우리나라 가등기제도의 문제점과 개선방안 = Problems and improvements of Korean provisional registration system

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Korean provisional registration system was introduced by Japanese system introduced by German system. Therefore, there were lots of confusion for precedents and theories and irregularities/securities, so provisional registration security act was regulated for regulating them.
Korean provisional registration system causes lots of problems for systematic interpretation and rational operation because of the defect of legistratively. For the regulation of current laws related to the effects of provisional registration, there is only the Article 91 of the Real Property Registration Act. And, although there is no actual effect for the provisional registration, a debtor of provisional registration can sell real estate completed by provisional registration. But, if a person who has right for provisional registration makes a deadline registration for provisional registration, the registration of the third acquisitor is disposed, but the effects have a contradiction the effects are not retroactive. During the main registration by provisional registration, the method to erase the registration of the third acquisitor based on the Article 92 of the Real Property Registration Act is biased to protect only a person who has the right of provisional registration. And, the disposal of a person who must conduct provisional registration is limited and it's insufficient that rights of the third acquisitor can be protected.
It's necessary to make effects for protecting claim on provisional registration and introduce the registration of the second clause of Article 883 of Germany civil law (effects of claim protection and material effects) if making the interpretation whose logic is consistent.
And, if main registration is registered after the register of the third acquisitor is completed before the main registration by provisional registration, it must be registered to the third acquisitor with the regulation for not only the second clause of the Article 883 of Germany civil law but also the first clause of the Article 888 of Germany civil law and the 19th clause of German Real Property Registration Act, not disposal of the third acquisitor's registration. For the method to write register, it must be same as material change non-retroactivity theory taken by Korean common view and precedent during the main registration by provisional registration.
Also, while revising the regulation related to provisional registration, it will be proper to abolish the provisional registration security law.
If improving provisional registration with the above methods, provisional registration will be used as the provisional registration whose purposes are original. So, the rights of a person who has rights of provisional registration can be protected and furthermore, it will actualize balance and equity of interests protection of not only a person who has duty of provisional registration but also the third acquisitor.

국문 초록 (Abstract)

우리나라의 가등기제도는 독일 제도의 일부를 도입한 일본의 제도를 그대로 도입하였다. 그리하여 판례와 학설상 많은 혼란을 거듭하였고, 변칙담보가 성행하여 이를 규제하기 위하여 가등기담보법이 제정되기에 이르렀다.
우리나라의 가등기제도는 입법상의 불비로 체계적인 해석이나 합리적인 운영에 많은 문제점이 야기되고 있다. 가등기의 효력과 관련한 현행법의 규정은 부동산등기법 제91조가 유일하고, 가등기 자체에 아무런 실체법적 효력이 없다고 하면서도 가등기의무자는 가등기가 경료된 부동산을 처분할 수 있고, 가등기권자가 가등기에 기한 본등기를 하면 제3취득자의 등기는 말소되나 그 효력에 있어서는 소급하지 아니하는 모순이 생긴다. 가등기에 기한 본등기 시 부동산등기법 제92조에 의하여 제3취득자의 등기를 직권말소 하는 등의 방법은 가등기권리자만을 보호하는데 치중한 것으로 가등기의무자의 처분권을 제한하고 제3취득자의 권리보호에 미흡하다.
가등기에 청구권보전의 실효를 거둘 수 있도록 하고, 논리가 일관되는 해석을 가능하게 하려면 독일 민법 제883조 제2항(청구권 보전의 효력과 물권적 효력)에 상당하는 규정을 도입할 필요가 있다.
그리고 가등기에 기한 본등기 이전에 제3취득자의 등기가 경료된 후 등기소에 본등기를 신청하는 경우, 제3취득자의 등기를 직권말소 할 것이 아니라, 독일 민법 제883조 제2항 이외에 동법 제888조 제1항 및 독일 부동산등기법 제19조에 상당하는 규정을 두어서 제3취득자에게 동의를 청구할 수 있게 하여야 할 것이다. 등기부 기재방식에 있어서도 가등기에 기한 본등기 시 우리나라의 통설, 판례가 취하는 물권변동불소급설과 일치시켜야 할 것이다.
또한, 가등기제도와 관련한 법 규정을 개정하면서 가등기담보법을 폐지함이 바람직할 것이다.
위와 같은 방법으로 가등기제도를 개선한다면, 가등기제도는 본래 목적의 가등기제도로 이용되어 가등기권리자의 이익을 보호하고 더 나아가 가등기의무자 뿐만 아니라 제3취득자의 이익보호의 균형과 공평을 실현할 수 있게 될 것이다.

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