소규모 노후 공동주택의 지원 및 관리를 위한 법제도 개선방안 = Measures to improve a legal system for support and management of small-scale deteriorated apartment houses

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Housing pattern in South Korea has changed from a detached house to apartment houses and the number of deteriorated apartment houses over 30 years are steadily on an upward trend. Major construction firms supplying an apartment complex is a norm, particularly in South Korea. For a stable management of such large-scale housing, Housing Act and Multi-Family Housing Management Act are enacted. However, a legal gap exists in which small-scale apartment houses are excluded in the Multi-Family Housing Act. A head of local government can only support cases stated in certain ordinance and Multi-Family Housing Management Act, thereby bearing only a portion of the necessary cost. However, in case of a small scale apartment house, owners are usually tenants and citizens who are in a low or middle income bracket. Clearly, there are limitations to support the management and maintenance of small-scale deteriorated apartment houses and therefore, an improvement in the legal system is utmostly required.
A comparative analysis on the legal system of Japan is necessary as Japan underwent a change in its industrial structure and an aging population earlier than South Korea. Compared to South Korea, a small-scale apartment housing is a dominant housing pattern in Japan. Furthermore, Japan separates supply and management of multi-family housing when enacting its legislation. These are implications that South Korea should consider and analyze in a careful introspection.
Recently, one sees a slight improvement in the Multi-Family Housing Act in South Korea as supply and management aspects are divided. However, there is still a lack of regulation for small-scale apartment houses in the national and a local government level to close the legal loophole. One suggests to establish an apartment hosuing service for its appropriate management. Moreover, a holistic administration system should be established to integrate small-scale apartment houses into the legal system, which a house manager takes control of housing management. This, of course, presupposes enhancing capabilities of house managers in terms of their professionalism.

국문 초록 (Abstract)

우리나라 주거형태는 단독주택에서 공동주택으로 변화하고 있으며, 건축된 지 30년 이상이 된 노후공동주택이 점점 늘어나는 추세이다. 특히 우리나라 경우는 대형 건설사들이 대규모 아파트 단지 형태로 공동주택을 공급하는 것이 일반적이다. 이러한 대규모 공동주택의 유지관리에 대해서는 기존의 주택법 및 최근에 제정 시행된 공동주택관리법상 각종의 유지관리 제도를 두고 있다. 반면에 소규모 공동주택의 경우에는 관련법상 각종의 규율에서 제외된 상태이다. 지방자치단체의 장은 일부 조례로 정하는 사항의 업무 및 공동주택의 관리에 필요한 비용의 일부를 지원할 수 있을 뿐이다. 그러나 소규모 공동주택의 경우 세입자 또는 영세한 시민이 소유자인 경우가 많다. 따라서 국가나 지방자치단체의 지원 없이는 소규모 공동주택의 유지관리는 한계가 있다. 이에 소규모 노후 공동주택의 유지관리에 관한 법제도 개선이 필요한 시점이다.
이에 우리나라 보다 앞서 산업구조의 변화와 인구의 노령화를 거친 일본의 제도를 비교 분석할 필요성이 있다. 일본의 경우에는 소규모 공동주택 단지가 우리나라에 비하여 많은 비중을 차지하고 있다. 뿐만 아니라, 공동주택의 공급 측면과 유지관리 측면을 구분하여 입법을 하고 있다. 우리나라에 시사점이 있다.
최근 우리나라는 공동주택관리법 제정을 통하여 공동주택의 공급 측면과 유지관리 측면을 나누어 규율함에는 진전이 있었다고 볼 수 있다. 그러나 소규모 공동주택에 대하여는 여전히 국가 및 지방자치단체 차원에서 규율이 부족하다. 공동주택의 관리를 적정화 할 공동주택 관리공단의 설립이 필요하다. 소규모 공동주택에 대하여도 다른 공동주택과 통합하여 주택관리사로 하여금 관리하도록 하는 통합관리제도의 활성화가 필요하며, 그 전제로서 주택관리사의 전문성 등 역량을 강화할 방안이 필요하다.

참고문헌 (Reference)

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