부동산 중개시장 환경변화에 따른 중개업의 문제인식 및 개선방향에 관한 연구 - 제도적 측면과 실무적 측면을 중심으로 - = A Study on the Problem Recognition and Improvement Direction of The Real Estate Brokerage due to Changes in the Environment of the Real Estate Brokerage Market - Focused on Institutional and Practical Aspects -

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The need to improve the brokerage system is required due to changes in the real estate brokerage market such as the 4th Industrial Revolution, but improvement in the institutional and practical aspects of the brokerage industry is very slow. Accordingly, the need for research on improving the system and practice of the brokerage business, which identified the problem awareness of the current situation of the real business, is increasing.
The purpose of this study is to present policy implications for the improvement of the real estate brokerage business through AHP analysis by verifying the current status of the real estate brokerage business through problem empirical analysis and deriving improveable factors.
The temporal scope of the theoretical review of this study was limited from 1985 to the present when the real estate agent system began, and empirical analysis was conducted through two surveys.
First, the first survey (Likard) to understand the problem perception of the current status of the brokerage industry was conducted on 202 licensed real estate agents in Sejong, Daejeon, Chungcheongnam-do, and Chungcheongbuk-do.
Afterwards, the second survey (AHP analysis), which derives the importance of the improvement direction of the brokerage industry according to the first survey, was conducted on a total of 96 people, 46 licensed real estate brokers(more than 10 years of experience, Former/current employee of the Certified Brokerage Association) and 50 public officials and real estate-related experts.
The summary of the research results on the empirical analysis of problem perception in the brokerage industry is as follows.
Measurement variables identified through previous studies and the opinions of working-level experts were classified into institutional and practical aspects according to the characteristics of each factor. A total of 16 questions in each factor according to the current status of the real estate brokerage business were analyzed for problem recognition through satisfaction, and difference analysis and Scheffe post-verification were conducted through eight variables. As a result, the satisfaction results were judged as a problem factor factor factor in all factors measured in real estate brokerage industry.
As for the empirical analysis of the improvement direction, the following results were derived from the general opinions of practical and administrative experts.
The practical expert perspective experts are stable, the proportion of public officials, exclusive businesses, exclusive businesses, and support costs through smooth system Jung-risk protection, and intermediate maintenance costs.
Compared to him, the importance of friendly environment and contractors, the importance of friendly environment was relatively less important.
In addition, it does not seem to be seriously aware of recent issues such as the grafting of proptech based on AI and IT technology or the introduction of real estate electronic contract systems. On the other hand, the administrative expert's point of view paid attention to the prevention of accidents caused by brokerage and the protection of brokerage clients. In order for brokerage clients to correctly judge in the real estate transaction process, it emphasized the reliability of sales information and transparency of transactions, as well as the improvement of the expertise of brokerage workers who can support it. Overall, rather than the growth of the real estate-related industry, it is judged to be important to improve the quality of licensed real estate agents in the current system and to improve the system friendly to brokerage clients. What is unique is that the measurement value of the overall importance of each item was not significantly different for each expert, so it was diagnosed that all subjects recognized the need to improve all problem recognition items regardless of the characteristics of the measurement subjects.
Based on this study, we present a plan to recover the reliability of the development of individual employees and middle of the development of the development of public officials.
In order to strengthen the capacity of licensed real estate agents, it is necessary to evaluate the relative status of licensed real estate agents, introduce a private professional qualification system within licensed real estate agents, enhance legal training education, and introduce a business license system. Methods for establishing a brokerage order include preparing a public transaction information network, establishing a brokerage assistance system, using a real estate electronic contract system, and allowing the authorized brokerage association to manage and supervise brokerage offices. In the direction of stabilizing the brokerage sector, it is urgent to foster the comprehensive real estate service industry, apply prop-tech, expand the scope of brokerage work, and establish an exclusive brokerage system. In order to promote the safety of brokerage contracts, it is necessary to introduce various deduction products, Authority to investigate the rights of intermediary objects, improve confirmation and explanation forms, and compulsory probationary period.
