소규모주택정비사업 추진기간에 영향을 미치는 요인에 관한 연구 : 가로주택정비사업을 중심으로 = A Study of Factors Affecting the Duration of Small-Scale Housing Improvement Projects : Focusing on the Block-Unit Renewal Projects

국문 초록 (Abstract)

그동안 우리나라는 재개발·재건축과 같은 대규모 전면철거방식을 통해 주택을 대량으로 공급해왔으나 이해관계자간 갈등과 대규모 부지의 감소로 원활히 작동하지 못하고 있다. 대규모 정비사업의 대안으로 도입된 소규모주택정비사업은 기존 도시공간을 유지하면서 주거환경을 개선하기 위한 제도인데, 추진사례가 충분하지 않고 자료수집이 어려워 관련 실증연구는 거의 이루어지지 못했다. 이에 본 연구는 소규모주택정비사업의 유형 중 하나인 가로주택정비사업의 서울시 추진사례들의 특성을 도출하고, 가로주택정비사업 추진기간에 영향을 미치는 요인을 구간 회귀분석(interval regression)을 통해 실증하였다. 본 연구의 주요 내용은 다음과 같다.
첫째, 서울시 가로주택정비사업 대상지의 구역 및 입지특성을 분석한 결과, 대상지 평균 대지면적은 4,609㎡로 가로주택정비사업의 법적 상한 규모인 1만㎡(공공성 충족 시 2만㎡)의 절반에 못 미치는 수준이고, 평균 필지 수는 26필지, 평균 토지등소유자수는 73인, 평균 대지지분은 63㎡, 평균 세대밀도는 19세대/㎡로 나타났다. 계획 공급 세대는 평균 128세대로 가로주택정비사업을 통해 평균 55세대가 증가하여 주택 재고 증가율은 77%로 산정된다. 입지 특성과 관련하여, 대상지로부터 지하철역까지 평균 거리는 621m로 역세권 범위(500m)보다 멀고, 초등학교까지의 평균 거리는 357m, 반경 1km 내 초·중·고등학교 수는 평균 8.8개소다. 2014년부터 2022년까지 해마다 대상지의 면적, 필지 수, 토지등소유자 수는 증가하는 반면, 조합설립 후 사업이 확실시되는 사업시행인가까지의 기간은 짧아지는 추세다.
둘째, 가로주택정비사업의 사업추진기간에 영향을 미치는 요인을 분석하기 위하여 사업추진기간(조합설립인가일부터 사업시행인가일까지 소요 기간)을 종속변수로 구간 회귀분석을 실시한 결과, 대상지 필지 수가 많을수록, 대지지분이 클수록, 지하철역까지의 거리가 멀수록, 금리가 상승할수록, 공공기관이 공동시행자로 있는 경우에 사업추진기간이 길어지는 것으로 나타났다. 대상지의 필지 수가 많다는 것은 의사결정자 수가 많거나 균질하지 않다는 것으로, 집단의사결정 난이도를 높여 사업을 지연시킨다. 입지 특성으로는 대상지에서 지하철역까지 거리가 짧아질수록 사업추진기간이 단축되었고 서남권에 비교해 동남권의 사업추진기간이 긴 것으로 분석되어, 대상지의 입지적 차이가 사업추진기간에 미치는 영향력을 확인하였다. 경제 특성에서 금리의 상승은 정비사업의 금융비용 및 기회비용을 증가시켜 사업 추진에 부정적 영향을 미치는 것으로 해석할 수 있다.
여기서 주목할 것은 가로주택정비사업의 경우 높은 사업성이 오히려 사업추진기간을 지연시키는 요소로 작용한다는 분석 결과이다. 이는 재개발·재건축사업을 대상으로 한 선행연구에서 비례율, 대지지분, 조합원 1인당 차지하는 면적 등 사업성을 보여주는 지표가 높을수록 사업 추진에 긍정적이거나 사업기간이 짧아졌다고 보고한 것과 상반된 결과이다. 이러한 특성은 가로주택정비사업 완료 사례에서도 포착되는데, 사업추진기간이 짧은 5개 완료사례의 대지지분과 주택 재고 증가율은 평균보다 낮았고, 사업추진기간이 긴 5개 완료사례의 대지지분과 주택 재고 증가율은 평균보다 높았다. 이는 가로주택정비사업이 수익성을 극대화하는 투자 수단으로서보다는 기존 주택규모를 크게 벗어나지 않는 선에서 주거환경을 개선하려는 목적일 때 원활하게 작동될 수 있다는 것을 의미한다.
또한 공공기관이 공동시행자로 참여하는 대상지는 그렇지 않은 대상지에 비해 사업추진기간이 길어지는 것으로 분석되었다. 공공참여형 가로주택정비사업의 경우, 조합원들이 인센티브 통해 사업성을 높이기 위해 신청하고 대상지 선정기준 또한 수익성이 주요 요건임을 고려할 때, 수익성이 가로주택정비사업 추진의 주요 기준이 되는 경우 사업이 지연될 수 있다는 사실을 다시금 입증하였다.
