부동산업의 자금세탁방지 제도 확대 도입에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

국제자금세탁방지기구(FATF)가 제정한 국제 기준에도 불구하고, 부동산 부문에서의 자금세탁방지(AML) 및 테러자금조달방지(CFT) 제도는 각국의 위험 인식, 법적 체계, 제도적 역량의 차이에 따라 상이하게 시행되고 있다. 한국은 대부분의 부동산 관련 사업자가 자금세탁방지 의무의 적용 대상에서 제외되어 있어, 이 분야에서 상당한 규제 공백이 존재한다. 따라서 국내 부동산 산업에 대한 AML 의무 확대는 필수적이다.

자금세탁 수법이 전통적인 금융 경로를 넘어 다양화됨에 따라, AML 감독이 미흡한 부동산 시장은 불법 자금의 이전에 더욱 취약하다. 이 부문에 대한 AML 의무를 강화하는 것은 국제 기준과의 정합성을 높이고, 투명성을 제고하며, 국내외 불법 자금의 유입을 방지하는 데 기여할 것이다.

본 연구는 한국 부동산 부문에서 AML 의무를 확대하기 위한 세 가지 방향을 제시한다. 첫째, 「특정금융거래정보의 보고 및 이용 등에 관한 법률」 개정을 통해 모든 수익 창출형 부동산 활동에 ‘동일행위 동일규제’(same activity, same regulation) 원칙을 적용할 것, 둘째, 체계적 거래 모니터링 및 업권별 내부통제기준을 포함한 위험기반(RBA) 감독체계를 구축할 것, 셋째, 표준화된 교육자료를 기반으로 한 의무적 AML 교육을 시행할 것을 제안한다.

비록 국내 논의와 선행연구의 부족이라는 한계를 지니지만, 본 연구는 부동산 부문에서의 포괄적 AML 제도 도입의 필요성을 강조한다. 향후 연구에서는 보다 구체적인 입법적 경로를 마련함으로써 한국이 국제 AML 기준과의 정합성을 강화할 수 있도록 해야 할 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Despite the global standards established by the Financial Action TaskForce (FATF), the implementation of Anti-Money Laundering andCountering the Financing of Terrorism (AML/CFT) measures in the realestate sector differs widely across jurisdictions due to varying riskperceptions, legal frameworks, and institutional capacities amongDesignated Non-Financial Businesses and Professions (DNFBPs). Korearepresents a significant regulatory gap, as most real estate actorsremain outside the scope of AML obligations. The expansion of AMLrequirements in the Korean real estate industry is therefore essential As money laundering typologies increasingly extend beyond traditionalfinancial channels, real estate markets lacking AML oversight faceheightened vulnerability to illicit value transfers. Strengthening AMLobligations in this sector would enhance compliance with internationalstandards, promote transparency, and prevent the inflow of illicitdomestic and foreign funds.This study proposes three directions for expanding AML obligations inKorea’s real estate sector: (1) applying the principle of “sameactivity, same regulation” across all revenue-generating real estateactivities, supported by amendments to the Act on Reporting and UsingSpecified Financial Transaction Information; (2) establishing a risk-basedsupervisory framework with systematic monitoring and industry-specificinternal control guidelines; and (3) implementing mandatory AMLtraining supported by standardized materials.While limited by the lack of domestic discourse and prior research, thisstudy highlights the necessity of comprehensive AML adoption. Futureresearch should develop more detailed legislative pathways tostrengthen Korea’s alignment with global AML standards.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 4
• 제2장 국내 부동산업 자금세탁방지 제도와 정책 7
• 제1절 부동산업 분류 7
• 1. 한국표준산업분류(KSIC)에 따른 분류 7
• 2. 부동산 산업의 기능적 분류 8
• 제2절 부동산업 불법행위 사례 14
• 1. 주요 행태 14
• 2. 부동산업 자금세탁 사례 18
• 가. 범죄수익 은닉 18
• 나. 조세 회피 20
• 다. 사기 21
• 라. 가격 담합 23
• 제3절 해외 부동산업 자금세탁방지 규제 25
• 1. FATF 25
• 2. 미국 27
• 3. 영국 33
• 4. 기타 35
• 제3장 국내 부동산업 자금세탁방지 제도 한계 42
• 제1절 제도상 한계 42
• 1. 제한적 적용 42
• 2. 규제 체계 부재 45
• 3. 감독 체계 부재 47
• 제2절 내부통제 한계 52
• 1. 내부통제시스템 운영 한계 52
• 2. 사업의 미온적 대응 54
• 3. 교육 시스템의 실효성 저하 57
• 제4장 부동산업 자금세탁방지 제도 정책적 개선 58
• 제1절 위험기반 접근방식 자금세탁방지 의무 확대 58
• 1. 국제기준 충족을 위한 법적 대상 특정 58
• 2. 자금세탁방지 의무 대상 거래 선정 62
• 제2절 부동산업 자금세탁방지 규제 체계 마련 68
• 1. 제도적 규제 체계 정비 68
• 2. 운영 체계 도입 74
• 제3절 내부통제 체계 75
• 1. 보고책임자 지정 등 내부통제 체계 확립 75
• 2. 교육 시스템 정비 및 전문성 강화 77
• 제5장 결 론 79
• 참 고 문 헌 82
• ABSTRACT 93