주택담보대출의 조기상환 결정요인 분석: 손익(수익) 공유형모기지와 내집마련디딤돌대출 중심으로 = Analysis of Housing Mortgage Prepayment in Korea: Focus on Shared Equity/Appreciation Mortgage and Didimdol Loans

국문 초록 (Abstract)

이 연구는 2013년 10월부터 2014년 12월까지 계약한 손익(수익) 공유형모기지, 디딤돌대출의 개별 대출자료를 대상으로 2021년 12월까지 콕스 비례위험모형을 이용하여 주택담보대출 조기상환 결정요인을 분석하였다.
연구 결과는 다음과 같다. 첫째, 금리차이(대출금리-시장금리)는 조기상환 위험확률에 양(+)의 영향으로 선행연구를 강력히 지지하였다. 둘째, 주택가격 연평균변동률과 대출금리는 음(-)의 영향으로 선행연구와 상반된 결과이다. 이는 저금리 정책대출 특수성이 반영된 것으로 향후 주택가격 상승 시 대출을 유지하려는 경향이 높고, 더 낮은 금리 혜택을 받은 생애최초주택구입자(점유비 76%)가 주택 상향 이동 한 것으로 해석된다. 셋째, 대출 기간과 연소득은 양(+)의 영향, 차주연령은 음(-)의 영향, 여성이 남성보다 조기상환 확률이 낮고, 수도권이 비수도권보다 조기상환 확률이 높았다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study analyzed the factors determining the early repayment of housing mortgage loans using the Cox proportional hazard model from October 2013 to December 2014 to December 2021, targeting individual loan data for Shared Equity/Appreciation Mortgage and Didimdol Loans contracted from October 2013 to December 2014. The research results are as follows. First, the interest rate difference (loan rate - market rate) strongly supported the previous study with a positive (+) effect on the early repayment risk probability. Second, the annual average housing price fluctuation rate and the loan rate had a negative (-) effect, which is the opposite of the previous study. This reflects the special nature of low-interest policy loans, and is interpreted as a high tendency to maintain loans when housing prices rise in the future, and an upward housing movement of first-time buyers (occupancy rate 76%) who benefited from lower interest rates. Third, the loan period and annual income had a positive (+) effect, the borrower's age had a negative (-) effect, women had a lower early repayment probability than men, and the metropolitan area had a higher early repayment probability than the non-metropolitan area.

참고문헌 (Reference)

1 "한국은행 경제통계시스템 예금은행 대출금리(신규취급액 기준) 주택담보대출"

2 "한국부동산원 부동산통계정보시스템 (월)매매가격지수_아파트"

3 방두완, "한국 모기지시장의 채무불이행 및 조기상환에 영향을 미치는 요인분석" 창원대학교 대학원 2009

4 방두완 ; 박세운 ; 박연우, "한국 모기지시장의 채무불이행 및 조기상환 분석" 24 (24): 87-118, 2010

5 김동환 ; 박동규, "투자자심리지수를 활용한 MBS 조기상환위험의 영향변수에 관한연구" 35 (35): 143-160, 2017

6 김선주 ; 장성대, "청년세대의 주택자산형성에 관한 연구" 36 (36): 67-82, 2018

7 김형준 ; 류두진 ; 조훈, "주택담보대출의 조기상환행태 분석 : 안심전환대출 출시 이후의 이상현상을 중심으로" 47 (47): 865-887, 2018

8 김천규 ; 임병권, "주택담보대출 중도상환수수료가 MBS 조기상환율에 미치는 영향" 49 (49): 717-738, 2020

9 이소영 ; 박승창 ; 이창무, "주택담보대출 조기상환 결정요인에 관한 연구 : 개별 주택담보대출 자료를 중심으로" 27 (27): 33-62, 2019

10 엄영호 ; 한영하 ; 한재훈, "주택가격이 모기지 대출 조기상환율에 미치는 영향에관한 연구 : 2-요인 구조모형 접근법" 27 (27): 383-422, 2014

11 한제선 ; 이창무 ; 노희순, "주택 월세ㆍ전세ㆍ매매가격의 장단기 구조 해석 : 시도별 수요공급 변수를 고려하여" 29 (29): 5-34, 2021

12 전준규 ; 김천규, "우리나라 모기지론의 조기상환모형에 대한 실증연구" 28 (28): 173-199, 2011

13 김선주 ; 오정석, "부동산자산보유가 가계부채에 미치는 영향" 36 (36): 63-71, 2020

14 "부동산114 시세 아파트"

15 한상현 ; 왕붕 ; 이창수 ; 강명구, "부동산 경기 변동과 MBS 조기상환의 관계, 그리고 그 정책적 함의" 31 (31): 91-105, 2015

16 하지윤 ; 안태진 ; 이창무, "보유 아파트 거주 여부 및 임대 유형이 보유기간에 미치는 영향" 28 (28): 37-49, 2022

17 국토교통부, "내 집 마련의 꿈, “디딤돌 대출”로 이루세요!"

18 "국토교통부 주택도시기금 개인상품 주택구입자금대출"

19 "국민은행 KB부동산 데이터허브 월간 아파트 매매지수"

20 박동규 ; 김동환, "국내 MBS 조기상환위험의 영향변수에 관한 연구 : VEC 모형을중심으로" 23 (23): 157-179, 2013

21 박연우 ; 방두완, "고정금리 주택담보대출 조건부 조기상환율의 결정요인 분석 : 풀(pool)단위 시계열 회귀분석 중심으로" 19 (19): 77-99, 2011

22 Cox, D. R. ., "Regression Models and Life-Tables (with discussion)" 34 (34): 187-220, 1972

23 최승두 ; 김성태, "MBS 조기상환위험 결정요인 : 한국주택금융공사 발행 MBS를중심으로" 10 (10): 81-102, 2011

24 국토교통부, "2021년도 주택도시기금 업무편람"