권리금과 임차인 보호에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

종래 임대차, 임차권의 양도나 전대차의 경우에 임대보증금이나 임차료 이외에 권리금이라는 명목으로 일정한 금전이 지급되고 있다. 보증금에 대하여는 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법에 규정이 있고, 임대차 종료 시에 임대인으로부터 반환받을 수 있지만, 권리금은 민법과 특별법은 물론 우리 법제에서는 규정하고 있지 않을 뿐만 아니라, 이를 수령한 임대인이나 임차인으로부터 반환받지 못하는 것이 일반적이다. 따라서 권리금에 관한 문제는 학설·판례에 맡겨져 있고, 이로 인해 권리금 반환에 관한 분쟁이 끊임없이 발생하고 있다.
판례는 상가건물임대차에 있어서 일단 수수된 권리금은 임대차가 종료하더라도 임차인이 그 반환을 청구하지는 못한다고 하여 권리금 반환을 부정하고 있지만, 일정한 경우에 예외적으로 임대차를 일정 기간 존속시키기로 약정하였으나, 임대인의 사정으로 기간이 만료하기 전에 계약을 해지한 때에는 임대인은 지급된 권리금 중 잔존기간에 대응하는 것을 반환할 의무를 인정하여 임차인을 보호하려는 입장도 있다.
이러한 권리금의 문제는 부동산에 대한 수요·공급의 불균형이나 세금회피, 임차료의 제한 등 여러 가지 사회적 요인이 얽혀 있고, 그 형태도 다양할 뿐만 아니라 임대인과의 형평성이나 사회의 거래관행을 고려해야 하므로 권리금의 문제를 사적자치의 원칙에 맡기는 것이 타당하다는 의견도 있으나, 악의의 임대인에 대한 제재나 임차인의 권리금 회수 등의 통제가 전혀 없어서는 안 되고 양자의 이익을 잘 조율하여 가급적 수수관행이 합의적으로 조율될 수 있도록 유도하는 적절한 입법적 통제가 필요하다.
따라서 민법이나 특별법에 권리금에 대한 구체적인 규정을 두지 못한다고 하더라도, 임차인 측에서 볼 때 권리금 분쟁의 발단은 종국적으로 그가 투자한 권리금 또는 권리금 발생요소에 대한 비용만큼을 회수할 수 있을 정도의 충분한 존속기간을 보장해주지 못하기 때문이므로 경제적 약자인 임차인을 보호하는 방향에서 상가건물임대차보호법상의 갱신기간의 연장과 차임통제의 확대 등 상가건물임대차보호법의 개정이 필요하다고 할 것이다. 그러나 권리금의 간접적 회수방법으로 계약갱신요구권은 다양한 권리금의 형성과정에서 임차인을 보호하기에는 부족한 점이 많다. 따라서 민법상 부속물매수청구권이나 유익비상환청구권과 같은 비용상환청구권의 강화를 통해 임차인을 보호해야 한다.
또한 임대차계약을 체결하기 위하여 임차인과 임대인이 계약을 교섭하는 단계에서 양 당사자 사이에 채권관계가 존재하지 않기 때문에 양 당사자는 계약관계에 기인한 권리․의무가 존재하지 않는다. 하지만 이러한 계약체결단계라고 하더라도 임차인과 임대인은 신의칙상 설명 또는 고지 등 정보제공의무를 부담하게 된다. 이는 정보제공의무에 관하여 “계약교섭 시에 계약을 체결할지 여부에 관하여 상대방의 판단에 영향을 미치는 사항에 대하여 계약의 일방당사자는 당사자 사이의 약정의 존재 등을 고려하여 신의칙에 따라 정보를 제공하고 설명하여야 한다”는 우리 판례의 태도와도 대체적으로 부합하는 내용이라는 점에서 임대인에게도 이를 인정할 수 있을 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Currently premium is a very important issue to the tenants of commercial buildings. But it is not basically supported by existing laws including the Civil Law and special law like to the Commercial Building Lease Protection Law, and it doesn't comply with the practices of real estate transaction.
In general, premium isn't returned from the lessee or the landlord. Looking at the issues of dispute or problem in connection with the premium so far, however, the injected capital has not been collected and commercial building lessee's name has been only illegally used one-sidedly before the end of lease term for their irresponsible reasons, which have frequently given way to cases in unfair circumstances when it comes to their position.
Commercial Building Lease Protection Law guarantees the term of contract: a renewal claim 5 years although the matters of a shop premium are presented in various forms for trades. A practical protection for a lessee is not realized because there's no concrete premium rule.
The shortest duration of a lease period should be secured. And even if a lease period was terminated or a lessee failed to exercise its right to request renewal, a legal support in which a lessee is empowered to exercise rights to make assignment or dispose of is required. If a lessor refuses a renewal contract with a lessee only for the reason that a contract term expired, and transfers the facilities to a post-lessee by requesting only return of the facilities, it constitutes intentional or implicit prevention for sufficient opportunity to collect the premium.
A direct protection of admitting a claim for restoration is not reasonable based on characteristics of the premium but a indirect protection of securing operation of lessee's business is rather reasonable. To protect lessee on the premium should be founded on purpose of lessee's giving the premium to do business, a complement to pursuit through business. The effective ways to improve the issue of premium is securing the opportunity of collection the invested premium.
