不動産仲介手數料制度의 改善方案에 관한 硏究 = A Study on the Improvement methods of the System of Real Estate Brokerage Fees

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Licensed real estate agents have greatly contributed to the protection of people's property right as professionals in the field so far since the implementation of the system through the establishment of sound transaction order with vocational ethics and a sense of obligation. However, because the past negative perception of real estate agents still remains, they are not generally recognized as professionals.
So, very low rate is applied to their brokerage fees when compared to their responsibility and obligation, related industries and foreign brokerage fees.
Therefore, the purpose of this study is to provide the improvement methods of the system of the real estate brokerage fees according to the specialization of the real estate brokerage industry as the real estate brokerage market becomes internationalized and open more and more.
In addition, the research focuses on the system of the real estate brokerage fees which is the pressing problem that requires an urgent solution among various problems related to the real estate brokerage system.
Current system has many problems in low rate, retrogressive fee rate system, the non-reflection of the characteristics of brokerage things, the payment time of fees, the establishment of limited amounts, an agency deciding the brokerage fees, etc.
The purpose of the survey which directly examines the management of brokerage industry through questionnaires is to find out the problems of the current system of brokerage fees and provide the improvement methods by objectively analyzing and examining the actual conditions of the real estate brokerage agencies.
The survey was conducted for the members of the National Association of Real Estate Brokers. Although only 183 copies among 500 copies were collected, most respondents were specialists who were forty years or older, had more than five years experiences and were elected as the manager of branch, a district office or affiliate societies and were right people as the subjects of the survey. In this regard, the survey results can be considered to be much more credible.
The survey results indicate that there are following problems.
First, the bigness and specialization of the real estate agencies are needed, but they are difficult in the current situation of small business management.
Second, the establishment of a real estate agency is too easy and some of them establish it by lending other's license.
Third, because the sales are small compared to operating expenses, they encounter difficulties in sustaining their livelihoods.
Fourth, because the management of real estate agencies is difficult, they cannot choose but to depend on income besides legal fees, taking the risk of violating laws.
Fifth, the major income of the real estate broker assistant is determined according to the numbers of transactions and their livelihood is not stable.
Sixth, there are many clients who don't pay even legal fees.
Seventh, because the management is difficult with legal fees, many real estate brokerage agencies are considering the suspension or cessation of business.
Eighth, they requires the increase of current fee rate by 2-3%.
Ninth, the highest limited amount system should be abolished.
Tenth, a regulation organ which includes associations, learned societies and agencies must have the decision right of brokerage fees.
To solve the problems, the improvement methods such as the increase of brokerage fees, transformation toward uniform fee rating system or proportional fee rating system, the abolishment of the system of limited amount, the discrimination of brokerage fees according to brokerage things, the stipulation of the payment time of fees, the transfer of the decision right of brokerage fees, the establishment of fees for brokerage for a premium, etc. were provided.

국문 초록 (Abstract)

