책임준공확약형 관리형 토지신탁의 법적 성격과 책임 범위에 관한 소고 = A Study on the Legal Nature of Trust with a Guarantee of Construction Completion

국문 초록 (Abstract)

책임준공확약형 관리형 토지신탁은 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 시장에서중요한 비중을 차지해왔으나, 최근 부동산시장 침체와 금리 상승 등으로 관련분쟁이 급증하고 있다. 특히 서울중앙지방법원 2025. 5. 30. 선고 2024가합69485 판결은 신탁회사가 책임준공의무를 지체한 경우 지연손해금이 아닌 대출원리금 전액 상당을 배상해야 한다고 판시하여 시장에 큰 파장을 불러일으켰다.
본 논문은 이러한 최근 판결을 계기로 책임준공확약형 관리형 토지신탁의 법적성격을 명확히 규명하고, 책임준공확약에 따른 손해배상 조항의 법적 효력과 그손해배상 범위를 검토한다.
관리형 토지신탁은 위탁자(시행사)가 사업비 조달의무를 부담하고 신탁회사는대외적 사업주체로서 부동산 개발사업을 수행하는 신탁유형이다. 책임준공확약형 관리형 토지신탁은 여기에 더하여 시공사가 책임준공의무를 이행하지 못할경우 신탁회사가 이를 대신 이행하기로 확약하는 특징이 있다. 이러한 사업구조에서 대주는 신탁계약을 통해 우선수익권을 설정받고, 분양대금 등으로 형성된신탁수익으로부터 대출원리금의 만족을 얻는다. 그러나 신탁회사의 책임준공확약은 단순히 위탁자의 지시에 따르거나 신탁재산의 보존행위만을 하는 전형적인관리형신탁의 범위를 넘어서므로, 일반적 의미의 ʻ관리형신탁ʼ과는 구별되어야 한다.
책임준공확약에서 신탁회사의 의무 불이행 시 배상해야 할 ʻ손해(대출원리금및 연체이자)ʼ의 법적 성격에 관하여 견해가 대립한다. 대주들은 이를 손해배상액의 예정으로 보아 대출원리금 전액을 청구할 수 있다고 주장하는 반면, 신탁회사는 책임준공의무 미이행과 상당인과관계 있는 실제 손해만을 배상하면 된다고 주장한다. 본 논문은 다음과 같은 이유로 후자의 견해가 타당하다고 본다.
첫째, 손해배상액의 예정으로 해석할 경우 신탁회사는 사업 실패 시에도 대출원리금 전액을 보전해주게 되는데, 이는 자본시장법 제55조 및 시행령 제104조 제1항이 금지하는 손실보전행위에 해당한다. 둘째, 금융거래의 전문가인 신탁회사와 금융회사가 강행법규에 위반하는 내용으로 합의했다고 보는 것은 합리적이지않다. 셋째, PF대출의 본질상 대주는 사업 실패의 위험을 원천적으로 부담해야하므로, 신탁회사로부터 원리금 전액을 보장받는다는 것은 일반적인 금융거래관념에 부합하지 않는다.
계약 해석에 있어서는 형식적 문구에만 얽매이지 않고 당사자들의 진정한 의사를 탐구해야 한다. 신탁회사는 토지관리와 자금집행의 역할을 수행할 뿐 실제시공은 건설회사가 담당하며, 건설 현장의 모든 변수를 직접 통제할 수 없다.
신탁회사가 일반 신탁상품보다 약간 높은 수수료를 받기 위해 자신이 통제할 수없는 사업 실패의 위험까지 전적으로 부담하기로 했다고 보기는 어렵다. 오히려당사자들은 신탁회사가 사업의 미완공 위험을 줄이고 준공리스크 해소에 관한책임을 부담하되, 그 불이행 시 실제로 발생한 손해를 배상하기로 합의했다고해석하는 것이 합리적이다. 따라서 ʻ대출원리금 및 연체이자ʼ라는 문구는 손해의구체적 내용과 한도를 예시한 것으로 보아야 하며, 신탁회사는 책임준공의무 지체와 상당인과관계가 있는 범위 내에서만 손해배상책임을 부담한다고 해석함이타당하다.
건강한 부동산 PF시장의 정착을 위해서는 특정 주체에게 모든 위험을 전가하는 방식이 아니라, 사 ...

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The trust structure with a guarantee of construction completion plays a key role in Koreaʼs real estate project finance (PF) market. As the property market weakens and interest rates rise, related disputes have increased. A recent judgment of the Seoul Central District Court (May 30, 2025, 2024GaHab69485) significantly affected the market by holding that a trust company delaying its completion obligation must compensate lenders for the full principal and interest, not merely delay damages.
This paper analyzes the legal nature of such completion-guarantee trusts, focusing on whether the trusteeʼs duty to compensate ʻlosses (including principal and interest)ʼʼ should be interpreted as liquidated damages or actual damages. The paper argues for actual damages, based on three points: (1) treating the clause as liquidated damages could amount to a prohibited guarantee of investment losses under Articles 55 and 104(1) of the Capital Markets Act; (2) it is unlikely that sophisticated financial institutions intentionally entered into an agreement violating a mandatory rule; (3) full reimbursement of principal and interest contradicts PFʼs inherent risk-sharing nature and general financial practice.
The paper further emphasizes that the partiesʼ true intent should prevail.
Since the trust company mainly manages land and funds and does not control on-site construction, it is unreasonable to assume it agreed to take on all project-failure risks merely in exchange for slightly higher fees. Thus, the reference to ʻprincipal and interestʼʼ should be understood as a general indication of possible damages, not a fixed liability amount. The trusteeʼs responsibility should therefore be limited to losses causally linked to its failure to fulfill the completion obligation.
In conclusion, the paper calls for a clearer institutional framework for completion guarantees, fairer risk allocation among PF participants, and stronger mechanisms to stabilize real estate trust financing.