서울시 뉴타운 사업의 투자 분석에 관한 연구 : 이문·휘경 뉴타운을 중심으로 = (A) Study on the Investment Analysis of the New Town Project in Seoul : Focused on Imoon·Whigyung New Town

국문 초록 (Abstract)

1990년 경제 활성화를 위해 부동산시장을 활성화시키고자 하는 정부의 의지와 마땅한 투자처를 찾지 못한 투자자들의 수요가 겹치며 주택가격이 지속적으로 상승하게 되었다. 심지어 2000년대 최고의 투자 상품이라고 할 정도로 각광을 받고 있다. 이러한 가운데 강남으로 대표되는 특정시장의 급격한 가격상승과 함께 2002년 강남?북 균형발전의 일환으로 뉴타운 사업이 시작되면서 현재 서울?수도권의구도심권 수백여 개 구역에서 도시정비사업(뉴타운?재개발)이 진행 중 이다.
서울 뉴타운만 뉴타운이 아니다. 성남, 수원, 용인, 안양, 부천, 안산, 고양 등 경기도 인구 50만이상의도시와 광명, 구리, 시흥시에 이르기까지 곳곳에서 뉴타운 사업을 진행하고 있다.
이러한 과정 속에서 투자를 통한 보다 나은 경제적 여력을 높이기 위한 수단으로 자연스럽게 편승하지 못하면 국가와 본인 자신에게 경제적 불만으로 돌아 올 것이다. 그래서 본 연구에서는 서울시 뉴타운 중 동대문구 이문?휘경 뉴타운 지역을 연구 대상지역으로 하여 투자 분석을 살펴보았다.
첫째, 평형배정에 따른 수익성 분석
둘째, 대지지분에 따른 수익성 분석
앞에서 설정한 본 연구을 토대로 분석한 결과는 다음과 같다
첫째로 평형배정에 따른 수익성 분석의 경우 비슷한 투자비용으로 높은 평형을 배정 받는 것이 더 높은 수익성 발생하는 것을 볼 수 있었다.
둘째로 대지 지분 투자의 경우 같은 평형을 배정 받는 것을 가정 하고 투자 했을 때 높은 지분의 투자보다는 낮은 지분을 투자 했을 때의 수익성 분석 결과 더 높은 수익률이 발생 하는 것으로 분석됐다.
이와 같은 연구 와 결과는 앞으로 다른 지역의 뉴타운 개발 지역에서 투자 수익성 예측 및 판단의 한 방법으로 활용될 수 있을 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The will of government to revitalize the real estate market for the purpose of economic revitalization in 1990 and the demand of the investors failing to find the proper placement of investment overlapped, and housing price continuously came to rise. Rather, the new town is in the limelight to an extent that it is called the best investment product in the 2000s. In the meanwhile, the new town project began as part of balanced development between the Kangnam district and the Kangbuk district in 2002 with the steep rise in apartment price in a particular market represented by the Kangnam district. The urban readjustment project(new town and redevelopment projects) is currently in progress in hundreds of districts of the old downtown of Seoul and the metropolitan area.
The new town project is not only in progress in Seoul but also in everywhere even in Kwangmyung, Kuri, Ansan, Koyang and the like as well as in cities with the population of more than 500,000 persons such as Sungnam, Suwon, Yongin, Anyang, Bucheon, Ansanm Koyang and the like.
If people do not naturally jump on the bandwagon as the means for raising the better economic power through investment in this process, it would come back to the state and themselves as the economic complaint. So this study attempted to investigate investment analysis for Imoon and Whikyung New Town of Dongdaem-gu, of the new towns in progress in Seoul.
First, profitability analysis according to the assignment of the house area
Second, profitability analysis according to the share of the house site
As a result, the following findings were obtained:
First, profitability analysis according to the assignment of the houe area showed that the assignment of the large house area at a similar investment cost generated higher profitability.
Second, profitability analysis according to the share of the house site showed that the return on investment occurred when investment was made in the low share than in the high share under the assumption that the same house area would be assigned in case of investment in the share of the house site.
These findings can practically be used as the method of predicting and judging investment profitability in the new town development project of other districts.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 = 1
• 2. 연구의 범위와 방법 = 2
• 제2장 서울시 뉴타운의 일반적 고찰 = 5
• 제1절 서울시 뉴타운의 일반적 개념 = 5
• 1. 서울시 뉴타운 사업의 배경 = 5
• 2. 서울시 뉴타운 사업의 기본 개념 = 9
• 제2절 서울시 뉴타운의 추진 현황 = 10
• 1. 뉴타운 개발의 특성과 필요성 = 10
• 2. 뉴타운 개발의 유형 = 12
• 3. 서울시 뉴타운의 추진 절차 = 13
• 제3절 도시재정비촉진지구 지정 현황 = 14
• 1. 도시재정비촉진지구의 개념 = 14
• 2. 도시재정비촉진사업의 필요성 = 21
• 3. 도시재정비촉진지구 지정 현황 = 22
• 제4절 선행 연구 고찰 = 26
• 제3장 동대문구 이문.휘경 뉴타운 현황 = 30
• 제1절 이문.휘경 뉴타운의 개요 = 30
• 1. 동대문구 현황 = 30
• 2. 이문.휘경 뉴타운의 일반 현황 = 31
• 3. 이문.휘경 뉴타운의 구역별 기초 현황 = 37
• 제2절 이문.휘경 뉴타운 개발계획 개요 = 47
• 1. 이문.휘경 뉴타운 개발배경 및 목적 = 47
• 2. 이문.휘경 뉴타운 개발 계획 범위 = 48
• 3. 이문.휘경 뉴타운의 개발 방향 = 48
• 4. 부분별 개발 계획 = 51
• 제4장 동대문구 이문.휘경 뉴타운의 수익성 분석 및 결과 = 57
• 제1절 휘경1구역 뉴타운의 수익성 분석 및 결과 = 57
• 1. 휘경1구역 현황 = 57
• 2. 휘경1구역 평형배정에 따른 수익성 분석 및 결과 = 65
• 3. 휘경1구역 지분에 따른 수익성 분석 및 결과 = 69
• 4. 소 결론 = 72
• 제2절 촉진1구역 뉴타운의 수익성 분석 및 결과 = 75
• 1. 촉진1구역 현황 = 75
• 2. 평형배정에 따른 수익성 분석 및 결과 = 80
• 3. 지분에 따른 수익성 분석 및 결과 = 84
• 4. 소 결론 = 87
• 제5장 결론 = 90
• 참고문헌 = 94