Accordingly, more continuous research by people of all social standings such as establishment of the objective and reasonable standards to be consistent with the objects of laws through review and analysis of problems arising in the course of enforcing the Commercial Building Lease Protection Law including its judicial precedents is necessary.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 제2장 권리금에 관한 이론적 기초 5
• 제1절 권리금의 의의 5
• 1. 개념 5
• 2. 연혁 7
• 3. 유사개념 8
• (1) 보증금 8
• (2) 상법상 영업양도에 있어서의 영업권 9
• (3) 상법상 대리상의 보상청구권 10
• (4) 행정상 손실보상의 대상으로서의 영업이익 11
• (5) 프리미엄 12
• 제2절 권리금의 법적성질 13
• 1. 법적 성질 13
• 2. 권리금계약의 법적근거 15
• (1) 민법 15
• (2) 상가건물임대차보호법 16
• (3) 귀속재산처리법 18
• (4) 소득세법 18
• (5) 소결 19
• 제3절 권리금의 발생원인 20
• 제4절 권리금의 유형 21
• 1. 지역권리금 22
• 2. 영업권리금 23
• 3. 시설권리금 23
• 4. 허가권리금 24
• 5. 임차권양도의 대가인 권리금 24
• 6. 복합적 권리금 24
• 제3장 비교법적 고찰 26
• 제1절 영국 26
• 제2절 독일 29
• 제3절 프랑스 31
• 제4절 일본 35
• 1. 의의 35
• 2. 유형에 따른 효과 36
• (1) 장소적 이익의 대가 36
• (2) 영업상 이익의 대가 37
• (3) 차임의 선불로서의 성격 37
• (4) 임차권 양도를 승낙하는 대가 37
• 제5절 소결 38
• 제4장 권리금계약의 법률관계 40
• 제1절 권리금계약의 내용 40
• 1. 권리금계약의 당사자 40
• 2. 권리금계약의 법률관계 41
• (1) 임차인이 임대인에게 권리금을 지급한 경우 41
• (2) 전차인 또는 임차권의 양수인이 임차인 또는 임차권의 양도인에게 권리금을 지급한 경우 41
• 가. 임대인과 임차인 또는 임차권의 양도인 간의 관계 41
• 나. 임차인 또는 임차권의 양도인과 전차인 또는 임차권의 양수인 간의 관계 42
• 다. 임대인과 전차인 또는 임차권의 양수인 간의 관계 43
• 제2절 권리금계약의 효과 43
• 1. 당사자의 합의와 권리금 관계 43
• 2. 임대차기간과 권리금 관계 44
• 3. 임차권의 양도 및 전대와 권리금 관계 45
• 4. 임대인의 부당한 임대차계약 해지와 권리금 관계 45
• 제5장 권리금의 반환청구 47
• 제1절 권리금반환청구의 인정여부 47
• 1. 권리금반환청구의 인정문제 47
• 2. 반환청구의 원칙적 부정 48
• 제2절 권리금반환에 관한 판례 50
• 1. 임대인과 임차인의 관계 50
• (1) 원칙 50
• (2) 예외 51
• 가. 임대인의 사정으로 중도해지한 경우 51
• 나. 임대인의 귀책사유에 의한 손해배상책임 52
• 다. 특약이 있는 경우 52
• 2. 전대인과 전차인의 관계 53
• (1) 원칙 53
• (2) 예외 53
• 3. 임차권의 양도인과 양수인의 관계 54
• (1) 원칙 54
• (2) 예외 54
• 4. 임차인과 제3자의 관계 55
• (1) 상가개설업자가 임차인으로부터 받은 권리금에 대한 반환의무 56
• (2) 임대분양업자에게 지급한 보증금 이외의 시설비 둥 56
• 제3절 권리금반환과 임차물반환의 동시이행관계 57
• 1. 유치권의 행사 57
• 2. 동시이행관계 58
• 제4절 권리금과 임차인의 부속물매수청구권 58
• 1. 부속물매수청구권의 의의 59
• 2. 부속물매수청구권의 요건 62
• 3. 부속물매수청구권과 권리금과의 관계 65
• 제5절 권리금과 필요비유익비상환청구권 67
• 1. 필요비 67
• 2. 유익비 68
• 3. 소결 70
• 제6장 권리금의 회수기회 보장과 임차인의 보호 73
• 제1절 상가건물임대차보호법상 권리금 회수기회 보장 73
• 1. 서설 73
• 2. 상가건물임대차보호법의 제정 74
• (1) 입법화의 시도 및 필요성 74
• (2) 입법적 해결 76
• 제2절 반환청구권의 제한적 인정 80
• 제3절 비용상환청구권과 부속물매수청구권의 확대 82
• 제4절 권리금계약과 정보제공의무 84
• 1. 정보제공의 필요성 84
• 2. 계약체결전의 정보제공의무 85
• (1) 의의 85
• (2) 근거 87
• (3) 현행법상 계약체결전 정보제공의무 89
• 가. 특별법 규정에 의한 해결 89
• 나. 민법 규정에 의한 해결 92
• (4) 판례의 태도 95
• 가. 구체적 사례 96
• 나. 판례 연구 99
• (5) 정보제공의무의 인정요건과 위반의 효과 100
• 가. 인정요건 100
• 나. 위반의 효과 104
• (6) 소결 108
• 3. 권리금계약체결전의 정보제공의무 111
• 제5절 권리금회수보장보험제도의 도입 114
• 제6절 투기적 권리금의 제한 115
• 제7장 결론 117
• 참고문헌 120
• 국문초록 126
• ABSTRACT 128