이러한 결과는 소규모주택정비사업이 대규모 정비사업과는 다른 추진 메커니즘을 가진다는 것을 보여준다. 따라서 가로주택정비사업은 수익성을 극대화하거나 대량의 주택을 공급하기 위한 수단보다는 커뮤니티를 해체하지 않고 노후주택을 적시에 개선할 수 있는 정비 수단으로서 가치가 재조명되어야 한다. 이에 맞춰 평가 기준도 재정립되어야 하는데, 사업성이나 주택 공급량 같은 양적 지표보다는 원주민 재정착 만족도, 주택공급의 적시성 같은 정성적 지표가 보완되어야 한다.
가로주택정비사업 활성화를 위해서는 공동시행자 역할도 강화할 필요가 있다. 사업 추진 요건이 충족되지 못하거나 수익성이 부족한 대상지가 공공참여형 가로주택정비사업을 통해 추진이 가능해진다면 공동시행자 제도는 가로주택정비사업을 촉진하는 효과적인 수단이 된다. 이를 위해서는 주거환경개선이 절실하나 요건 및 사업성 부족으로 추진되지 못하는 대상지도 포함할 수 있도록 평가 기준의 다각화가 요구된다.
또한 소규모주택정비사업 관련 연구가 활발히 진행되기 위해서는 관련 자료에 대한 접근성이 개선되어야 한다. 대규모 정비사업과 달리 소규모주택정비사업은 주무관청의 자료 제출 의무가 없어 분석을 위한 기초자료를 수집하는데 상당한 시간과 노력이 소요되었다. 소규모주택정비사업에 대한 투명하고 신속한 자료 공개를 통해 후속 연구가 활발히 이루어지도록 유도할 필요가 있다.
가로주택정비사업의 추진사례가 여전히 충분하지 않아 더 많은 사례를 대상으로 분석하지 못한 점, 사업추진기간에 영향을 미치는 요인들을 탐색하는 과정에서 정보 수집의 한계로 구역의 조합원 가구 특성이나 세입자 비율 등을 고려하지 못한 점, 연구 범위를 서울시로 한정한 점은 연구의 한계로 남기며, 후속 연구를 통해 보완되길 기대한다.

주요어 : 가로주택정비사업, 소규모주택정비사업, 사업추진기간, 사업기간, 구간회귀분석
학 번 : 2014-30781

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Korea has supplied significant amount of housing through large-scale redevelopment and reconstruction projects. However, these approaches face challenges due to conflicts among stakeholders and a reduction in the availability of large-scale sites. As an alternative, Small-Scale Housing Improvement Projects (SSIP) were introduced to enhance the residential environment while preserving the existing urban space. However, there have been few empirical studies conducted due to a lack of cases and available data. Therefore, this study examined the characteristics of Block-Unit Renewal Projects (BURP) in Seoul, which is one type of SSIP, and empirically analyzed the factors influencing the duration of BURP through interval regression analysis. The main findings of this study are as follows.
Firstly, the study analyzed the district and locational characteristics of 185 BURP sites in Seoul. The findings indicate that the average land area is 4,609㎡, which is less than half of the legally stipulated upper limit of 10,000㎡ for BURP. Additionally, the study found that the average number of parcels is 26, the average number of landowners is 73, the average land share is 63㎡, and the average household density is 19 units/㎡. The planned household supply averages 128 units, with an average increase of 55 households through BURP, resulting in a 77% growth rate in housing stock. In terms of locational attributes, the average distance from the site to the nearest subway station is 621m, and there are 8.8 elementary, middle, and high schools within a 1km radius. The land area, number of lots, and number of landowners of the sites have increased annually, while the duration from the establishment of the association to the project implementation approval has been shortening from 2014 to 2022.
Secondly, the study conducted an interval regression analysis to examine the factors influencing the duration of BURP, using the project implementation period as the dependent variable. The results showed that an increased number of parcels, a larger land share, a greater distance to the nearest subway station, and a higher interest rate all contribute to an extended project duration. Additionally, the involvement of a public agency as a co-executor was also found to prolong the project duration.
An increased number of parcels leads to a larger pool of decision-makers, which increases the complexity of group decision-making processes and subsequently results in project delays. Regarding locational characteristics, a decrease in the distance to subway stations correspondingly reduces the project duration. In addition, projects located in the southeastern quadrant of Seoul have longer duration compared to those in the southwestern quadrant, highlighting the impact of geographical disparities on project duration. From an economic perspective, an increase in interest rates is believed to have a negative effect on project execution by amplifying the financial burden and opportunity costs associated with the projects.
