부동산경매에서 임차인보호제도 개선방안에 관한 연구|RISS 상세보기

국문 초록 (Abstract)

사람의 생활터전이 되고 생산과 경제활동의 기반이 되는 부동산은 오랜 세월동안 인간생활의 중요한 수단이 되었으며 자본주의의 발전과 더불어 부의 축적이나 가치의 수단으로서 또는 사회적⋅정치적 힘의 원천으로서 혹은 경제적 신분의 상징으로서 그 중추적인 기능을 다해 왔다. 그러나 부동산은 그 절대 양이 제한되어 있어서 누구나 소유할 수 없기 때문에 부동산을 소유하지 못한 사람이 합법적으로 부동산을 이용할 수 있는 방법이 임대차인 것이다. 우리의 임대차 형태는 관행적으로 전세의 형태로 임차하는 경우가 대부분이다. 이 특유한 임차제도인 전세가 민법상 물권으로 규정되면서 법적으로 전세권자의 권리가 강화되었으나 현실은 물권인 전세권보다 이른바 ‘채권적 전세’ 또는 임대차가 널리 활용되고 있다. 우리 민법은 부동산임차권을 등기한 때에는 대항력을 취득하고, 반대 특약이 없으면 임차인이 임대인에게 임차권등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있도록 규정하여 임차목적물을 매수하거나 담보권을 설정하려는 제3자에 대하여 공시가 되도록 하였다. 그러나 임대차의 등기는 임대인의 협력을 요하고 임대인은 등기에 대한 거부감 등 우월적 지위를 이용하여 임차권등기의무를 면하는 특약을 하는 경우가 많다. 또한 임차인의 입장에서도 여러 가지 사유로 등기를 요구하기가 사실상 어렵고 등기비용의 지출도 부담이 됨으로 인해 임대인이나 임차인 모두 등기를 하지 않는 방식을 선호하였고 그 결과 임차인의 지위는 불안정 할 수 밖에 없다. 그런데 주택이나 상가건물을 경매할 때 가장 심각하게 부딪히는 문제가 경매대상 주택이나 상가건물에 존재하는 임차권의 처리이다. 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법이 제정되기 전에는 임차권은 단순한 채권에 불과하였기 때문에 경매절차에서 고려의 대상이 되지 않았다.
그러나 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법이 제정, 시행됨으로써 임차권에 대항력과 우선변제권이 부여된 후로는 상황이 위 특별법 제정전과 전혀 달라졌다. 즉, 어떠한 요건을 갖춘 임차인이 경매절차에서 매수인에 대항하여 자기의 임대차를 계속 주장할 수 있으며, 나아가 건물의 매각대금으로부터 보증금을 우선변제받을 수 있는지를 판단하는 일이 중요한 과제로 전면에 부상한 것이다.
한편, 임차인이 위와 같이 대항력을 주장하고 우선변제권을 행사할 경우에 필연적으로 따르는 문제가 있으니, 바로 매수인 또는 후순위권리자 등 경매 대상 주택이나 상가건물에 대하여 이해관계가 있는 사람들과의 이익충돌이 그것이다. 특히 가장임차인에 의한 다른 이해관계인들의 권리 침해가 심각하여 주택이나 상가건물의 경매절차는 ‘가장임차인과의 전쟁터’라는 말이 나올 정도이다. 임차권 공시방법의 불완전성과 가장임차인의 출현을 막을 수 있는 제도적 장치의 미비로 인하여 경매절차에서 가장임차인이 발호하고 그 결과 영세 임차인을 보호하겠다는 건물임대차보호법의 본래의 취지가 무색할 정도이다.
첨예한 이해관계가 대립하는 마당인 경매과정에서 임차인을 보호하면서 한편으로는 다른 이해관계인들과의 이해관계를 조절하는 방법을 모색하는 것은 쉬운일이 아니다. 형평성 차원에서 임차인보호에 관한 여러 가지 제도 중에서 우선적으로 문제가 있어 개선해야할 점을 보면,
첫째, 임차인의 주민등록문제로 임대차계약서에 확정일자인을 부여하는 기관을 주택소재지 관할 등기소로 일원화하여 일차적으로 관할 등기소에서 임대차계약서에 확정일자를 먼저 부여 받고, 그 일치된 주소를 가지고 동사무소에서 전입신고를 하는 절차를 제도화하여 행정상 주소와 사법상 주소가 불일치하는 것을 미연에 방지할 수 있도록 주민등록 절차를 개선하는 것이 바람직하다. 또한 가장임차인을 양산하고 탈법을 조장하는 점유보조자의 주민등록에 대하여는 범위를 되도록 좁혀 배우자, 부모, 자녀 등 2촌 이내의 친족으로 제한하여 임차인의 주민등록으로 갈음할 수 있게 하는 것이 합당할 것이다.