This study is expected to contribute to the development of the brokerage industry by immediately examining the problem awareness of the brokerage industry in response to the recent rapid change in the real estate brokerage market due to social and economic conditions.

국문 초록 (Abstract)

4차산업혁명 등 부동산 중개시장의 변화에 따라 중개제도 개선의 필요성이 요구되나 중개업의 제도적 측면과 실무적 측면의 개선이 매우 느린 상황이다. 이에 부동산 중개업의 현 상황의 문제인식을 파악한 중개업의 제도와 실무의 개선에 대한 연구의 필요성이 높아지고 있다.
본 연구에서는 선행연구에서 다루었던 부동산 중개업에 대한 현황을 토대로, 문제인식에 대한 실증분석을 검증하고 개선 가능한 요인을 AHP 분석으로 도출하여 부동산 중개업 개선에 대한 정책적 시사점을 제시하는데 연구의 목적이 있다.
본 연구의 이론적 고찰에 대한 시간적 범위는 공인중개사제도가 시작된 1985년부터 현재까지로 한정하고 두 번의 설문조사를 통한 실증분석을 진행하였다. 먼저 중개업의 현황에 대한 문제인식을 파악하기 위한 1차 설문조사(리커드)는 세종과 대전 및 충남, 충북지역의 개업공인중개사 202명을 대상으로 하였다. 이후 1차 설문에 따른 중개업의 개선방향의 중요도를 도출하는 2차 설문조사(AHP분석)는 개업공인중개사(10년이상, 공인중개사협회 전/현직 회직자) 46명과 부동산 거래 관련 공무원 및 부동산 관련 전문가 50명, 총 96명을 대상으로 진행하였다.
중개업의 문제인식 실증분석에 대한 연구 결과를 요약하면 다음과 같다. 선행연구와 실무전문가의 의견을 통하여 파악된 측정 변수들을 요인별 특성에 따라, 제도적 측면과 실무적 측면으로 구분하였다. 부동산 중개업의 현황에 따른 요인별 영역 총 16개 문항으로 만족도를 통한 문제인식을 분석하여, 8가지의 변수를 통한 차이분석과 Scheffe 사후검증을 실시하였다. 그 결과 모든 항목에 대한 만족도 결과가 매우 낮게 나타나 측정된 모든 요인들에 있어 부동산 중개업의 문제요인으로 판단하였다.
개선방향 실증분석에 대하여는 실무와 행정전문가 종합의견은 다음과 같은 결과가 도출되었다. 실무전문가 관점은 공인중개사의 안정적이며 배타적인 업역 및 권익 보호, 원활한 시스템 정비를 통한 거래망 집적 및 중개유지비용 절감, 중개보조원 인력 정비 등에 대한 비중이 크다. 그에 비해 소비자의 피해구제 및 계약당사자에게 우호적인 환경 조성에 대한 중요도는 상대적으로 덜 중요하게 평가하였다. 또한, AI, IT 기술에 기반한 프롭테크 접목이나 부동산전자계약시스템 도입과 같이 최근 방점 문제에 대해서는 아직은 심각하게 인식하지 않는듯 하다. 반면, 행정전문가 관점은 중개로 인해 발생하는 사고 예방과 중개의뢰인의 보호에 관심을 두었다. 부동산 거래과정에서 중개의뢰인이 바르게 판단할 수 있도록, 매물정보의 신뢰성 및 거래의 투명성과 함께 이를 뒷받침할 수 있는 중개업 종사자의 전문성 향상을 중시하였다. 전반적으로 부동산 관련 산업의 성장보다는 현재의 체계에서 공인중개사의 질적 향상과 더불어 중개의뢰인에게 우호적인 제도 개선에 대하여 중요도 있게 판단하고 있다.