Interestingly, in the context of BURP, high profitability paradoxically contributed to the prolongation of the project duration. Feasibility is conventionally viewed as a catalyst for development projects, and existing studies on redevelopment and reconstruction projects have also indicated that elevated profitability indicators, such as land share and area per association member, are correlated with positive project progression or reduced project duration. This trait is also evident in completed BURP cases. Sites with the shortest project duration had lower land shares and housing stock increase rates than the average, whereas those with extended durations showcased higher figures. This suggests that BURP operates most efficiently when its objectives are centered around enhancing the living environment via a reasonable expansion of the existing housing scale, rather than the maximization of profitability.
Furthermore, it has been observed that involving public entities as co-implementers can lead to longer project implementation periods compared to areas without their involvement. The evidence suggests that projects may encounter delays when profitability emerges as the paramount driver for public participant BURP. This is because association members solicit public participation with the intent to augment profitability via incentives, and profitability constitutes a significant criterion for site selection.
These findings imply that SSIP operates under a distinct mechanism compared to large-scale redevelopment projects. Consequently, BURP sould be reassessed not as a means to maximize profitability or to provide a substantial quantity of housing, but rather as a maintenance tool capable of efficiently enhancing the condition of deteriorated residences without disrupting the community structure. Accordingly, the evaluation criteria need to be supplemented with qualitative indicators such as the satisfaction level of the original residents' resettlement and the timeliness of housing supply.
The role of co-implementers needs to be strengthened to promote BURP. If sites that fail to meet project requirements or lack profitability can proceed through public participation BURP, the co-implementer system emerges as an effective tool to facilitate BURP. To accommodate this, evaluation criteria should be diversified to include sites that are in dire need of residential environment improvement but haven't been promoted due to lacking requirements or profitability.
Moreover, in order to promote research on SSIP, it is necessary to enhance accessibility to related data. Unlike large-scale redevelopment projects, SSIP does not require the submission of data by the competent authority, making it inefficient to collect basic data for analysis. Transparent and prompt disclosure of data on SSIP would facilitate subsequent research.
Although this study provides noteworthy findings, it is subject to certain constraints.. Firstly, the analysis is limited to 185 BURP cases as of the end of 2022. Secondly, factors such as the characteristics of association member households or the proportion of tenants, which could potentially influence the duration of the project implementation, were not considered due to data deficiencies. Thirdly, the study was restricted to Seoul. These limitations require consideration in future research as more cases are accumulated and data collection becomes more comprehensive.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 구성 4
• 제2장 제도 및 선행연구 고찰 7
• 제1절 주택공급 패러다임 변화 7
• 1. 대규모 전면철거식 주택공급 7
• 2. 소규모 주택정비사업 도입 9
• 3. 주택공급방식 관련 선행연구 12
• 제2절 가로주택정비사업 20
• 1. 가로주택정비사업 제도 20
• 2. 가로주택정비사업 관련 선행연구 26
• 3. 종합 및 시사점 28
• 제3절 정비사업 추진에 영향을 미치는 요인 29
• 1. 주택재개발·재건축사업 대상 연구 29
• 2. 가로주택정비사업 대상 연구 41
• 제4절 종합 43
• 1. 선행연구 요약 43
• 2. 선행연구의 한계 및 본 연구의 차별성 44
• 제3장 분석 방법 47
• 제1절 분석의 틀 47
• 1. 사업추진기간의 조작적 정의 47
• 2. 사업추진기간에 따른 그룹 분류 48
• 제2절 가설의 설정 49
• 제3절 변수 선정 및 자료수집 방법 52
• 1. 사업추진기간 자료 52
• 2. 구역 특성 변수 53
• 3. 입지 특성 변수 54
• 4. 경제 특성 변수 56
• 제4절 분석 모형의 설정 58
• 1. 독립표본 t-검정 58
• 2. 구간 회귀분석(Interval Regression Analysis) 59
• 제4장 가로주택정비사업 추진사례 분석 62
• 제1절 가로주택정비사업 추이 62
• 1. 전국 추이 62
• 2. 서울시 추이 63
• 제2절 가로주택정비사업 추진사례 특성 69
• 1. 구역 특성 69
• 2. 입지 특성 84
• 제3절 가로주택정비사업 완료 사례분석 93
• 1. 완료 사례의 구역 특성 93
• 2. 완료 사례 입지 특성 98
• 3. 완료 사례의 사업 기간 99
• 제4절 가로주택정비사업의 사업추진기간 121
• 1. 사업추진기간 기준 121
• 2. 평균 사업추진기간 추이 123
• 제5장 가로주택정비사업 추진기간에 영향을 미치는 요인126
• 제1절 그룹간 차이 검증 126
• 1. 그룹별 기초통계 126
• 2. 독립표본 t-검정 결과 129
• 제2절 사업추진기간 영향요인 실증분석 132
• 1. 구간 회귀분석 모형 132
• 2. 구간 회귀분석 결과 137
• 제6장 결론 151
• 제1절 결과 요약 151
• 제2절 정책적 시사점 및 한계 154
• 참고문헌 161
• Abstract 169