부동산투자회사 활성화를 위한 연구 = (A) Study on the Activation of Real-estate Investment Firms

국문 초록 (Abstract)

IMF 외환위기 이후 우리나라의 기업과 금융기관의 구조조정 과정에서 부동산시장을 활성화하고 부동산의 유동성을 제고하기 위하여 정부에서는 2001년 4월 「부동산투자회사법」을 제정하여 부동산투자회사제도를 도입하였고 2001년 7월부터 시행하게 되었다.
부동산 시장의 흐름을 바꿔 놓을거라던 REITs의 장미빛 청사진은 3여년 기간동안 송두리째 사라졌고, 부동산시장은 앞서 가는데 부동산투자상품인 리츠는 제대로 활용되지 못하고 있다.
본 연구에서는 현재 우리나라에서 활성화 되지 못하고 있는 일반 부동산투자회사의 활성화 및 건전한 부동산투자회사 정착을 위하여 어떠한 제도적 개선방안이 강구되어야 하는지에 대해 연구하고 제도적 개선방안을 전제로 개발가능사업이 어떤것들이 될수 있는가에 대해 연구해 본다. 이를 위해 첫째, 부동산신탁의 근간이 되는 미국의 REITs 제도를 비롯한 일본, 호주 등에서 시행되고 있는 부동산투자회사의 이론적 고찰을 통하여 우리나라 부동산회사제도와의 비교 및 외국 사례의 시사점을 살펴보았다.
둘째, 일반부동산투자회사의 설립실패사례 및 기업구조조정 부동산투자회사의 운용사례를 비교 분석함으로써 일반 부동산투자회사의 설립실패원인 및 기업구조조정 부동산투자회사의 설립사례분석의 시사점을 도출하였다.
세째, 앞에서 살펴본 우리나라 부동산투자회사제도의 문제점, 외국 사례의 시사점, 우리나라 부동산투자회사의 설립실패원인 및 설립운용사례의 시사점을 통하여 부동산투자회사의 설립, 운용상의 규제를 완화하고 세제상의 혜택을 부여하는 방안을 강구하였다.
네째, 이러한 제도적 개선방안을 전제로 개발사업을 발굴하되 투자자들의 안정성, 수익성, 환금성을 고려하면서 수익창출이 가능한 부동산개발사업에 대한 모델을 연구해 보았다.
현재, 우리나라의 부동산시장의 경우 투자규모가 큰 부동산시장은 거대한 외국자본이 점차 잠식해 버리고 있고, 투자규모가 작은 부동산시장은 소액 투자자들의 부동산투기열기로 과열양상을 보이고 있다.
이러한 시점에서 일반 부동산투자회사의 활성화는 현재의 부동산시장의 왜곡된 현상을 풀 수 있는 대안이 될 수 있을 것이다.
향후, 이 분야에 대한 지속적인 연구로 부동산투자회사의 활성화 및 건전한 정착을 통하여 부동산시장과 금융시장에 순기능적인 역할을 다하기를 기대해 본다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The government enacted the law on real-estate investment firms and introduced a system for real-estate firms in April, 2001 and carried it out with a view to enhancing the liquidity of real estate and activating real-estate markets in the process of restructuring Korean enterprises and financial institutions after IMF crisis.
Rosy veiws on REITs to change the flow of real-estate markets have vanished for three years or so. REITs, a product of real-estate investment, has failed to be utilized.
General real-estate investment firms have yet to be activated in Korea. In this context, this study is designed to active the firms and to work out systematic remedies for establishing sound real-estate investment firms and to determine what enterprise can be developed on the basis of the remedies. With this in mind, the researcher took a theoretic look at real-estate investment firm system enforced in Japan and Australia in addition to USA's REITs, the origin of real-estate trust, trying to compare ours with the foreign systems and to draw lessons from foreign cases.
Second, the researcher made a comparative analysis of the failures of establishment of general real-estate investment firms and the real-estate investment firms of enterprises' restructuring, trying to grope for implications from the failures and the real-estate investment firms of enterprises' restructuring.
Third, on the basis of the findings above, the researcher came up with improving measures for establishment of real-estate investment firms and relief of operational restrictions and taxational benefits.
Fourth, the researcher worked on a model for real-estate development enterprise capable of creating returns in consideration of safety, earnings, and liquidity based on the improving measures above.
The Korean real-estate market is currently dominated by huge foreign capitals in case of large-scale market. In case of small-scale market, small investors engage in fierce competition in the real-estate investment area.
In this context, the activation of the real-estate investment firms can take care of the twisted phenomenon of the current real-estate market.
Further researches in the field will hopefully contribute to the good functions of the real-estate market and the financial market through the activation and sound settlement of the real-estate investment firms in the future.

목차 (Table of Contents)

• 요약 = ⅰ
• 목차 = ⅲ
• Ⅰ. 서론 = 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 = 1
• 2. 연구의 범위 및 방법 = 2
• Ⅱ. 부동산투자회사제도의 이론적 고찰 = 3
• 1. 부동산투자회사제도의 도입 = 3
• 2. 부동산투자회사제도의 장점 = 10
• 3. 부동산투자회사제도의 내용 = 14
• 4. 부동산투자회사제도의 조세 = 21
• Ⅲ. 부동산투자회사제도의 현황 = 26
• 1. 우리나라 부동산투자회사제도의 현황 = 26
• 2. 외국의 부동산투자회사제도의 현황 = 39
• 3. 외국제도의 시사점 = 47
• Ⅳ. 우리나라 부동산투자회사의 설립사례 = 51
• 1. 일반부동산투자회사의 설립실패사례 = 51
• 2. 기업구조조정 부동산투자회사의 설립사례 = 61
• 3. 설립사례분석의 시사점 = 70
• Ⅴ. 부동산투자회사 활성화 방안 = 74
• 1. 설립상의 문제점과 활성화 방안 = 74
• 2. 운용상의 문제점과 활성화 방안 = 76
• 3. 조세법상의 문제점과 활성화 방안 = 79
• 4. 부동산투자회사 활성화를 위한 개발사업 = 82
• Ⅵ. 결론 = 94
• 참고문헌 = 96
• Abstract = 99