특이할 점은 각 전문가별로 항목에 대한 종합중요도의 측정값이 크게 차이나지 않은 점으로 보아, 측정 대상자의 특성과 관계없이 전체 대상자가 모든 문제인식 항목에 대한 개선의 필요성을 인식하고 있다고 진단할 수 있었다.
본 연구결과를 토대로 개업공인중개사의 안정적인 업무와 중개의뢰인의 신뢰를 회복할 수 있도록 다음과 같은 개선방안을 제시한다.
공인중개사 역량강화를 위해서 공인중개사시험 상대평가와 공인중개사내 민간전문자격사제도 도입, 법정연수교육 내실화 및 개업허가제 도입이 필요하다. 중개질서 정립을 위한 방법으로는 공적거래정보망 마련과 중개보조원제도 정립, 부동산전자계약시스템 이용 및 공인중개사협회 중개사무소 관리감독권 허용이 있다. 중개업역 안정화의 방향으로는 종합부동산서비스업 육성, 프롭테크 접목과 중개업무범위 확대 및 전속중개제도 정착이 시급하다. 중개계약 안전도모를 위해서는 다양한 공제상품 도입과 중개대상물 권리사항조사 권한, 확인·설명서서식 개선 및 수습기간의무제 도입이 필요하다고 할 수 있다.
본 연구는 사회･경제 여건에 의해 최근 급변하고 있는 부동산 중개시장이 변화함에 따라 중개업에 대한 문제인식을 바로 보고 중개업의 개선방향을 제시하여 중개업의 발전에 기여할 수 있기를 기대한다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 2
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 방법 5
• 제3절 연구의 구성 및 체계 6
• 제2장 이론적 고찰 및 선행연구 검토 8
• 제1절 부동산 중개시장의 환경변화 8
• 1. 부동산종합서비스산업의 육성 8
• 2. 4차산업혁명시대의 도래 15
• 제2절 부동산 중개업의 개관 23
• 1. 부동산 중개업의 개념 23
• 2. 부동산 중개업의 역할 24
• 3. 중개업 종사자의 구분 27
• 제3절 부동산 중개업의 제도적 측면 30
• 1. 공인중개사 역량 30
• 2. 중개질서 43
• 제4절 부동산 중개업의 실무적 측면 48
• 1. 중개업역 48
• 2. 중개계약 안전 51
• 제5절 선행연구 검토 및 연구의 차별성 57
• 1. 부동산 중개시장의 환경변화 관련 연구 57
• 2. 부동산 중개업의 문제인식 및 개선방향 관련 연구 64
• 3. 선행연구와의 차별성 70
• 제3장 부동산 중개업의 문제인식 실증분석 73
• 제1절 연구의 설계 73
• 1. 실증분석 방법 73
• 2. 변수 선정 77
• 제2절 실증분석 결과 81
• 1. 기초분석 81
• 2. 요인분석 84
• 3. 신뢰도분석 86
• 4. 차이분석 87
• 5. 소결 116
• 제4장 부동산 중개업의 개선방향 실증분석 120
• 제1절 연구의 설계 120
• 1. AHP분석 120
• 2. 변수 선정 124
• 제2절 실증분석 결과 127
• 1. 기술통계 127
• 2. 전체전문가의 상대적 중요도분석 129
• 3. 실무전문가의 상대적 중요도분석 137
• 4. 행정전문가의 상대적 중요도분석 144
• 5. 소결 151
• 제3절 부동산 중개업 개선방향 155
• 1. 공인중개사 역량강화 156
• 2. 중개질서 정립 157
• 3. 중개업역 안정화 158
• 4. 중개계약 안전도모 159
• 제5장 결론 161
• 제1절 연구 결과 및 시사점 161
• 1. 연구 결과의 요약 161
• 2. 연구 결과의 시사점 163
• 제2절 연구의 한계 및 향후 과제 164
• 참고문헌 166
• Abstract 171

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