부동산투자회사의 활성화방안에 관한 연구 = A Study on the Activation of Real Estate Investment Trust System

국문 초록 (Abstract)

부동산투자회사제도는 1997년 외환위기 이후 구조조정에 어려움을 겪고 있는 기업의 원활한 부동산 처분과 건전한 부동산투자시장의 활성화를 위하여 우리나라에 도입한 제도이다. 제도의 도입이후 많은 경제적 기회가 있었다. 그러나 그동안 정부의 운영상의 여러 가지 문제점과 제도상의 미비로 인해 활성화되지 못함으로써 부동산투자회사 제도는 현재 그 명맥만 유지할 수 밖에 없는 결과를 초래하고 말았다.
부동산투자회사제도가 성공적으로 정착되기 위해서는 운영상의 문제점을 개선하고, 미비된 제도를 보완하여야 할 것이다.
우선, 운영상의 문제점을 개선하는 방안으로는 일반투자자에게 부동산투자회사가 안정적인 투자대상임을 알리는 홍보를 강화하고, 투자 대상의 다양화 및 적극적인 개발사업 등을 통한 부동산투자회사의 수익률을 높여야만 한다. 또한, 소액투자자들의 적극적인 참여를 유도하기 위한 세금혜택이 주어지는 상품을 개발하고, 부동산거래안전을 위한 에스크로 어카운트 등의 제도를 도입하여야 한다.
그리고, 과세제도의 문제점을 개선하는 방안으로서 부동산투자회사에 부동산을 양도하거나 현물출자시 세금혜택을 주고, 일반부동산투자회사와 기업구조조정부동산투자회사의 과세형평성을 부여하고, 부동산투자회사에 대한 소액투자자의 이자, 배당소득 등에 대한 과세혜택이 필요하다.
또한, 투자자의 보호장치를 마련하기 위해서는 자산관리에 대한 전문적인 인력의 양성 및 미국의 CCIM 같은 외국의 선진 자격증제도를 도입해야할 뿐만아니라, 부동산거래의 투명성을 높이기 위하여 부동산에 대한 종합적인 정보인프라를 구축하고, 부동산 가치평가주체의 공정성을 높이기 위하여 노력하여야한다.
주지하는 바와 같이 우리나라 부동산투자회사제도는 이제 시행된지 7년 밖에 되지 않았다. 그런 만큼 운영상의 문제점을 내포하는 것은 오히려 당연한 것이라 생각한다. 미국의 경우 부동산투자회사가 정착되지까지 30년간의 기간이 소요되었고 일본이나 호주 등도 그 정착을 위해 많은 제도적 시행착오를 거쳤다.
현재 우리나라 부동산투자회사제도가 여러 가지 문제점을 내포하여 부실하게 운영되고 있으므로 정부, 관련기관 및 관련업계가 그 활성화를 위하여 적극 노력하여야 할 것이다. 부동산투자회사제도의 활성화를 통하여 부동산시장의 효율적인 정착 및 지속적인 성장발전을 기대할 수 있기 때문이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Real Estate Investment Trust or REITs was introduced in order to promote an active disposal of real estate owned by companies in the progress of restructuring since economic crisis in 1997 and to stimulate the overall real estate investment industry. Since the introduction of REITs, despite the economic opportunity, the issues in the government operation and institutional problems have caused REITs to be what it is now.
In analyzing the actual conditions in operation and several cases after 7 years of introduction of REITs, it is noted that REITs not much operated as originally expected. For REITs to be successfully settled down, these two things are urged: an attitude and efforts to resolve several issues identified and the governmental support with more refined
Below is the summary drawn from the research for the current issues and the points to be improved.
First, to address the issues in the operation in REITs, the followings are suggested: to publicize that investment in real estate is safe to general investors, to increase the profit rate of REITs through the diversification of investment objects and active development projects, to develop the tax-favorable investment products to induce small fund investors, and finally to introduce the use of escrow account to ensure the safety of real estate transactions.
Secondly, as programs to resolve the taxation issues, the tax benefit in transfer of real estate or in investment in kind to REITs, the tax equalization between in general REITs and CRC (Corporate Restructuring Company), and the tax benefit in small fund investors' interest income or dividend income on REITs are required.
Thirdly, for the provision of investors protective programs, more efforts should be exerted to cultivate the professional human resources in asset management, to introduce the advanced qualification certification system such as CCIM in the US, to construct the comprehensive infrastructure for real estate industry for the sake of the transparency of transactions in real estates, and to increase the equity in the subjects in real estate value assessment.
It has passed only 7 years since the REITs system was enacted in place in Korea and it is truly said that the problems exist out there. It took 30 years for REITs to settle down smoothly in the US and Japan and Australia underwent many systematic trials and errors for REITs to settle down smoothly.
Currently REITs is not being operated at its full capacity due to several issues addressed above. However, government and the related divisions and industries should make an every effort to resolve those issues. Finally, I hope the efficient establishment continuous improvement and development of real estate market through the revitalization of REITs.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구방법 및 범위 = 2
• 제2장 부동산투자회사제도에 관한 일반이론 = 3
• 제1절 부동산투자회사의 개념 = 4
• 1. 부동산투자회사의 정의 = 4
• 2. 부동산투자회사의 형태별 종류 = 5
• 3. 부동산투자회사의 도입배경 및 필요성 = 5
• 4. 부동산투자회사의 구조 = 11
• 제2절 부동산투자회사의 장단점 = 17
• 1. 부동산투자회사의 형태별 장단점 = 17
• 2. 일반 부동산투자회사와 기업구조조정 부동산투자회사의 공통점과 차이점 = 19
• 제3절 부동산투자회사와 부동산 간접투자상품과의 비교 = 23
• 1. 부동산투자신탁과의 비교 = 23
• 2. 부동산펀드와의 비교 = 26
• 제4절 외국의 부동산투자회사 제도의 개관 = 31
• 1. 미국의 부동산투자회사제도 = 31
• 2. 호주의 상장부동산신탁증권제도 = 35
• 3. 일본의 부동산투자회사제도 = 39
• 4. 시사점 = 44
• 제3장 부동산투자회사의 현황 및 문제점 = 46
• 제1절 부동산투자회사제도의 현황분석 = 46
• 1. 부동산투자회사법 개정내용 = 46
• 2. 자기관리부동산투자회사 시장의 현황 및 실패사례 = 52
• 3. 기업구조조정부동산투자회사 현황 = 58
• 제2절 부동산투자회사제도의 문제점 = 63
• 1. 운영상의 문제점 = 63
• 2. 부동산 조세제도의 문제점 = 64
• 3. 투자자 보호의 문제점 = 65
• 제4장 부동산투자회사의 활성화 방안 = 67
• 제1절 운용의 효율화 = 67
• 1. 부동산투자회사에 대한 홍보강화 = 67
• 2. 부동산투자회사의 수익률제고 = 68
• 3. 적립식 부동산투자회사 주식저축제도 도입 = 69
• 4. 자산보관의 위탁문제에 대한 보완책 = 70
• 제2절 과세제도의 개선 = 70
• 1. 자산양도자에 대한 조세혜택 = 70
• 2. 부동산투자회사에 대한 조세혜택 = 71
• 3. 투자자에 대한 조세혜택 = 74
• 제3절 투자자 보호장치 마련 = 75
• 1. 자산운용전문가의 양성 = 75
• 2. 부동산 정보인프라 구축 = 78
• 3. 자산평가 주체의 공신력 제고 = 80
• 제5장 결론 = 82
• 참고문헌 = 85
• ABSTRACT = 88