공인중개사는 제도시행 이후 현재까지 해당분야의 전문가로서 직업윤리와 책임의식을 가지고 건전한 거래질서 확립을 통하여 국민의 재산권보호에 많은 기여를 해왔다. 그러나 부동산 중개인에 대한 과거의 부정적 인식이 잔존하여 전문직업인으로서 인정을 받지 못하고 있다.
따라서 중개업자의 책임과 의무에 비해 중개활동으로 받는 중개수수료는 타 부동산 관련업종과 비교하거나 외국의 중개수수료와 비교할 때 매우낮은 수수료율을 적용받고 있다.
그러므로 본 연구의 목적은 부동산 중개시장이 국제화, 개방화 되고 있는 현실에 비추어 이에 상응하는 부동산 중개업의 전문화에 따른 부동산 수수료체제의 개선방안을 제시 하는데 있다.
연구범위 역시 부동산중개제도와 관련된 다양한 문제들 중에서 해결이 시급한 중개수수료제도에 초점을 두고 있다.
현행 중개수수료제도는 낮은 수준의 요율, 역진요율체계, 중개물건 특성 미반영, 수수료 지급시기, 한도액설정, 중개수수료 결정기관 등에서 많은 문제점을 내포하고 있다.
한편 중개업 경영실태를 직접적으로 설문을 통하여 조사하는 목적은 중개업소의 경영실태를 실증분석· 검토함으로써, 현행 수수료체계의 문제점을 규명하고 개선방안을 도출하기 위함이다.
설문조사는 현직 부동산중개업협회 회직자를 대상으로 하였으며, 500부 중 183부만 회수되어 샘플이 부족 하였지만 응답자 개인의 배경을 보면 대부분이 최소 5년 이상 경력을 가진 40대 이상의 전문 경력자들이고 지부장· 지회장· 분회장으로 출마하여 선출된 사람들로써 설문대상자로는 가장 적합한 인물이라는 점에서 이 설문의 내용이 한층 더 진정성 있고 신뢰할 수 있는 자료라 할 수 있다.
설문 내용은 분석한 결과 다음과 같은 문제점이 있다.
첫째, 중개업소의 대형화, 전문화가 필요하나 소규모 경영형태로는 대형화, 전문화가 어렵다.
둘째, 쉽게 창업이 가능하고 이들 중 일부는 자격증을 빌린 대여업자이다.
셋째, 중개업소 운영비용에 비해 매출액이 적어 생활에 어려움이 많다.
넷째, 중개업소 경영이 어려워서 법위반을 감수 하면서도 법정수수료외의 수입에 의존한다.
다섯째, 중개보조원 대부분이 능력별수당을 주 수입으로 하여 생활이 안정되지 않다.
여섯째, 법정수수료 조차도 완불하지 않으려는 의뢰자가 많다.
일곱째, 법정수수료로는 경영이 어려워 휴업 또는 폐업을 고려하고 있다.
여덟째, 현행 수수료율을 2-3% 상향조정 해주기 원한다.
아홉째, 최고 한도액제도를 폐지해야 한다.
열 번째, 중개수수료 결정권을 협회 또는 학회, 협회, 기관으로 구성된 조정기관에서 맡기를 원한다.
이러한 문제점의 개선방안으로 중개수수료의 인상, 단일요율체계 또는 비례요율체계로의 변환, 한도액 설정제도의 폐지, 의뢰물건별 중개수수료의 차별화, 수수료지급시기의 명문화, 수수료결정권의 이관, 권리금에 대한 중개수수료제도의 신설 등을 제시 하였다.

목차 (Table of Contents)

• 제Ⅰ장 서론 = 1
• 제1절 연구의 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 2
• 제3절 선행연구의 검토 = 5
• 제Ⅱ장 부동산중개수수료의 이론적 고찰 = 7
• 제1절 부동산중개수수료의 개념 및 법적성질 = 7
• 1. 부동산중개수수료의 개념 = 7
• 2. 중개수수료의 법적성질 = 8
• 제2절 중개수수료체계의 변천과정 = 10
• 1. 부동산 중개업법 제정 이전의 중개수수료 = 10
• 2. 부동산 중개업법 제정 이후의 중개수수료 = 14
• 제3절 부동산 관련업종 수수료 수준의 검토 = 22
• 1. 부동산 감정평가수수료 = 23
• 2. 법무 대행수수료 = 26
• 3. 부동산 신탁수수료 = 28
• 제4절 외국의 부동산 중개수수료 제도 = 30
• 1. 일본 = 30
• 2. 미국 = 33
• 3. 영국 = 38
• 4. 독일 = 40
• 5. 프랑스 = 42
• 6. 그 밖에 주요국가 = 44
• 제Ⅲ장 부동산 중개업 경영실태 분석 = 46
• 제1절 조사 설계 = 46
• 1. 조사목적과 조사내용 = 46
• 2. 표본의 특성 = 47
• 제2절 중개업 경영실태분석 = 56
• 1. 중개업 경영현황 = 56
• 2. 중개수수료제도개선에 대한 만족도분석 = 63
• 제3절 중개업 경영의 문제점 = 71
• 1. 중개수수료요율 및 제도의현실화 문제 = 71
• 2. 한도액설정제도의 문제 = 75
• 3. 중개수수료 결정 기관의 변경 = 76
• 제Ⅳ장 부동산중개수수료 제도의 개선방안 = 78
• 제1절 부동산중개수수료 현실화를 위한 기본적과제 = 78
• 제2절 중개수수료율의 조정 = 80
• 1. 부동산 중개수수료율의 인상 = 80
• 2. 단일요율체계 또는 비례요율체계로의 변환 = 81
• 3. 한도액 설정제도의 폐지 = 83
• 제3절 중개수수료 관리체계 개선 = 84
• 1. 의뢰물건별 중개수수료의 차별화 = 84
• 2. 수수료 지급시기의 명문화 = 84
• 3. 중개수수료 결정권의 이관 = 85
• 4. 권리금에 대한 중개수수료제도의 신설 = 86
• 제Ⅴ장 결론 = 88
• 참고문헌 = 92
• 부동산 중개업 발전을 위한 설문 = 95
• Abstract = 101