둘째, 임차권등기명령제도는 법률의 일관성이 결여되어 있고, 우리의 법체계를 근본적으로 뒤흔들 염려가 있으며 임차권등기명령제도를 이용한 상대적으로 여유가 있는 임차인까지 보호할 필요가 없다고 생각하기 때문에 임차권등기명령제도는 폐기하는 것이 옳다고 생각한다.
셋째, 대항력 발생시기상의 문제로 인도와 주민등록 또는 인도와 사업자등록을 마친 익일부터 제3자에 대항할 수 있다는 규정은 임차인이 상기 대항력을 갖춘 즉시 대항력을 취득하는 것으로 개정하는 것이 타당하다고 생각한다. 대항력 취득과 등기가 같은 날 이루어진 경우에는 그 선후관계를 밝혀 선순위자를 정하되 입증되지 않은 경우에는 그 둘을 동순위자로 보는 것이 옳을 것이다. 이럼으로써 임대인이 익일조한을 악용하여 근저당권을 설정하거나 매도하는 것을 방지하고 임차인을 보호할 수 있을 것이다.
넷째, 소액임차인 최우선변제권 문제로 이 문제로 인하여 가장임차인이 가장 많이 양산되고 임차인을 거짓말쟁이로 만들고 있는바, 보증금의 보호를 소액임차인에 국한하고 있는 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법의 태도를 버리고 모든 보증금 중 일정액에 우선변제권을 주는 것이 옳을 것이다. 즉, 모든 보증금의 일정액에 대하여 최우선변제권을 부여하되 그 일정액의 범위를 상황에 따라 시행령으로 조절한다면 애초의 입법취지인 소액임차인을 보호하는 것과 똑같은 효과를 거두면서 동시에 가장임차인의 발생과 같은 불합리를 방지할 수 있을 것이다.
다섯째, 확정일자와 관련하여 주택임차보증금 공시에 관한 문제로 주민등록 전입신고시에 보증금액을 신고토록 하여 주민등록표에 기재하는 방법이나, 동사무소에 주민등록표외에 임대차등록부를 별도로 비치하여 보증금을 포함한 임대차에 관한 모든 사항을 기재하고 이를 열람할 수 있게 하는 방법이 옳다고 생각한다.
여섯째, 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인에게 경매청구권을 주는 것이 옳다고 생각한다. 임차인은 우선변제를 받는 범위에 관하여 물권인 전세권에 비하여 더 강력한 보호를 받는 데다 소액보증금에 해당하면 더욱 강력한 보호를 받는 상태에서 전세권에 인정되는 경매청구권을 임차권에 인정하지 못할 것도 없을 것이다. 경매청구권을 준다 해서 제3자의 이익이 더 침해되는 일도 없을 것이다.
일곱째, 임차인이 매수인에게 대항할 수 있는 경우 임대차 종료 문제로 임대차 해지의 의사표시인 배당요구 사실을 따로 임대인에게 통지하지 않더라도 경매법원에 대한 배당요구만으로 해지의 효력이 발생한다고 보는 것이 더 낫다고 생각한다. 임대주택의 처분권한을 사실상 넘겨받은 경매법원에 대하여 임차인이 배당요구를 하면 그로써 임대차 해지의 의사를 표시하여 통지한 것으로 본다 하여 특별히 임대인에게 돌아가는 불이익이 없는 것이다. 그렇다면, 또다시 임대인에게 배당요구 사실을 통지하지 아니하더라도 해지의 효력이 발생한다고 보아도 무방할 것이다.
여덟째, 임대차현황의 정확하고 적극적인 조사이다. 집행관이 작성하는 현황조사보고서는 매각물건명세서 작성의 기본이 되며 매각물건명세서와 함께 경매법원에 비치되어 일반인의 열람에 제공되는 바, 임차인의 우선변제권, 매수인에 대한 대항력, 배당단계에서의 가장임차인의 색출 등을 위한 가장 중요한 자료가 되기 때문이다.
마지막으로 주택임차인보호의 실질을 기하기 위하여 주택임대차보호법 제3조 제1항의 요건을 갖춘 도시재개발법상 주택임차인도 주택재개발사업의 참여조합원에 포함시킴이 타당하다고 본다.
이상과 같은 개선방안이 임차인보호제도를 개선하는 절대적인 방법이 아님은 분명하다. 결국 이러한 구체적인 개선방안 내지 입법조치의 필요성이 강조되는 것은 임대차의 문제가 단순한 개인의 문제이기 이전에 사회전반의 해결해야 할 과제로서 성격을 가지는 것으로 이해되기 때문이다. 그러므로 위와 같은 개선방안 내지는 입법방안이 마련될 때 임차인보호제도는 사회현실에서 보다 더 실효성이 확보될 수 있을 것이다.

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사람의 생활터전이 되고 생산과 경제활동의 기반이 되는 부동산은 오랜 세월동안 인간생활의 중요한 수단이 되었으며 자본주의의 발전과 더불어 부의 축적이나 가치의 수단으로서 또는 사...