가계 최적포트폴리오에 상장리츠가 미치는 영향에 관한 연구 : 2019년과 2021년의 가구 특성 중심으로 = A Study on the Impact of Listed Real Estate Investment Trusts on Household Optimal Portfolios : Focusing on Household Characteristics in 2019 and 2021

국문 초록 (Abstract)

실물부동산 투자는 상대적으로 많은 초기투자금액이 필요하기 때문에, 여유자금이 많지 않은 가구가 소액으로 투자하기 어려운 것이 현실이다. 이러한 편중된 실물부동산 투자기회는 부동산 상승기에 부동산 가격 상승이 특정계층에 집중되어 근로소득 경시와 양극화 심화 등 사회문제가 일어날 수 있다. 이에 대한 해결책으로, 상장리츠가 실물부동산의 대체재가 될 수 있다면 이러한 문제를 완화시킬 수 있다.
부동산 상승기에 상장리츠의 포트폴리오 효과를 분석하고, 최적 포트폴리오를 제시함으로서 가계 자산 증대 및 부동산 자산 양극화 완화에 도움이 되고자 본 연구를 수행했다.
이러한 분석을 위해 가구 특성에 따라 최적 포트폴리오를 도출하였다. 가구 특성은 2019년과 2021년 가계금융복지조사자료를 바탕으로 회귀분석을 통해 분석하였다. 최적 포트폴리오는 현대 포트폴리오 이론을 바탕으로 가구의 실질적 투자대안이 될 수 있도록 모델을 설정하여, 상기의 가구특성에 따라 도출하였다.
회귀분석결과에 따르면, 2019년과 2021년도에서 모두 부동산 투자비율에 유의적 영향을 미치는 독립변수는 남성(+)과 자영업자(비고용주)(+), 사별(+), 임차형태의 주거(-), 만연령(+), 자산(+), 소득, 부채 변수(+)로 나타났다. 이 중 만연령과 자산, 소득을 기준으로 변수별 최적포트폴리오를 도출하였다.
최적포트폴리오의 리츠 비율은 소득분위가 낮을수록, 자산분위가 낮을수록, 연령은 높을수록 높았다. 이는 소득과 자산이 낮은 계층에게 리츠 투자가 유익하다는 것을 의미한다. 또한 리츠는 실물 부동산 자산인 주택과 상가와도 양의 상관관계를 나타냈으며, 수익률과 표준편차는 주택과 상가의 평균값과 유사했다. 리츠는 높은 배당률로 인해 주식보다 낮은 위험을 갖으면서 수익률은 더 높아 주식보다 우월한 투자자산으로 분석되었다.
가계 포트폴리오를 살펴보면, 코로나-19로 인한 시장 환경 변화로 실물부동산 비율과 거주주택 비율이 증가했으며, 부동산 상승으로 인해 자산분위 간 부동산 비율의 격차가 증가한 것을 확인할 수 있었다.
상기의 결과분석으로 자산상승기에 리츠는 유용한 대체투자 상품이 될 수 있으며, 가계특성 측면에서 살펴볼 때 리츠 투자는 부동산 투자의 제약을 줄이고, 실물 부동산 대체투자 상품으로서 자산 양극화 등 사회적 문제 완화 효과를 가져올 수 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Real estate investment requires a relatively large initial capital, making it difficult for small-scale investors. Such skewed opportunities in real estate investment can lead to social issues such as increased income inequality and polarization, as rising real estate prices concentrate among specific segments of the population. To alleviate these problems, listed Real Estate Investment Trusts (REITs) can serve as an alternative to physical real estate.

In this regard, we conducted a study to analyze the portfolio effect of listed REITs as household investment assets during real estate booms, aiming to contribute to the increase in household assets and the mitigation of real estate asset polarization. To conduct this analysis, we derived an optimal portfolio based on household characteristics. The household characteristics were obtained through regression analysis using the data from the 2019 and 2021 Household Financial Welfare Surveys. The optimal portfolio was established based on the Modern Portfolio Theory, allowing it to serve as a viable investment alternative for households. It was derived according to the household characteristics obtained through regression analysis.

According to the regression analysis results, the independent variables that significantly influenced the real estate investment ratio in both 2019 and 2021 were male (+), self-employed (non-salaried) (+), divorced (+), rental housing (-), age (+), assets (+), income, and debt variables (+). Based on the variables of age, assets, and income, we derived the optimal portfolio for each variable.

The REIT ratio in the optimal portfolio was higher for lower income percentiles, lower asset percentiles, and higher age groups. This implies that REIT investment is beneficial for the lower-income and lower-asset segments. Furthermore, REITs showed a positive correlation with real estate assets such as residential properties and commercial properties, and their returns and standard deviations were similar to the averages of residential and commercial properties. Due to their high dividend yield, REITs were analyzed as superior investment assets compared to stocks, having lower risk and higher returns.

Through household portfolio analysis, we observed an increase in the proportion of physical real estate and owner-occupied housing due to market environment changes caused by COVID-19. The rising real estate prices resulted in an increased disparity in the real estate asset ratio. However, based on the aforementioned results, REITs can be considered as useful alternative investment products during real estate booms. From the perspective of household characteristics, investing in REITs can help alleviate the constraints of real estate investment and serve as a substitute investment for physical real estate, thereby contributing to mitigating social issues such as asset polarization.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경과 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 제2장 이론적 배경 및 선행연구 검토 7
• 제1절 리츠(REITs)에 대한 이해 7
• 1. 리츠(REITs)의 개념 및 특성 7
• 2. 한국 리츠 시장 현황 9
• 제2절 포트폴리오의 개념 및 최적포트폴리오 도출 10
• 1. 포트폴리오의 개념 10
• 2. 최적 포트폴로리오의 도출 11
• 제3절 선행연구 고찰 14
• 1. 가구 특성에 따른 가계 부동산 포트폴리오에 관한 연구 14
• 2. 상장리츠 및 부동산자산을 활용한 최적 포트폴리오에 관한 연구 15
• 3. 경제 환경 변화에 따른 투자포트폴리오 변화에 관한 연구 16
• 제4절 본 연구의 차별성 18
• 제3장 분석자료 및 분석방법 20
• 제1절 분석자료 20
• 1. 가계금융복지조사자료 20
• 2. 투자자산의 변수 및 데이터 21
• 제2절 분석방법 23
• 1. 다중회귀분석 23
• 2. 종속변수 설정 24
• 3. 독립변수 설정 25
• 제4장 분석결과 27
• 제1절 기술통계량 27 제2절 회귀분석 결과 31
• 제3절 최적 포트폴리오 도출 36
• 1. 포트폴리오 분석방법 36
• 2. 투자자산 분석 38
• 3. 소득분위별 최적포트폴리오 분석 40
• 4. 자산분위별 최적포트폴리오 분석 49
• 5. 연령별 최적포트폴리오 분석 58
• 제5장 결론 및 시사점 65
• 참고문헌 68
• ABSTRACT 70