제도 54
• 1.2.1 농지법상 관련 규정 현황 54
• 1.2.2 농지전용 및 휴경지 현황 55
• 1.2.3 경영규모별 농지임차 현황 55
• 1.2.4 임차농과 자작농의 수익성 비교 56
• 1.2.5 농지임대차제도의 문제점 60
• 2. 농지소유 및 임대차제도 개선방안 61
• 2.1 경자유전 원칙의 수정보완 62
• 2.1.1 경자유전의 시대적 의의 62
• 2.1.2 경자유전에 관한 논의 64
• 2.1.3 경자유전 원칙의 보완방안 65
• 2.1.4 일자상속제도의 도입 67
• 2.2. 농지임대차 활성화 방안 68
• 2.2.1 농지임대차 계약기간 68
• 2.2.2 계약해지 통지기간 70
• 2.2.3 임대차계약의 승계 및 해지 71
• 2.2.4 임차료 상한의 설정 72
• 2.2.5 임대차계약 갱신청구권제도 도입 73
• 2.3 소 결 74
• Ⅴ. 결 론 76
• 참고문헌 81
• Abstract 83